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未来商业物业的市场需求方面，相信在众多利好因素的推动下，仍能继续保持持续、稳定的需求状况。
入世带给中国经济的长远影响
奥运会对促进北京发展将继续发挥强大作用
人民消费水平稳步提高，商业市场将保持良好发展状况
大量外资进入中国市场，商业物业需求将继续扩大
市政改造工程使原有商业网点消失，新商业物业需求加大
商业物业投资形势看好，大量资金涌入商铺投资
五、商业物业价格分析
1、商业物业价格走势
北京市商业物业市场经过了98年波谷之后，在随后的几年中一直呈现出缓慢上涨的趋势，供应量和需求量波澜不惊。2001年在申奥成功、加入世贸的强力带动下，商业物业市场开始呈现出较好的发展势头。
2002年，商业物业继续延续上一年的良好发展局面，在市场需求的拉动下，一跃成为房地产市场焦点，2002年下半年市场供给逐步增加。在价格方面，虽然几个房地产项目通过拍卖卖出了高价，但总体价格市场较为稳定，继续保持平稳小幅上涨的趋势。
2、部分商业物业的调研分析
3。 商业物业价格分析及预测
根据对北京市主要商业街、写字楼、公寓、普通住宅的调查分析，我司认为目前北京市商业物业的价格可细分为4大类。
商业街商铺。由于历史发展原因，往往是某个大型商圈的中心旺铺，因此租赁价格和销售价格均具有局部特殊性。此类商铺均价至少应为5－10万／平方米。
社区商业物业。功能上基本为社区商业配套，但兼备对外商业活动功能。此类物业影响力不大，只能形成区域性效应，商业价值不高，均价大约在1－2万／平方米。
中档住宅、写字楼、公寓底商。本类型商业物业具有较强的市场潜力，可以独立支撑起区域商业市场空间，甚至成为区域性商圈的中心。本类型商业物业的销售价格大约在2.5－3万／平方米之间。
高档写字楼、公寓底商。此类型商业物业具有良好的的商业投资价值，已经完全成为独立的商铺经济形态，市场需求旺盛。此类型商业物业的销售价格大约为3－4.5万／平方米，甚至更高。
预计2003年北京的商业物业市场将仍然保持良好的发展趋势，市场前景继续看好。但是由于2002年部分产品积累到2003年，因此在短时内有可能出现大面积供应，形成一定的市场压力，但商业物业的售价和租金不会受到太大影响，仍然保持小幅增长。
基础知识部分
2、商业经营方式与业态研究
2.1经营方式
零售业按经营方式分为四种方式分别是独立商店、连锁总店、连锁分店和其它经营方式。
2.2.2独立商店
顾名思义就是单独的一个商店，仅有一个店面，是零售业传统的经营方式之一。
2.2.2连锁总店
也叫直营连锁店，期初投入、经营管理权、所有权、损益均由总公司负责，从业人员均为受雇者，故总部有绝对指挥权。优点在于总部能完全掌控销售讯息，并执行销售手段，而能获得较佳经济效益。从管理上一般分三种模式：
第一，总店－门店集中管理模式，在这种管理模式下，总店的管理权限高度集中，从采购进货、商品配送、价格管理、供应商结算等业务都由总部完成，门店只负责销售；第二，总店－配送中心管理模式，是指没有门店，仓库（或配送中心）在异地，由总店完成公司的订单、零售供应商结算等业务，仓库（或配送中心）完成收发货管理，总部能够实时查询商品的进销调存的情况；第三，总店－门店－配送中心管理模式，是典型的连锁经营管理模式，公司的运作是以配送中心为基础，总店可能只完成采购订单、配货单、供应商结算等管理职能，门店的主要职能就是销售。总部能够查询到仓库（配送中心）的商品进销调存以及门店的销售情况。
2.2.3连锁分店
也就是 “特许经营”是英文FRANCHISING的汉译。又称为“特许经营”、“特许专卖”、“特许连锁”、“加盟连锁” ，特许经营不是一种行业，只是一种营销商品或服务的方法。在过去的十年里，特许经营已经在许多国家，不论是在发展中国家还是发达国家，都已被证明是一种有效的分销商品和服务的方法，并对经济的发展产生了积极的影响。特许经营发源于一系列的商业交易过程、方法和实践。这些商业交易过程、方法和实践都有如下共同特征：
1．个人对商标、服务标志、独特概念、专利、商业秘密、经营诀窍的所权。
2．权利所有者授权其他人使用上述权利。
3．在合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许可人的经营活动。
4．受许可人需要支付权利使用费和（或）其他费用。
在特许经营的发源地美国，曾经有很多人试图为特许经营下一个精确的定义，以涵盖在特许交易中所涉及的所有要素。我们首先给出一个广泛通用的定义，即国际特许经营协会（International：Franchise Association，IFA）的定义。
特许经营是一种营销产品（或）服务和（或）技术的体系，基于在法律和财务上分离和独立的当事人一特许人和他的单个受许人－－之间紧密和持续的合作，依靠特许人授予其单个受许人权利，并附加义务，以便根据特许人的概念进行经营；此项权利－－经由直接或间接财务上的交换一给予并迫使单个受许人商号，和（或）商标，和（或）服务标记，经营诀窍，商业和技术方法，持续体系，和其他工业和（或）知识产权，在双方一致同意而制定的书面特许合同的框架和条款之内
2.2.2.4其他
除其它三种以外的经营方式。
2.2零售业的业态
2.2.1零售业态的概念
零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。近年来，受国际商业发展趋势的影响，零售商店的业态形式发生了很大的变革，并且出现多样化和细分化趋势，尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧重点不同而有所区别，但通常认为，业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
2.2.2零售业态的分类
2.2.2.1国际上零售业态的一般分类
对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定。美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类；日本对零售业态的分类与美国基本相同，但增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式。当然，同一个大类的业态，还可以进一步细分为更为具体的业态形式，比如超级市场可以再细分为食品超市和综合超市，这要依据不同的研究内容而定。事实上，由于国际资本的介入，当一种新型的零售业态被引进时，客观上也引进了国际规范和标准，因此许多国家对零售业态的分类是基本一致的，可以进行多国间的比较和沟通。
2.2.2.2我国零售业态的统计分类
尽管国际上对零售业态的分类已比较完善，但在我国进行业态统计时还必须考虑我国的具体情况。我国从八十年代中期开始的商品流通体制改革，促使旧式百货店、粮油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是处于成熟期的大型百货店；处于增长期的中小型超级市场、专业店、专卖店、便利店等；处于创新期的仓储式商场、邮购、电视导购和直销。而上述各业态又由于我国地区经济发展的不平衡，在引进和发展上不同步，比如上海在1991年组建了“联华”超市公司，出现了中小型超级市场新业态；1994年出现了便利店；1995年出现了电视导购和直销；1996年出现了大型仓储式超市（大卖场），而1994年以后真正规范的连锁超市才在中西部地区出现；当上海的便利店已发展到1998年的2000家左右时，中西部地区对此业态还相当陌生。
按照我国零售业态发展的客观进程，在国际通行的业态分类总体框架下进行必要的合并，把零售业态分为四大类进行统计，即：百货商店、超级市场、专业（专卖）店和其他。
百货商店，是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。其基本特征是：①商品结构以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品为主，种类齐全；②以柜台销售为主，明码标价；③注重店堂装修及橱窗展示。
这里的百货商店，不是指国民经济行业分类中的“日用百货零售业”，而是指经营多品种、多门类的综合性商店，包括大中小型综合经营的商店。
超级市场，是指采取自选销售方式，以销售大众化生活用品为主，满足顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售形态，其基本特征为：①商品结构以经营食品、副食品、日用生活品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；②采取自选销售方式，明码标价；③结算设在出口处统一进行。
这表明超级市场首先是自助服务的零售商店，毛利低、销量高，以经营生活必需品为主，种类繁多。包括各种类型的超级市场、仓储式商场和会员式超市列入该类。按规模超市的一般划分，小型超市1000平方米以下，一般在社区内及周边或人流密集区域；标超：1000－2500平方米，多开设在写字楼、社区周围，如国贸华润店、嘉里中心华润店等；综合超市：卖场面积约4000－6000平方米，辐射半径步行15分钟、距离在1公里（可适当延长1.5公里），人口数量不低于50000人；大卖场：卖场面积约10000－40000平方米，辐射半径约3公里（或5公里），人口数量约10－15万人。
专业（专卖）店，是指专门经营某类商品或某种品牌的系列商品，满足消费者对某类（种）商品多样性需求的零售形态。其基本特征为：①商品结构专业性较强，各种不同的规格、品种及品牌汇集，选择余地大；②销售人员有较强的专业知识，能为消费者提供充分服务；③采取定价销售和开架面售方式。
将专业店和专卖店归为一类统计仅仅是为了统计＊＊＊＊作上的方便，其实专业店与专卖店有本质的区别，前者专门经营某种或某类商品，如时装店、鞋店、食品店、药店、书店、电器店、珠宝店等；后者则专门经营某种品牌的系列商品，如海尔电器专卖店、李宁牌体育用品专卖店、格力空调专卖店、苹果牌休闲装专卖店等。
其他业态，指上述未包括的其他业态形式（如便利店、折扣商店、杂货店、邮购商店等）。
2.2.2.3我国零售业的一般分类
2.2.2.3.1业态分类
根据零售企业经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模和目标顾客等结构特点，给出便利店、小超市、中型超市、大型综合超市、仓储超市、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心等十种主要零售业态的分类。
便利店：以自选销售为主，以销售小容量应急性的食品、日常生活用品和提供商品性服务为主，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
小超市：采取自选销售方式，以销售食品、副食品和日常生活用品为主，满足顾客日常生活一般需求的零售业态。
中型超市：采取自选销售方式，以销售生鲜食品、食品和日常生活用品为主，能够基本满足顾客日常生活消费需求的零售业态。
大型综合超市：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超市和折扣商店经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全需求的零售业态。
仓储超市：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，实行储销一体、低价销售和提供有限服务为特征的零售业态。
专业店：专门经营某一大类商品为主，并具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。
大型专业店：采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品并提供相关技术和服务，满足顾客对某大类商品一次性购全需求的零售业态。
专卖店：专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
百货店：在一个大型商场内，根据不同商品部门设销售区，以销售服装、鞋帽、化妆品、文体用品、家庭用品为主，提供相关服务，满足顾客对商品多样化选择需求的零售业态。
大型购物中心：在一个大型建筑体（群）内，由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
业态要求
2.2.2.3.2十种零售业态应满足的各项要求
业态
基 本 条 件
选 址
商圈、
目标顾客
规模
商品
（经营）结构
经营方式
服务功能
商业信息
自动化
便利店
居民小区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区
目标顾客以居民、单身、年轻人为主
营业面积100平方米左右
以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点
以开架自选为主，结算在收银处统一进行
营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目
程度较高
小超市
居民小区以及交通要道、车站、医院、学校、办公楼和公共娱乐场所的周围
经营服务辐射半径0.5公里，目标顾客以居民和流动顾客为主
营业面积500至1500平方米
以销售食品、副食品、日用品为主
采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行
营业时间12小时以上
程度较高
业态
基 本 条 件
选 址
商圈、目标顾客
规模
商品
（经营）结构
经营方式
服务功能
商业信息
自动化
中型超市
地区中心、居住区
经营服务辐射半径2公里以内，目标顾客以周边居民为主
营业面积2000至5000平方米
以销售生鲜食品、食品、日用品为主
采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行
有少量面积的停车场，提供部分生鲜食品加工等服务项目
程度较高
大型综合超市
区级商业中心、县级市商业中心、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近
经营服务辐射半径3公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主
营业面积5000平方米以上
大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发
采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行
设不低于营业面积50％的停车场
程度较高
仓储超市
城乡结合部的交通要道
经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主
营业面积10000平方米左右
以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售
采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行
设相当于营业面积的停车场
程度较高，并一般实行会员制客户管理方式
专业店
市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心、专业街以及百货店、大型购物中心内
目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主
营业面积根据商品特点而定
以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大
采取柜台销售或开架面售方式
从业人员具有丰富的专业知识
——
大型专业店
市级商业中心、区级商业中心、专业街、城郊结合部和交通要道附近
经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主
营业面积2000平方米以上
以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大
采取自选销售和开架面售相结合方式
设不低于营业面积50％的停车场，提供相关技术和服务
程度较高
专卖店
市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心、专业街以及百货店、大型购物中心内
目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主
营业面积根据商品特点而定
以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利
采取柜台销售或开架面售方式
注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务
——
百货店
市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心以及历史形成的商业集聚地
目标顾客以流动顾客为主
营业面积5000平方米以上
综合性，门类齐全，以销售服装、鞋帽、化妆品、文体用品、家庭用品为主
采取柜台销售和开架面售相结合方式
注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全
一般
大型
购物中心
市级商业中心、城乡结合部的城市主干道附近
经营服务辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主
营业面积10万平方米以上
内部结构由百货店或大型综合超市作为核心店，并以各类专业店、专卖店和餐饮、娱乐、服务设施共同构成
由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营
设不低于营业面积40％的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体。
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