百货店的定义及产生
中国的定义，在一个大型商场内，根据不同商品部门设销售区，以销售服装、鞋帽、化妆品、文体用品、家庭用品为主，提供相关服务，满足顾客对商品多样化选择需求的零售业态。
西方学者对百货店的产生有着不同看法。美国管理学家彼得?德鲁克认为，百货店最早于公元1650年左右产生于日本，但大多数西方学者则认为百货店最早在1852年产生于法国。有一位叫布西哥的人在法国巴黎开办了一家邦．马尔谢商店，这是世界上第一个实行新经营方法的百货店。
百货店的经营特征、优点与不足
百货店具有六个方面的经营特征：拥有宽敞的营业空间和舒适的购物环境；多位于城市中心或交通要道；经营商品范围广泛，种类繁多；在管理上实行商品部制；采用传统的售货方式；功能多样化。
百货店的主要优点是：经营范围广泛，可以使顾客在百货店内一次购齐所有的生活用品；采取定价及明码标价制度，从而能给顾客以依赖和安全感；多设在繁华地段，因此，能吸引众多的顾客。其不足有：不利于同顾客的直接交流；对店员的素质要求较高，培训难度大；设施齐全、装饰豪华，因而固定成本高；管理难度大，管理成本高。
北京百货店档次的一般划分
百货店的一般按照商店经营的品牌档次、地理位置、硬件、消费人群进行档次的划分。在进行商业项目的档次定位时，一般以一个城市典型的商业项目为原型，把他们按照档次进行排序。最后确定出其准确的档次。北京市的典型项目的一般档次排名为：第一、国贸；第二、燕莎；第三、赛特；第四、新天地；第五、丰联；第六、新东安。
百货店商业物业的一般经营方式
发展商自己经营
经销：由商业物业发展商直接获得生产商的销售授权，在自己店面内进行销售。
定租：租户依所承租面积按一定时间付给发展商租金的合作方式。
扣点：以销售额的一定比例作为租金的合作方式。
保底扣率：以定租租金作为发展商的最低租金保障，如果扣点金额大于定租金额则发展商取扣点金额作为租金的一种合作方式。
发展商委托经营
发展商委托或以整体出租的形式委托给一家或几家商业企业进行经营。如天通苑的西单百货商场。
小业主经营
小业主经营是指，商业物业发展商销售商业物业之后造成产权分散给小业主所有，而由小业主经营的经营方式。小业主经营一般只有定租或者自己经营两种经营方式。
另外还有一种经营方式不过国内很少见，就是商业物业发展商通过销售项目物业收益权的形式将产权分散，再由发展商或者发展商委托商业企业进行经营的经营方式。
一般商业指标
商圈饱和度
商圈市场饱和度理论主要通过标志相应区域内商业物业市场供应不足或商业物业市场供应过多的经济技术指标--商业市场饱和系数（IRS）进行论证。商业市场饱和系数（IRS）将运用如下公式进行测定：
式中，IRS=商业区域零售商业市场饱和系数；H1=商业区域住户数；RE1=商业区域每户用于零售行业购买金额；RF1=商业区域特定的零售行业零售商业设施营业面积。
当商圈市场饱和系数（IRS）呈现高值时，证明该区域商业市场尚未饱和，商业物业发展将存在较大发展空间；当IRS呈现低值时，证明该区域商业市场已经趋于饱和，商业物业开发将面临较大市场风险。
实践表明，当年IRS值小于10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损；当年IRS值接近15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于保本状态；当年IRS值大于20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高。
雷利法则
在制定商圈方面，美国学者威廉.雷利提出了一套法则，称为“零售引力法则。雷利认为，商圈规模由于人口底多少和距离商店底远近而有不同，商店底吸引力是由临近底商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民地吸引力完全相同，这一点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。此法则用公式表示如下：
Dab＝d／（1+√Pb／Pa
Dab：表示A城镇商圈的限度（以沿公路到B城镇的里程衡量）
Pa：表示A城镇人口
Pb：表示B城镇人口
D：城镇A和B的里程距离
上述雷利法则的成立必须有两个前提：一是两个地区同样接近主要公路；二是两个地区的零售商经营能力一样。顾客只所以被吸引前往人口较多的城镇，主要由于当地的商店设施和商品种类较多，值得多花时间前往。
雷利法则既可用于不同城市商业区之间的定量分析，也可以用于同一城市内不同商业区之间的定量分析。利用雷利法则划定商圈的优点是计算简便，特别在资料不全时尤为适用。但它的使用也有一定的局限性，雷利法则只考虑到两地商店地设施不全，行走困难，即使里程距离较近，也会在顾客心理产生遥远地感觉。且该法则只适用于出售日常用品的商店，而不适用于出售挑选性强的高档消费品商店。此外，若存在广告的影响，顾客对某特定商店的忠诚和某些商店有特殊吸引力时，会减弱雷利法则的有效性。
商圈营业潜力
商圈营业潜力可通过预测商店销售额来确定。商店销售额指标取决于商圈内的消费者的户数、商店的远近、月商品购买支出比重及超级市场在该区域内市场占有率四个因素。现举例说明商店销售额估计值的计算。
假设新开超级市场的商圈有三个层次，第一层次主要商圈内的居民户数为2000户，第二层次即次要商圈内的居民户数为4000户，第三层次边际商圈内的居民户数为6000户。若平均每户居民每月去商店购买食品为500元，则：
主要商圈居民支出总额：500×2000＝100（万元）
次要商圈居民支出总额：500×4000＝200（万元）
边际商圈居民支出总额：500×6000＝300（万元）
据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30％，在次要商圈为10％，在边际商圈为5％。
主要商圈购买力为： 100×30％＝30（万元）
次要商圈购买力为： 200×10％＝20（万元）
边际商圈购买力为： 300× 5％＝15（万元）
该商圈营业潜力可估计为：30＋20＋15＝65（万元）
人均拥有零售商业网点营业面积
北京市规划，2005年零售商业营业面积从2000年的840万平方米增加到1000万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积0.9平方米左右。2010年零售商业营业面积达到1200万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积1.0平方米左右。
这是印证北京市商业物业供应是否过量的一个基本指标。
调研内容、计划安排及调研中常用方法
调研内容计划
一般认为商业调研主要包括新盘调研、分区调研及专题调研三部分。
新盘调研内容包括一般商业物业和百货及购物中心
一般商业物业包括住宅底商、写字楼底商、邻接商铺，调研内容包括项目名称、开发商、物业位置、物业类型、占地面积、总建筑面积、商铺面积、地上层数、地下层数、标准层面积、经营方式、业态形式、层高、功能区规划、扶梯、垂梯、货梯、人流出入口数、物流出入口数、售价、租金水平、交通条件、客户群特征、其它。
百货及购物中心调研内容看附件。
分区调研包括人口统计分析和区域现有商业状况两部分
人口统计分析：人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历、职业构成等。
区域现有商业状况分析包括商业物业供应情况（现有及潜在供应量）、区域商业分布状况、现有业态评价、售价或租金状况、经营状况等。
分析总结：对本区域商业评价（整体经营情况、业态结构是否合理、区域居民要求及产生的原因）。
专题调研
专题调研视情况而定，如商圈调研、某种商业形态分布、住宅区商业形态、大型连锁商业企业发展规划调查、大型商业设施需求单位发展规划等等。
商业调查方法
商业调查的一般方法
商业调查方法一般包括问卷法、访问法、观察法和实验法。问卷法一般运用为消费者特征及行为调查；访问法相对灵活可以适用面较广；观察法一般运用为业态分布的调查；实验法为自己亲身体验，比如说我们可以通过到商业场所去消费去亲身感觉其服务水平。
调查中的难点
商业成交数据一般属于商业秘密范畴，所以很难拿到。小业主的部分租金成交价可以从二手部得到。售价成交价在开始阶段可以用项目报价来替代或者以租金反推售价的形式予以确定。发展商统一经营的商业物业租金开始阶段应该很难拿到，需要通过找熟人或者在调研中建立一定的人脉之后才能拿到。
总结：
因为各项调查内容之间并不矛盾，所以可以单项调研也可以同时开始。但是考虑到现有情况，建议从新盘调研开始，等到时机成熟再逐渐铺开。
商场主要竞争对象
商圈调研内容
1、商圈概况
地理区位
商圈组成(圆心、半径、辐射范围)
2、商圈区域市场分析（总体区域分析）
商圈供需现状分析
3、商圈竞争力分析
自身交通分析
定位档次分析
特色经营分析
4、商圈抗性分析
功能分割分析
业态分布分析
5、商圈目标消费人群分析
人群年龄分析
人群收支水平分析
人群家庭结构分析
6、商圈周边物业分析
周边写字楼物业分析
周边酒店物业分析
7、商圈SWOT分析
8、可行性建议
调研报告一般格式
1.前言
2.宏观市场环境分析
经济环境分析
1、国家宏观经济分析
2、北京市2002年宏观经济发展现状分析
3政策环境分析
3.北京市商业物业分析
一、商业物业市场概况
二、北京市商业物业近期发展趋势
三、商业物业开发中存在的问题
四、商业物业市场供需关系
五、商业物业价格分析
4.业态调研分析
一、便利店
二、小超市
三、中型超市
四、大型综合超市
五、仓储超市
六、专业店
七、大型专业店
八、专卖店
九、百货店
十、大型购物中心
5.客户群体的调研分析
一、北京商业投资市场的宏观分析
二、投资客户投资额的调研分析
三、已投资者的投资期望回报情况
四、已投资者对北京的再投资意向调研分析
五、未投资者心态
六、未来商铺投资客户的需求和发展趋势
6.消费者调研分析
一、北京市消费者总体状况调查
二、消费者主体特征
三、消费者消费习惯调研分析
7、招商户的调研分析
品牌调研内容
品牌、国籍、商场所处位置、档次、产地、价格范围、价格走势、装修风格、评定。
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