城市主题社区就是承载一定城市主题分工的社区。城市主题社区的产生，是城市功能区细分，社会分工细化的结果。城市主题社区的分化最先从休闲业的园林公用设施和商业、金融业开始，这里主要谈第三产业主题社区和商业地产开发。步行街是一种城市功能区细分的商业社区，是城市社区商业功能强化的产物。随着社会发展，商业文明的进步，社会商业分工的细化，商业主题社区的细分越来越明显。如广州的海印电器社区、站前路服装批发社区、天河北——科技街IT社区，北京的中关村等。具有概念化的特征，城市主题社区的发展也具有加速和定向的特征。如广州的汇展中心，从交易会发展到琶洲汇展中心，就是汇展文化社区与汇展商业社区的融合与空间发展要求，使其重新选址。像这样具有空间发展要求的主题社区，其有区位定向的特征，必然向新城区或城市边缘带发展。
“产业极”是主题社区的一种突出表现
对于不同的产业，将会在一定的区域内形成几个“产业极”，就是随着绿色GDP和生态增长的概念形成并推广，生态足迹的计算及生态税收的加强，将造成产业分布的再分化，而且将有一个回流过程，当然是在资源优势和科技优势的共同作用下的再分化过程。当资源空间因素制约相同或相近的条件下，发展的利润或社会财富的增长主要来自于知识净增长的贡献时，产业回流就会形成。比如，当生态足迹计入彩电的成本时，生态税收加重，那么美国的本土的彩电生产必然会重新崛起。这样就形成了一定的“产业极”效应，这种“产业极”是以人口生态半径来划分的，人口生态半径就是产业服务人口规模除以服务空间距离和生态成本。当人口密度相当小的区域，人口半径太大，成本增加，是不能形成“产业极”的，所以作为“产业极”的主题社区，在生态成本考虑增加的情况下，应该在城市区域内形成。
由于第三产业主题社区受人口生态半径的影响较大，这种主题社区是通过竞争、发展，最后稳定的，而且具有向心力，是不断聚集的过程。如广州的海印电器社区是广州的别处难以竞争的，广州天河科技街到天河东的IT社区，也是竞争优化的结果。
商业主题社区面对激烈的竞争
在主题社区竞争的过程中，如果没有足够的重视或没有足够的发展空间，也可能面临衰落的命运。
主题社区的竞争其实是城市竞争力的一个显性特征。城市步行街的发展，未来也是主题社区。当一个城市的商业竞争达不到信息竞争指数要求时，步行街是很难兴旺的。步行街的发展经过了一、二代，据说现在已经发展到了第三代，就是具有娱乐休闲的功能。其实真正的步行街的未来是主题社区，所说的第几代，不过是主题社区从城市功能分区中细分的几个步骤，步行街的高级时代就是步行街消失--被主题社区取代。步行街的分化发展也是必然的。如广州的上下九商业步行街，服装业更表现强势一些，正处于向服装类商业旅游主题社区发展。所以在这条步行街有发展的仍然是服装零售、服装展示、西关文化和服装文化娱乐旅游及相关的配套。南方大厦上下九店和新大新上下九分店的失败证明，这种商业主题社区，它不需要这样的非超强势综合商厦，不与商业主题社区的主题相同就会遭遇排斥。综合商厦是主题社区的微缩空间表现，在达到一定的市场需求，一定的人流量的情况下，又没有形成完善主题社区的条件下，以综合商厦的形式出现是一种弥补。真正的大型综合商厦，其实是主题社区的三维空间版，是一个高端商业竞争的载体，竞争包括了一切的商业元素，包括了资本、信息、人力资源、营销等，所以一个城市不能太多大型综合商厦。大型综合商厦是商业竞争的高端，而商业主题社区内的商业竞争是需求引导型的竞争。
在城市的商业地产开发中，主题社区的方向影响了商业地产的价值。比如，广州人民路的美国银行中心大楼，并没有聚集大量的银行进驻，如果是在63层或中信广场旁边，就可能好一些。如果在五羊新城开发这样针对性的楼盘，则成功是肯定的，五羊新城将会是广州金融业的一块福地。
步行街的生命周期和商业主题社区的发展
商业零售业和金融业的主题社区由于发展历史较长，相对容易把握。在步行街向商业主题社区的发展过程中存在不确定因素。就像步行街从城市商业区分工出来形成独特风景线一样，逐步的细分，将使各个步行街个性鲜明。如广州的高第街服装批发市场的竞争力的确不如站前路服装批发市场，而后者形成了服装批发主题社区，商业主题社区的吸引力是无法比拟的。再如广州的六二三路清平药材市场，在没有形成稳定主题社区时，不时出现新的竞争对手，如果其不作产业链的延伸向主题社区发展，前途难卜。
城市步行街，在ICI竞争指数达到要求的情况下，选择什么样的主题，什么样的概念，是决定步行街成败的关键，而且要抓住城市发展的脉络。如果城市信息竞争指数不高，步行街注定失败。当步行街内部行业信息竞争指数过高时，步行街分化向主题社区发展也是必然。这就是广州上下九路服装类逐步强势的原因。
作为现代城市，主题社区的城市服务功能特别重要，是城市文化的重要载体之一。主题社区的文化、娱乐、休闲功能的加入也是必然的。如在广州天河形成二维空间的步行街条件有限，则有了步行街的第一代分化--天河城，加入了娱乐综合元素的三维步行街模式；到了第二代步行街的细分，就是正佳广场模式，更加丰富，而且增加了体验经济的元素。在步行街细分之后，我们不能不考虑交通元素--也是步行街的初因和城市文化承载功能。一个步行街的生命周期就是从综合性的商业功能区细分出来之后，逐步发展到主题社区的过程。一个成熟的主题社区，不仅仅是商业功能，是城市区域分工的载体，其传承着更多的内容，包括经济的、文化的。也有跨越式发展的事例，比如广州天河东圃的SHOPPINGMALL。作为一种现代商业区的发展模式，MALL有很多成功的例子，像美国的迪斯尼乐园。迪斯尼的发展也是经过了一个过程，香港的迪斯尼在品牌的作用下，实现了跨越式发展。但天河东圃的SHOPPINGMALL，如果没有品牌的支持，其必然要经过一个忍耐过程，就是像步行街的初期一样，有一个被消费者认同的过程。因为其目标直接面向城市主题社区，所以就商业行为来讲，必然是存在一种高端的竞争，必然启动所有的现代商业运作手段，资本的、营销的等等。就像正佳广场的运作之初就不惜资本，挖来高级人才。正佳广场的的商业元素运用已经至极，SHOPPINGMALL将会如何呢。
步行街的未来，对于商业地产的开发，会有一个清晰的指导思路。一块商业用地的开发，就是要把握城市的脉络，看一块地的城市产业区位，其未来的社区分工在哪里，就是其定位的方向。
社区商业研究
（一）、社区商业的特点
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。
（二）、国外社区商业的发展概况及特征
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。
国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”
国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68％。
西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。
1）社区商业的功能
国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。
社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。
2）社区商业中心的业态构成
国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。
3）社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的
其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。
国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。
4）社区商业的布局与设计
国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40％，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。
（三）、国内社区商业概况
1、国内社区商业现状
我国的社区商业相对落后，正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，因为社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。
我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。
2、国内社区商业的发展方向
我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：
各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务
居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成
各城市将大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民。
社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。
从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。以天津社区商业发展规划为例，在未来两年内将在社区内发展放心肉专卖连锁店100个，放心早点店200个，中小超市、便利店300个。由此可见社区商业蕴藏的巨大商机。
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