二、社区商业和居住区商业的异同
一般提及社区商业和居住区商业时将两者等同起来，目前也有些提法将规划分类中区域商业的这一层面也包含 在内。
但根据居住区商业从属性的特点，依据住宅区区的规模和商业服务人口的大小，从规划的角度在理论上将居住区商业分成居住区、居住小区、街坊三个层面：居住区商业服务人口规模一般在50000人左右，居住小区商业服务 人口规模一般在25000人左右，街坊商业服务人口规模一般在4000人左右。由于服务人口规模的不同，商业业态的设置也有较大的差异。
三、社区商业的主要布局类型和建筑形态
目前国内外社区商业的布局和形态大致有：按与住宅建筑的关系可分为独立单体和与住宅混建，以裙房或底铺 形态设置二类；按所在的地域可分为在住宅区内，在住宅区周边沿街设置和与住宅区分离独立设置三类；按布局形态可分为街区条状，块状组团型和条块结合型三类；按商业布局的分类又可以分为“沿街式”，“裙组式”，“多点式”，“会所式”四类。传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多，规模较大的住宅区建设时一般配建独立的商业建筑。目前，居住区配建商业以独立地块建设社区商业购物中心和商业步行 街居多。
四、社区商业一般配置的商业业态
社区商业的功能主要是购物、休闲、综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服 务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。
社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文 化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。
在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和 设置了相应的商业。三个层面的划分一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；二 是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；三是40000-60000套住户配套建设一 个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。邻里中心以经营中档商品为主，商店 组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市场、1 家菜市场、1-2台自动提款 机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书 局、家庭娱乐中心。
新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、 礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。
五、开发社区商业主要应考虑的问题
由于政府的推动，市场机制的激励、投资者投资方向的转移等多种因素的综合作用，商业地产日渐火爆，商铺 市场有价无市。但是，社区商业目前还存在一些问题：主要一是空间布局不均衡。一些社区的商业总量不足、布局不合理、建设相对滞后，有的社区规模过大；二是业态结构不合理。大型综合超市和超市基本能满足消费需求，但 菜市场、特色专业店、便民生活服务网点有些不足，小型建材、信器材、洗头店较多；三是经营方式落后。部分社区的中小商业仍然带有集镇传统商业痕迹，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不 能满足当前的消费需求。有些商业网点与居民区混杂开设，饭店的油烟超标、修理铺的噪音声响等问题影响居民生活，造成大量的治安和环境隐患；四是商业地产的开发与商业的业态设置的要求不配套。一度房产开发商重住宅建 设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业业态对商业物业的要求。
目前在开发和经营社区商业地产时应吸取社区商业以往的经验和教训，适应经济社会发展的形势和居民需求变 化的趋势，建议重视以下一些问题：
1.注重调查，掌握全局情况。
商业地产的开发和住宅的开发有相同之处，但也有较大的差异性。衡量商业地产的成败，它的标准除了物业的 销售快慢和赢利的大小外，更主要是看依托该物业的商业经营成效如何。因此在开发前应进行充分调查，了解总体情况，明确定位。
2.定性、定位、定量。
这项工作一般应该在取得土地以前，作为对土地的开发、使用价值的预测，目前由于僧多粥少，土地能取得已经不 容易，“三定”只能在土地取得后补做。“三定”主要是根据规划局给出的土地使用指标，研究确定配置何种类型的商业和引入那些类型的经营商，商业业态和业种设置量的大致配比，目标顾客与商业的设置档次等，为建筑物的 形态、布局、结构的设计、建设、配套提供依据。
3.开发和商业经营同步。
目前成功的开发商业地产的经验是在规划和设计时，吸取了专业策划者和商业经营商的建议，对商业业态的设 置布局已有了总体安排，一些大型的商业业态已选定了经营者。
4.建筑形态要符合商业业态设置的要求。
现代商业与传统商业除了在管理和运作方面有较大的差别外，对商业建筑形体、配套设施、停车场等都有自身的要 求，设计和建设时应充分考虑使用的需求。建筑物的外墙拟明快简捷，应充分考虑可利用价值，如设置广告等。
5.与现代居住环境相适应 体现便捷性和亲和力。
社区商业的布局和商业设置应按小区建筑，分布形态、消费水平进行组合，与居住环境相适应，体现人性、融 洽、便捷。
6.因地制宜，体现特色。
住宅市场化后，社区的差异化逐步明显，社区商业的开发经营和业态设置要根据本社区的情况因地制宜，既要 适应消费需求，又能体现出本社区的特色。
7.权衡好长期效益和短期回收的关系。
商业物业与居住物业不同，它可通过使用产生价值，获得收益。而且商业物业所承载的商业运作的越成熟，它 所产生的价值就越高，收益越大，但商业的成熟有一个时间过程，也需要多种因素的促成。但是有的开发商将商业物业和居住物业用相同的方式进行销售，给商业的整体运作和形象提升带来难度。建议开发商按策划的方案整体自 行或委托经营，等商业成熟以后与形象形成后，再出售，可能会取得更大的收获。
社区商业运作的市场方向
收入水平全面提高，消费观念的更新，揭示消费者消费趋向的多元化、主题化。迫切需要开发商关注与加大对市场的研究投入。参考“三化”随着经济的日益繁荣，国民的收入水平有了整体的提高，加上金融对消费的政策刺激，使消费者的消费趋向多元化、主题化、个性化。消费者的消费需求由过去单纯的温饱消费，向小康性消费转 变。在满足温饱，居住的消费需求同时，对健康、环境、文化、个性爱好等等都有了更高层次的需求。
作为社区商业项目，在商业定位时，应充分考虑到日益高涨的消费者市场的多元化需求。使社区商业项目从规 划、设计上，经营的业态、主题风格及文化内涵上，服务的内容及形式，多角度地满足消费者的市场需要。
对消费者市场需求的准确把握，关系到商业经营的持续生命力，影响到社区商业项目的运作成败。
准确定位
消费者无疑是支撑社区商业经营的关键所在。社区商业的整体运作能否吸引消费者的关注，并满足消费者的基 本需求及个性化需求，是社区商业是否具备生命力的典型特征。对消费者市场的认真研究，发现其中的市场需求空白点，从规划设计、引进上对其进行填补，自然商业的持续经营得到了最好的保障。而盲目的进行规划，忽视消费 者市场的真实需要，轻则导致社区商业价值的降低，重则使整个社区商业陷入困境。而且作为社区商业，其错误的定位，一方面不能满足社区住户的消费需要，另一方面会因为社区商业的萎靡，影响整个社区的品牌形象。
就成都本地的众多楼盘来看，不难发现，许多楼盘，尤其是一些高层电梯公寓，其裙楼空置现象严重，表面来 看，是招商情况不好，但深究根源，就是一开始忽视消费者市场的实际需求。消费者资源的不足，错误的经营定位，都对经营者进场造成无法逾越的障碍。
对消费者市场的准确把握，也同样能有效地促进社区商业的物业销售及招商引进。目前在售的天邑花园，就是 因引进家乐福，而成为众多购房者、商业投资者的关注焦点。
研究消费者市场
怎样把握消费者市场的需求，使其成为社区商业运作的有利武器。在对社区商业的规划，设计前，应充分考虑 现有或将有的周边消费者资源，并对消费者市场进行消费需求的细分，以此为社区商业经营定位的市场依据。
在社区商业运作时，应对消费者市场的培育及管理，或考虑将其与销售推广相紧密结合，使其形成优势互补， 相互促进。目前，成都本地大多数社区商业项目，对消费者市场的调研、考虑严重不足。对消费者市场的培育手段也缺乏样式及力度。也造成了一些社区商业项目到后期运作效果极差的后果。因此，迫切需要对消费者市场的深入 调研及适度引导、培育，是社区商业项目运作的重点之一。
中国社区商业发展轨迹与经营思路探讨
艺之景7月18日消息：社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。
一、国外社区商业发展概括及特点
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。
二、国内社区商业发展现状分析
我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批"购物中心"、"生活广场"、"娱乐休闲一条街"等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点（为了保持良好的居住和绿化环境，上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中式购物中心模式），与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。
三、解析大都市社区商业规划及经营思路
（一）北京社区商业发展态势分析
1、特色商业街
伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，现在底商式社区商业衍生出另一种形式---特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的"外向型"市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。
2003年，以往商品住宅开发中的商业配套，转正为社区商业街的行为显露规模效应：建外ＳＯＨＯ推出特色商业街，在ＣＢＤ商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺以及20个双层花园的商业街区；后现代城Ａ、Ｂ区共2.6万平方米的商业部分--美国后街，标称其原始概念"60万平方米美国后街生活"的兑现；由苹果商业街和"苹果二十二院街"组成的苹果街面世；珠江帝景推出欧洲风情商业街。
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