社区商业行业观察
1.0研究背景
为了更好的描述社区商业的概念，下面将引用某城市的商贸网络规划中对社区商业的简要规划来说明目前国内社区商业比较常见的概念：
“社区商业是指以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业的服务对象主要是社区内的居民，应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消费。
社区商业建设，应依靠各方力量，吸引多元资本，创新建设思路，建设发展融合各种新型业态、各种服务功能、无污染、不扰民的现代社区商业。社区商业网点设置要和不同社区居民的消费水平相适应，鼓励设置连锁超市、便利店、大众化餐饮店、药店、浴室、理发店、洗衣店、储蓄所、书报亭和维修回收点等；限制设置大型商业网点。社区商业应充分体现方便快捷的特点，服务半径以200―500米为宜，保证居民走出家门5分钟内就能享受到便利的商业服务。”根据上面的叙述，可以看出，社区商业不同于一般的零散商铺，它是随着成批、成群的住宅的出现作为居民的商业配套而出现的。
随着市场经济的不断成熟，特别是WTO大限已过，国内零售市场将进入一个新的发展阶段。这个新的阶段将意味着国内零售市场将进入新的零售巨头、新的境外资金、新的商业形态，进而形成一个新的市场竞争格局。社区商业作为商业的一个组成部分，尽管长期以来一直处于一个很少人关心的地位，如今也逐渐进入房地产开发商、房地产研究机构等从业人员甚至政府的视野。因此，有必要对社区商业这个领域进行较为细致的分析和研究。
2.0国外社区商业发展概况
当社会的经济水平发展到一定程度的时候，城市的商业形态不再仅仅以市集为唯一的表现形式，各种零散的商业形态逐步渗透到人群比较集中的社区，服务居民的日常消费需求。在美国，社区商业的发展于20世纪50年代出现了质的转变——由零散、杂乱的商业形式转向集中、现代的商业形式。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。英国、日本、法国等西方国家的社区商业于60年代也进入一个比较快速的发展阶段；同样的变化也于70年代在新加坡、韩国、台湾等国家相继发生。
人们生活水平的提高是社区商业转型的根本原因之一。
在国外，特别是美国这样的国家，其社会经济发展的特殊性——高速公路交通的网络化、居住郊区化、人均消费能力日益增强。因此，在郊区形成了大量的住宅社区群，而且商业极度缺乏，因此由于大量较高消费水平的居住人群的支撑，其郊区社区商业的主要商业形态以购物中心为主。购物中心是一种比较先进的零售业态，相比传统百货而言，有规模更大、业态更全、商品更多、建筑更新等优势。美国的《零售辞典》对购物中心的定义是：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”
2.1商业功能
社区商业尽管长期以来，没有得到市场甚至政府的足够重视。但实际上其对城市商业的发展和结构的优化起着重要的作用。并且在各种业态的竞争中始终能有自身的立足之地。在市场竞争中，尽管比起超市、百货、购物中心等商业形态有诸多的劣势，但也有其核心的竞争力——便利性和多样性。这样的市场定位决定了其商业功能的亲和力。
社区商业由于离消费者最近，因此它需要负责消费者所有的日常消费需求。提供的商品主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、药品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、卫生站等公共事业，也包括干洗、美容美发、裁剪、洗车、冲印等日常服务。除此之外，社区商业完全可以为人们提供休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如健身房、SPA、运动中心、会所、网吧、游戏厅、滑冰场、电影院等等。另外，各种类型的餐饮服务也是社区商业的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。
2.2业态构成
在国外，消费者的消费能力较高，且消费者的多样性和个性化体现丰富，因此国外的社区商业也表现出了各种类型。但购物中心仍然是其社区商业的重要表现形式之一。有购物中心必然会有一定的大型主力商家，以提升整个社区商业的形象和商业氛围；另外，品牌连锁店也逐步实现了对社区商业的渗透。购物中心和此类的连锁经营商家互惠互利，达到了比较优化的业态构成和功能互补。购物中心的大型主力商家基本上都是知名的超市、百货企业为主，例如，美国的沃尔玛、法国的家乐福、日本的大荣、韩国的特易购、英国的TESCO等是许多社区商业的招牌，社区商业靠它们的品牌影响力来提升对附近居民的吸引力。
2.3社区商业的开发
国外社区商业的开发，甚至其他商业地产形式的开发，政府在这个过程中起到了一定的指导作用，在最大程度上规避了商业地产开发的风险。特别是，英国、新加坡等国家，政府对社区商业的开发实行比较有力的监督和引导，开发商须与地方政府结成共同开发的伙伴关系，方可进行。而在美国，政府对社区商业开发的政策则稍显宽松，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。
另一方面，国外商业、社区商业的开发商背景不一，除了专业的商业房地产开发商以及其他类型房地产开发商以外，还包括大型的零售商、保险公司、基金、信托等。美国的养老基金则是比较突出的一种资金来源。其中商业企业和地产公司联合开发的做法也比较普遍。
此外，更重要的是，国外商业地产的操作一般都是开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责后期的定位、招商、经营和管理。这种操作方法是比较科学的商业地产开发模式，更利于商业后期的经营和成长。
2.4小结
1、国外社区商业从原始的、自发的零散商业向集中、专业、现代的社区商业的转型的根本动力是消费水平的逐步提高。
2、另外，由于国民经济的大幅增长、人们生活水平的提高、交通网络的进一步便利、消费者消费心理和生活方式的转变（郊区生活）、以及相应的大批住宅的产生，使得在国外特别是以美国为首的发达西方国家，购物中心成了一种重要的社区商业组成部分。
3、从国外社区商业的开发动机和资金参与来看，国外社区商业的开发从一开始就有政府参与指导，并且有较为专业的从事商业运营的零售企业以及大的金融机构参与融资，且商业的开发和经营多能分开进行，因此社区商业开发的风险较小。
3.0国内社区商业发展概况
3.1城市发展特点
尽管我国自从改革开放20多年来，经济的发展一直保持着快速的增长。但截止2003年，我国人均GDP才刚刚跨过1000美元大观，消费者整体收入水平和消费水平都还不高。这决定了我国的社区商业，特别是二、三线城市的社区商业仍然以自发的、比较落后的商业形式为主。
另外，我国特殊的国情决定了我国的城市化发展与国外多数国家在很大程度上都不一样。我国在城市化进程当中，由于农村承包责任制、大学生扩招等措施使得每年都有大量的农村人口流向城市或转变为城市人口，因此城市人口日益递增；另一方面，城市不断扩张，出现了大量的城乡结合部、开发区，在这些区域兴起了大量的新兴住宅项目，一些以往在市中心（老城区）的居民以及外地务工人员开始逐步往这些城乡结合部（新城区）流动。因此我国目前的人口迁移有两个方向的人流，即从郊区流向城区，从老城区流向新城区，这样的城市发展特点在某种程度上决定了社区商业的发展特点。
因此，由于国内特殊的国情和发展特点，决定了国内社区商业的开发和发展与国外社区商业开发和发展存在差异。
3.2社区商业形态及功能
首先，国内的经济水平以及公共交通情况使得我国的消费者还不可能在短期内实现郊区生活、市区办公的状态。而由于经济水平持续高调增长、农村承包制度、大学生扩招、城市开发区的投资、经济适用房的建设、中高档商品房的开发等城市化进程的步伐使得越来越多的农村人口走向、迁往城市，越来越多的城市人口聚集到一块，形成了越来越多的社区，相应的也出现了越来越多的社区商业。因此，与国外社区商业不同的是，在较长的一个时期内，我国的社区商业仍然集中在城区范围之内。
其次，从商业形态来看，由于国内目前的住宅社区大都集中在城市，而在城市，商业已经发展比较成熟，形成比较固定的商业中心区、次中心区，且商业业态的结构一应俱全，包括大型的百货、购物中心、超市等商业形态，竞争较为激烈。因此，购物中心在国内的社区商业发展中暂时还不会象国外一样成为社区商业开发的主流，仅仅在少数发达城市是目前社区商业的方向之一。反而对于目前国内大多数城市而言，只能以商业配套的形式出现，且大部分为零散、小的商铺，视周边的具体情况，可能会涉及到超市、大卖场等形态。
当然，不管是国外的还是国内的社区商业，其功能还是万变不离其宗。以社区内以及周边居民为服务对象，以优化居住环境、方便居民日常购物、提高居民生活质量为目标，提供日常生活需要的商品和服务。
3.3社区商业的开发
国内社区商业的开发多半由开发商自主开发，一般情况下，资金的来源除了极少数自有资金以外，绝大部分资金由银行贷款。甚至有的开发商开发社区商业的根本目的都不是出于完善社区的商业配套的目的，在商业地产大行其道的今天，开发商往往为了得到高出住宅许多倍的巨额回报，在开发住宅的同时顺便开发商业地产赚取暴利。其次，地方政府特别是二、三线城市的地方政府还没有真正把社区商业的发展规划放入议程当中，因此，国内的社区商业在开发过程中充斥着盲目和暴利，远不及国外的社区商业可靠和有发展潜力。
3.4小结
总而言之，我国的社区商业还处于起步阶段，目前在很多城市，特别是二、三线等经济水平不够发达的城市大都以自发形成的临街商铺为主（按照对社区商业的定义，不属于社区商业的范畴）。这种商业形式的形成缺乏科学的统一规划，商业功能不完善、重复建设以及恶心竞争的情形比较普遍，业态搭配不尽合理，档次普遍较低，区域发展不平衡，且形象粗陋，竞争力弱，对消费者的吸引力也仅限于周边几百米的固定居住人群。它们一般都具有以下几个共同特征：
1、从规模上看，较小；从服务对象来看，主要针对本住宅项目和周边几百米的居民，服务于极少数消费者；
2、通常没有经过比较科学的商业规划和定位，任商业自行发展，也大多无法形成统一管理的模式，因此一般而言，竞争能力较差，很难成大气候；
3、从建筑形式上看，绝大部分为底商，住宅底商、公寓底商或者是写字楼底商等，属于开发商的辅助开发产品。就目前的情形来看，一般占一个城市新开发商业地产规模中的10%左右，甚至更少；
4、一般情况下，主要集中在城市的这几个区域：由于城市扩张延伸出的城市新区、经济开发区或高新技术开发区等。
社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。我国目前社区商业的发展相对落后，而正处于大力推行城市居住条件建设的阶段，社区商业的规划和发展应被视为至关重要的一环。
评论加载中…