商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成 店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的 广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有 一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。
现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建 筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不 是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的 大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路 对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成 一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。 现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出 一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。 尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马 路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常 高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲 的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软 性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有 自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注 重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。北 京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。
从大都市商业街之得失谈商业街的开发
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2005年9月19日
大都市商业街东起崇外大街磁器口，西至前门大街珠市口。 全长1.8公里，总建筑面积达到30万平方米。由15栋三至四层的建 筑对街而成。开发公司是崇文区政府下属的广崇房地产开发公 司。这条街从开发之时起，就被炒做得热火朝天，被冠以“第二 条王府井商业街”等等美名，然而等到开盘之日，及至现在，却 呈现出冷落之势，目前仍迟迟不能开街。同时，从有关报道中得 知，大都市商业街当时引以为“创新”的“只卖不租”的形式， 也被“售租并举”所取代。
总的来看，大都市商业街的成熟还有待时日。不过，商业街的后 来者倒是可以从中汲取一些值得注意的地方。
商业街之所以成立的理由有很多，大致归纳为以下几个方面：黄 金长度、历史成因、黄金漩涡点、业态组合等等。
一．商业街的黄金长度
首先是商业街的长度，从商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度大约在600米左右。
从西单北大街南口到西单商场的北墙，大约600米长。每当人们走近西单商场北货场，往往径直离去或掉头返回。 商家们总想把这条街向北延长，但收效甚微。
王府井大街从南口到八面槽十字路口，也大体 600米。尽管后来延伸到今利生体育用品商店一带，再向北， 人们就说什么也不去了。
前门大街从北口到南口，也大抵如此。大栅栏商业街长 275米。其东口向南北两侧，在前门大街上的有效延 伸，又各 150米左右。两者相加，还是600米。
天津的劝业场、上海的南京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，相当多的大城市，其老商街，长度都大致在600 米。
香港的繁华商业街、美国的华尔街、日本的银座……，其长度也大致 600米左右。
有人说，国外大都会的商业街有长数公里，甚至长10或20公里。但我们要问：在那漫长的商街上，处处都是商业热 点区吗? 不可能。实际上大都是隔上一段距离有一段商业街区，而最为著名的那一段，其长度应该说也在  600米左右。当然，并不是所有的商业街，其长度都是600米。
从一般观察角度说，商业街至少可分为300和600米两类。前门的大栅栏，全长295米；隆福寺街，全长也是295米。
从近年的情况看，每当某地出现个马路集市，其长度发展大体到 300米，便基本打住了。而大城市的老商业 街，其有效长度总在600米范围。中小城市的商街，则在300以内。
大都市商业街全长1.8公里，作为商业街来讲，有些太长了。在这么长的一条街上，顾客在购物的时候会觉得很 累，商业企业的效益将会受到极大的影响。
二．商业街业态选择
商业街的业态有两种形式，一是大型商业街，以旗舰店为聚集客源，辅之以其他服务型业态，如西单、前门商业街，商品与服务可替代性差；另一种是由同一性质的小型商品专卖店组成，即其售卖的商品价值较低，可比性与可 选择性强，可替代性强，以此形成商气，如什刹海酒吧一条街。
从大都市商业街看，如果其形成商业街，其中的一个理由就是其强烈的集客效应，必须依靠一个旗舰店来形成集客 效应，这个旗舰店少则四、五千平方米，多则要有四、五万平方米，否则，整条商业街难以形成支撑点。无论这个 店是什么业态，其规模必须是该商业街之中的地标。其位置选择应该是商业街的黄金位置，即符合黄金分割定律的 点，在商业街的0.618的点上。
大都市商业街没有按照其规划的那样，形成以上所述方面的其中任何一个，其经营的成功性便大打折扣了。
三．商业街开发中的政府作用
严格的讲，商业街的形成，几乎都是自发的，如果按照政府规划，强制在某个区域形成商业街，其成功的概率很小。
在商业街的开发中，是否尊重商业传统，是一个很重要的问题。今天著名的商业街，都有自己的历史成因，如上海 的南京路、北京的王府井，从形成的历史看，都不是政府意志的体现。
尊重文化传统，也包括尊重商业街的传统特色，而传统特色正是其生命力的所在。被小瞧了的“文化”，它就是生 产力，就是经济实力的重要组成部分，重要的内涵，是一种“魂”。没了“魂”的经济，是没有可持续发展后劲的经济。
而政府往往没有意识到这一点，只是注意了形象上的某些方面。其实，政府的主要作用是为商业街服务，即从政策 等方面进行扶持，而不是过多过细的干预。所以，在大都市商业街建成之后，由于急于回收资金，采取了只卖不租 的方式，而疏于对业主进行管理，不控制投资人的行为，造成现在还不能开街，使大都市商业街的形象受到了损 失，从而造成了整条街的萧条冷落之感。
四．总结
有关大都市商业街的失败原因，还有很多，以上只是略略举出二三而已。实际上，也可以一言以蔽之，即：不尊重 商业规律。已经形成商业规律的一些市场法则，如果在开发商业街的时候忽视了商业规律，其成功的可能性会大打 折扣。所以，在开发商业街的时候要注意站在高于开发商以及业主的角度去看问题，应该摒弃目光短浅的行为。上 海新天地在销售的时候，采取的是只租不卖的方式，对于租户进行严格筛选，维持了商业街的整体性。这一点是值 得我们在开发商业街中学习的。
其实，大都市商业街在设计思路上还是有所创新的，即它把这些楼分成各个不同的主题进行招商工作，然而，由于 其这种思想属于一厢情愿，并没有针对招商对象进行细致的市场调查，所以，效果并不理想。
总之，在商业街的开发之中，需要注意的问题比起住宅开发来，难度以及复杂程度都明显要高于后者，如果不做好前期的调研。
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