清晨，电脑前，
感觉有很多的话要倒出来，
随着我们加入该项目，开发商、销售代理商、运营商三方鼎力合作的阵势拉开帷幕。项目的投资商开发商来自上海，老总颇具商业眼光但企业机制弱，且人力资源匮乏。开发商老总以借东风，开发中原，让中原掘起的良好思路，选定该市，并得势于当地政府招商引资的政策，顺利进入这个二级市场的新区，规划了78万方的商业及住宅项目（MALL、建材家居、酒店、高档时尚住宅）。整体项目规划的良好远景也上我们为开发商老总的远见无不佩服。同时先商后宅让商业带动住宅的升价思路也为之上策。
项目优势――典型的城市规划商业机遇
1、地段该市新区核心，被市政府规划为未来该市政治、教育、经济、文化、商业中心，5年后项目将成为该区商业核心。（城市东移规划，市政府几大班子已迁入，大量住宅已在建，3年后会迁入大量居住人口）
2、商业规划完善，集中了大百货、大型超市、建材家居、商业街、商业便捷酒店、五星饭店、高档时尚住宅于一体。
3、是该市最赋前景和最现代的商业综合体。
进驻面临的问题――一曾是让多家运营商想接不敢接的病项目
1、 我们进入前项目一期已启动，且销售和招商已经运作了一年。因情况突变（不便详谈），前任销售代理公司撤了。销售过半，招商停顿，无法继续。
2、 经过一年的炒作与是非，初始项目在该市轰动一时，效应良好，但一年多的时间炒作后项目进展不大，中间的不良故事太多，当地大众和商户对项目的情况已经清透见底，同时也都已疲倦心理，对项目及开发商信心不足，流言四起，继续运作难度相当大。
3、 市政府责任心不够，招商引资完后，对项目支持力度非常小，项目外部环境几乎没有，主要表现在订单客户（商场超市）的优惠政策和项目税务没有实施优惠政策，而且缺少其它的广告方面的支持，项目各方面推进审批难度大。
4、 众所周知，一期商业对整个项目至关重要，决定着整体项目是否能继续下去。项目的前期失误给项目的操作延续性造成很大障碍，我们只有冷静下来，刨根问底的分析与解决。
项目调整继续――考验专业，过程把关，结果喜人
1、团队进场一个月的时间紧锣密鼓进行前期总结与问题分析，重新市调、分析、定位、业态调整、布局调整、招商政策调整、推广改进。（离开业就4个月时间，刨去商户开业装修时间，只有3个多月时间，目前招商率不到10%）
2、经过两个月的推广与招商推进，该市大众、商户对项目、开发商与运营商信心重新建立。商户充分肯定了新的业态组合定位和布局，对项目充满信心。
惊喜与痛苦――核心问题――商户找上门签约，前提是降租金。
惊喜的局势出现了，经过两个月精心的推广与力度性的人员跟进，招商员主动上门找商户签约变成了商户普遍上门找我们签约，而且都是一二线品牌大商户。但最后的签约入驻的核心问题点就是租金与优惠问题，目前租金高于本地市场，本地商户根本无法接受。经过重新计算，我们重新拟定了新的政策，这个政策可以基本上让大商户接受，同时保障开发商损失最小，政策对小商户优惠不多，通过大商户的引进带动小商户。
但问题是新的租金政策让开发商第一年少收300万租金（事实上这只是理论值的数字。因为开发商的销售没有实现，计划中的免租政策无法体现，只好以硬收租金来收回所谓的投资成本），对于一个规划16亿的项目，第一期商业至关重要，否则后期无法推进。开发商实力有限，前期商铺卖不了，后期贷款将非常困难。
火上的蚂蚁――开业就1个多月时间，N次上门试图说服甲方
离开业就1个多月时间，商户签约就等租金政策，目前整体签约率还不过半。时间不等人，说实话，我方人员都在为项目着急，非常时期吃饭都在讨论问题，也顾不上甲乙的关系了，把项目与自己紧紧联系在一起，感觉项目就是自己的家。（本人的旺场开业策划案都已做好，准备提交并与商户传达沟通。）经过多次我方内部会议（所有项目人员，包括一线招商人员），提出了招商政策的最底线（商家勉强能接受，能保障招商开业成功，但要保障开发商利益最大化），起草了多份关于说服甲方降租金的文件，上报了也登门说服。
一系列说词后，甲方执行人（当地人，不是行业人士，开发商老总当地请来做外围协调工作的）根本不听从，也不听解释，就是要结果，为了维护老总的利益，坚决不降租金政策，（老总属犹豫不决的人，听从旁人的）。根本没有领会到少收这300万意味着救了整个项目。我们感觉是孤儿，开发商并没有就项目长远利益脚踏实地的思考。
给开发商的一句话：
我们忠诚的希望开发商能专业，能有开阔的商业眼光去看重将来的发展；我们渴望开发商能脚踏实地的做项目开发，不要浪费宝贵的地产资源和贷款资源；我们强调合作后我们就是开发商的企业人，我们强调过程控制与管理，同时也让开发商同步介入。我们希望更多的时间有来做事，减少沟通的时间。
责任要求我们：开发商赢,才是我们大家最后的赢。
结束语：----专业化的使命
本文所述项目为我司刚操作过的项目，相信有不少这样的案例出现，里面的问题值得每一位行业人思考。就本项目商业规划而言，在中国相当地区的共性，一国之下，万商复苏，是件好事。但另一方面，项目的开发商所存的问题也是中国当前地产潮流下的普遍共性，本文目的不在于道出一家开发商，而是希望广大开发商能引起共鸣，引起反思，有个更好的未来。
就中国商业地产当前行业格局，有限的开发资源，盛多的行业企业，市场竞争的压力下，操作趋向于专业化，开发商的地产操作，商业运营管理公司的商业操作，但二者不是独立的，必须相系接合，目标统一，着眼长远，达到资源、前景的最大化。另一存面，中国商业地产未来主要的融资模式，目前已有相当的在运用，如何保障其收益的稳定将是重要问题，短期来讲，开发商建好是卖掉来平衡风险，从国际化角度看，以持有为主是趋势，那么对商业管理运营商的专业化要求和对开发商的素质要求也将更为强烈。