对社区商业开发的营销定位和规划设计
与住宅开发不同的是，开发商对社区商业开发的早期营销定位和规划设计缺乏足够的重视，大规模的开发所带 来的是投资者或经营者无尽的风险。面对现状，开发商的表现直接关系到社区商业的市场前景，要达到市场的三赢局面，靠的是开发商、投资者和经营者共同的努力。
经营者能避免恶性竞争
社区商业价值直接影响居住物业的价值，这个影响有可能是正面的也有可能是负面的。市场上社区商业的营销 手段无外乎出售和出租两种。一位商业地产资深人士表示，租比售更能够贯彻开发商对社区商业营销的定位和规划。他认为，社区商业的规划本身很难实现，招租能控制行业组合、布局等各方面局势，最大限度地保证社区商业 沿着既定方向发展，相互依托，形成一定的商业氛围，避免社区商业的恶性竞争，有利于提升和完善其档次和品质。
开发商前期规划先定位
相比过去开发商什么软硬条件都没有就开始招商的情况，现在的市场明显进步了，但大多数开发商往往在有了 硬件的基础上才作规划，这样就限制过多。
长期从事商业地产开发的李先生认为，商业物业容易受一些条件的限制，一定要根据项目自身的特点，考察周边环境后，才能比较准确地做出社区商业的定位。社区商业成熟的运作方法是越早规划、定位越好。在项目开发的 同时，对社区商业前期进行调研，确定基本定位后报批、设计，策划可能有的行业所需要的配置，在硬件上做预留，如超市的货梯、卸货场、车位等，方便用家的选择和使用，减少市场上商业物业的无效供应。这样，确定的社 区商业经营内容，包括范围、商品、风格等，很容易与客户需求相吻合。
投资者注重“软”“硬”环境
就投资者而言，若想将实际的投资转化为现实的收益，对社区商业“软”“硬”环境的考察是必不可少的。所谓“软”环境是指开发商对于未来社区商业的商业类型如何规划设置，这直接关系到社区商业的商业形态及投资者切身利益；所谓“硬”环境主要指社区商业的设计，社区商业设计的合理与否，也会影响到投资者的经营运作。
投资业内人士认为，商业类型要根据项目自身的特点及周边的环境来确定，在社区商业的买家未知的情况下， 社区商业设计风格的灵活性便显得格外重要，起码要方便投资者进行改造。另外，在社区商业建造的过程中，要注意保留充足的车位；底商的层高要高于普通住宅，４米以上比较理想；两层或以上的底商，要预留室内楼梯；层与层之间的贯通要灵活；最重要的是底商的开设不能影响到小区业主的正常生活，要充分保证业主的私密性
发展商考虑社区商业形态规划
关于社区商业形态规划，作为发展商考虑问题可能与市商委、王教授所讲的还是有一些出入。我认为社区配套商业的微利性是必然的，这一点我支持王教授的观点。作为发展商来讲，为整个社区设立配套设施是必须的，也是必要的。政府也要求发展商进行配套建设。但在此我也有一些不同的看法，仅供参考。 比如政府提出的七十二号文，对社区商业划分的很细。其实我们发展商考虑的问题并不在于具体的理发店多大面积，居委会多大面积。政府可以给我们发展商一个指标，再由有关部门进行整理，落实到我们就可以了。
不说方庄或望京这些大社区的规划，绝大多数的几十万平米的小社区，严格来讲有很多设施按七十二号文规定是可以不配的。但相临的建筑都在一起时，他们的配套商业谁来解决？所以说，大可不必分的太细，政府应该提出总指标，相应的位置、功能的划分给予明确说明就可以了。发展商是不会把社区商业摆在第一位考虑。因为规委审查的重点主要是：建筑空间、空间尺度、人们居住的舒适度等配套指标，商业配套的情况在建筑布局上是放在次要的地位考虑的。这样必然导致了发展商先进行大的社区规划，然后在计算配套商业建筑的面积。
另外，我是一个管理者，从经营管理的角度考虑，社区商业一定要有自身的造血机制，才能够自己长期的经营下去。不依靠外界的援助，尽管是微利，也能维持自己的生存，这才是规划中首要考虑的问题。因为在当时解决了配套面积问题，而没有解决商业企业自身的运营问题、企业生存问题，本身社区商业配套应该说是不完善的。可能大家都认为社区商业主要是为社区居民服务的，我并不反对。但从规划角度，还要考虑企业自身的发展问题。如果有可能，应该尽量接纳社区外的客户，扩大营业额，扩大生存空间。如社区足够大，可以仅限于社区服务，但从北京的情况看，商业配套更好的还是在临街的位置上。不仅为社区居民服务，也要为外界客户提供服务，二者兼顾，为社区商业创造一个良好的生存空间。
从投资方考虑，商业部分是划为建设成本的。这部分要说大也大，说小也小。从经营角度来讲，相对占的比重很低。我们更愿意与政府在规划时就把工作做好，而不是在建设中才翻来覆去的调整。调整的过程对整个社区商业的尽早的交付使用是不利的，对居民的服务也是不利的。从发展商角度考虑自身的形象，考虑项目整体的效益，是希望同步交付使用，也便于居民的入住。当然“滞后交用”的一部分项目的发展商是为了省钱或投机取巧。但正规的发展商、讲诚信的发展商一定是把商业配套做在前头。
总而言之，商业配套本身不能单纯强调为社区居民服务，更要强调自身今后的发展。实际上，今后商业配套发展好了，才能刚好的为社区居民服务。
社区商业的发展概况及特征
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。
国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”
国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68％。
西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。
1 社区商业的功能。
国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。
社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。
2 社区商业中心的业态构成。
国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。
3 社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的。
其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。
国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。
4 社区商业的布局与设计。
国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40％，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。
社区商业的开发与经营
随着我国改革开放的深入，社会经济的发展，人民生活水平的提高，上海商业在网点规模、商业业态、经营品 种、服务方式等方面都有了较大的发展。作为上海整个商业一个层面的居住区商业，随着住宅建设、分配、运作机制的市场化，原来单纯作为住宅配套建设的居住区商业在市场杠杆的作用下也有了较大的变化，特别是社区商业称 谓的出现扩大了居住区商业的内涵和外延，在一定程度上适应了城市建设与市民居住环境和消费观念的变化，满足和促进了居民的综合消费，方便了居民的生活。2001年市政府提出了“把发展社区商业作为一个战略重点”的发展目标，进一步推进了社区商业的建设。
一、社区商业的含义
“Community”这一概念是有法国社会学家卡.滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。1938年费 孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国， 城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民 为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。
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