4.0国内社区商业分类及特点
目前国内社区商业的发展水平尽管总体不成熟，且各级城市、各个区域参差不齐，但社区商业的形式却种类繁多。因此，给社区商业分类有助于对社区商业更加系统和深入的认识。
● 按照社区商业的成熟程度来划分，可以分为自发型社区商业和现代型社区商业。
● 按照社区消费群体的文化水平和消费层次来划分，可以分为高档社区商业、中高档社区商业和中低档社区商业。
● 按照社区商业的集中程度可以分为大型社区商业（也可以称为社区商业中心）、中型社区商业和小型社区商业。
● 按照建筑形式的不同来划分，可以分为围合式（封闭式）社区商业、离散型社区商业、步行街式社区商业和集中型社区商业。
● 另外，还有一些比较特殊的社区，会形成一些比较特殊的社区商业，比如年轻人社区，外地人比较集中的社区等。
不同类型的社区商业意味着绝然不同的社区商业形式。
4.1按商业成熟度划分
按照社区商业的成熟程度来划分，可以分为自发型社区商业和现代型社区商业两种。自发型社区商业主要分布在城市的老住宅区，而现代型社区商业则主要分布在新的住宅区内。
4.1.1自发型社区商业
老的住宅社区一般都具有几十年的历史，由上世纪七、八十年代，甚至六十年代兴建起来的住宅区，当时在功能的设计上一般只考虑厂到住宅的功能，不涉及到商业部分。因此，这些社区的商业多是在无法满足居民日常生活的需要的情况下，后来慢慢自发形成的。其商业比较显著的特点是没有比较科学的统一规划和定位，分布零乱，重复性建设的现象比较普遍，各商业形态的竞争力都很弱。主要商业形态包括便利食品店（夫妻店）、美容美发、小餐馆、银行、邮政服务、菜市场（中、小超市）、音像店、照相馆、老年人运动健身场所等，属于比较原始的商业组合类型。
北京慈云寺、红庙附近的社区商业就属于这种类型。自发型社区商业虽然填补了社区便利的购物需求，但这种商业空间的局限性导致商业结构不完整，随着人们需求的不断增加，新的业态还应得到补充。
4.1.2现代型社区商业
而新的社区则主要是上世纪九十年代以后修建的住宅社区，由于这些住宅社区的直接开发人是开发商，他们在开发住宅的时候选择开发商业配套的随机性很强，有的有，有的无。这类社区商业相对前面描叙的老社区的商业更加集中和灵活。也是目前国内社区商业中最主要的形式。比如北京东三环的阳光100社区商业、东南三环的后现代城、富力城、苹果社区等社区商业。
这种社区商业适合现代人的生活习惯方式，构成了连接工作和生活的延伸。既满足了生活需求，同时对住宅品质也有极大的提升。这种社区服务功能在以后的社区建设中将会成为一个必不可缺的组成部分，而且现代社区商业也为现代人士提供了一个投资置业的机会，有越来越多的人士开始尝试在业余时间打理着自己的店铺，体验多样生活。
4.1.3商业成熟度与经济的关系
社区商业的成熟程度和一个城市或区域的经济发展水平有密切的关系，一个城市或区域的经济发展水平越高，其社区商业的成熟程度越高，或成熟社区商业在整个社区商业中所占的比例越大；反之则越低。
1、对于一线城市来说，城市化程度高，城区面积大，各城市地块的功能定位明确，有比较成熟的商业中心区、副中心区、商务中心区（CBD）、居住区（带）、经济开发区等，如北京、上海等。对于这样的城市，其社区商业发展比较成熟，现代型社区商业所占的比重相比自发型社区商业更大。
2、二线城市，即主要指除了先前提到的一线城市以外的国内省会城市，城市化程度相对一线城市较低，城区面积较大，但城市的功能还并不完善，有商业中心区、经济开发区等，但住宅的规划并不是特别理想，也没有比较成熟的商务办公区。目前，这样的商业形态已经出现在某些开发项目的规划或实施当中，如郑州、武汉、重庆等。这样的城市，其住宅开发和社区商业发展相对完善，但还不够成熟，其现代型社区商业处于发展的初期，根据国内城市发展的规律，随着城市化水平的逐步提高，在市区特别是新城区将逐步出现了一大批新兴住宅项目，其中就包括了大量的现代型社区商业。
3、三线城市则以国内地级城市为主。城市各经济指标都明显低于一线城市，城市面积不大，城市的主要功能几乎都集中在市区内，缺乏比较集中的、现代社区，商务办公区以及经济开发区都处于概念和启蒙之中。包括基础设施、居住环境、商业环境等在内的招商引资环境都比较薄弱，因此对人才和企业的吸引能力较差。对于三线城市而言，首当其冲的是发展第二产业，只有人们的生活富裕了才有可能发展商业，社区商业。
4.2按消费群体划分
按社区消费者群体的文化水平和消费层次来划分，可以分为高档社区商业、中高档社区商业和中低档社区商业。这三类社区商业的本质区别在于不同类型的消费者决定了不同的消费习惯、消费结构、生活理念、生活方式、价值观等因素，因此社区商业也会有很大的不同，且最大的区别在于社区商业功能的不同。
4.2.1高档社区商业
由于上述原因，高档社区商业具有如下一些特点：
1、消费者大都收入水平高、文化层次高，吃、穿的消费支出不再占月收入的很大比例，而更加侧重生活的质量，体验、娱乐以及社交的消费支出相对中、低档社区消费者有更大比重。
2、一般集中在城市的中央商务区、外国人比较集中地区、郊区、经济开发区等。如在北京，CBD、大使馆、亦庄开发区、玫瑰园别墅、机场等区域附近都集中了不少高端人群聚居的社区。
3、住宅的销售价格在10000-15000元/平方米以上，社区商业的档次一律高档；
4、其商业功能除了能满足一般的吃、穿、用等日常需求以外，会有比较多的休闲设施，如酒吧、咖啡厅、健身馆等。
5、由于这部分人群处于“金字塔”的顶端，所以高档社区相对其他档次较低的社区要少得多。中、高档社区和中、低档社区则占了剩下的绝大部分。
阳光100商业介绍阳光100是中国大型房地产企业集团，创建于1992年。 2000年在北京成功开发阳光100国际公寓创立阳光100品牌，目前在全国9大城市，北京、天津、重庆、济南、长沙、沈阳、南宁、柳州、桂林实现了14个项目的成功开发，总面积逾400万平方米，并以每年100万平方米的建设速度在增长。
北京阳光100国际公寓，北京CBD的高档外销公寓，北京“双十大明星楼盘”。占地3.8公顷，建筑面积21万平米，其红橙黄极富时代感的建筑立面与长安街对面的SOHO现代城南北呼应，被誉为“新北京的东大门”。住宅销售价格为13000元/平方米以上。其商业部分总面积在20000平方米上下，包括了以法宝超市、中倍体力等主力商家，还有其他美容美发、餐饮等商业配套设施。
其中地下一层的法资法宝超市，独占8000平方米。是由台湾统一集团、法商Aubergine投资有限公司和菩提国际有限公司共同出资组建的统杰(中国)股份有限公司与北京粮食集团签订协议成立统杰法宝(北京)超市有限公司，其生鲜部分是为法宝超市在北京强占市场的一个利器。
4.2.2中高档社区商业
中、高档社区和高档社区的消费者最根本的区别是经济实力上的差异，在消费特性和消费结构上区别不是很大。因为中、高档社区的消费者主要以企业的白领为主，他们通常被称为“小资”或“中产阶级”，尽管在经济实力上并不太宽裕，但其消费特性和消费结构却和高档社区消费者如出一格，向往高质量的生活品质，懂得享受生活，对处于时尚潮流的、价格不菲的商品情有独钟。
1、所以其社区的商业和高档社区商业在功能上差别不大，仅仅是档次稍低，住宅的销售价格在5000-10000元/平方米左右。
2、一般规模庞大，建筑面积在几十万到上百万平方米不等，因此这类的社区商业可以借助庞大的消费人群，从而把规模做大。在周边市场竞争压力不大的情况下，甚至可以引进百货、超市等大型的商业业态。
3、这类社区的分别较广，主要集中的区域包括：城市较繁华地带、开发区、商务办公比较集中的区域，因此市区、城乡结合部、郊区都有可能涉及到。
4、商业的建筑形式也可以作为卖点来挖掘。
苹果社区商业介绍
北京苹果社区，位于北京东南三环，这个区域在北京的城市功能很大程度上可以说是中央商务区的后花园，聚集了多个大规模住宅项目。苹果社区总占地16万平方米，建筑总规模是70万平方米，住宅的售价在7000元/平方米以上。
苹果街由“苹果商业街”和“苹果二十二院街”组成，建筑面积约8万平方米，是北京著名房地产项目“苹果社区”内一个极具自然与人文特色的商业建筑集群，完全不同于目前国内已有的商业建筑形态，被媒体和业内评为“体验商业时代一款革命性产品”。
商业街由美术馆、6厅电影院、潜水俱乐部、小剧场、大型品牌超市，2000户地下停车库，及600余间商铺构成。商铺面积为80-100平米，铺铺朝街，所有商铺均可自由连通为200-2000平米的商业空间。
苹果二十二院街，位于苹果商业街南侧，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，这些院落抽象中国民居建筑文化符号，如安徽的马头墙、北京的四合院垂花门、云南的“一颗印”宅院、广东的“镬耳屋”、江南“四水归一”天井院……再用现代建筑手法平行构置而成。充分诠释了体验商业时代的核心价值——自然、人文与现代。
通过合理的交通组织形式实现了商业人流的有效引入，并且巧妙地利用院宅建筑的特点，为经营服务活动创造更多的附加值，从精神和物质两方面满足体验商业时代人们的全景需求。力求打造体验商业时代独一无二的院落商街 。
4.2.3中低档社区商业
中低档社区的消费者按照阶层来划分的话，应该是属于社会的较低层，其文化水平和家庭收入都较低，按照北京的房地产价格，其住宅的销售价格在5000元/平方米以下。
1、这类社区包括了上世纪七、八十年代兴建的老社区，社区商业很少，且发展落后；同时也包括了上世纪九十年代以后开发的一些新社区，如经济适用房等。
2、这类社区分布较为零散，且单个开发规模一般不大，主要分布在市区（或老城区），或是城乡结合部等离市区比较偏远、商业不怎么繁华、周边也没有太多的办公设施的区域，往往交通都不甚方便。
3、尽管周边的商业不怎么齐全，但由于本身社区消费者的消费能力较低，因此，规模不宜太大，档次也不宜过高。
4、由于消费者收入水平较低，其消费结构更偏重于吃和穿等方面，因此其社区商业功能主要是以满足日常生活需求，业态包括便利店、小餐馆、美容美发、音像店等常规设施。
4.3按集中程度划分
按照社区商业的集中程度可以分为大型社区商业，也可以称为社区商业中心、中型社区商业和小型社区商业。社区商业规模的大小不同，其商业业态也会有很大的不同。
从市场支撑的角度来看，社区越大，则越易形成大的社区商业；反之，若社区越小，要把社区商业做大则是需要慎重的考虑。从市场竞争的角度来看，竞争压力越小，则越易形成大的社区商业，并且越有可能吸引大的商家，如超市。
4.3.1大型社区商业
大型社区商业由于自身大量的消费者支撑，另外，大型社区一般情况下都属于中档、中高档社区，其消费者有一定的消费实力，因此如果在周边商业比较欠缺的情况下，这类社区有足够的市场支撑把社区商业做大，仿造购物中心等集中商业的操作模式，依仗社区强烈的生活氛围，打出“living mall”等时尚的概念，集零售、餐饮、娱乐、服务、休闲于一体的综合性社区配套商业，针对特定层次的消费者，适当调整休闲、娱乐所占的比例。作成一个大型的社区商业中心不是没有可能。
富力城商业长廊介绍
北京的富力城，占地31万平方米，总建筑面积140万平方米。多功能商业中心已经确立了“补充CBD，立足双井地区，辐射东南城区的市场定位”， 商业除了供日用需求的常规设施以外，更是融入了露天足球场、网球场、篮球场等侧重生活品质、健身休闲等元素。这一社区商业倾向于区域商业。
首期商业长廊推出4万多平米商铺，面积从32平米到535平米不等，功能定位以餐饮、购物、娱乐为主，欲集合双井地区商业优势，打造以“休闲大街”为主题的富力商圈。
富力“星光大道”商业长廊的启动，将弥补CBD南区购物不方便、缺乏高档餐饮设施和娱乐设施、人均商业面积匮乏的现状，推动国内大型超市和高档餐饮、娱乐设施的建设。它还将集合和依托本地区商业力量，打造CBD南部的商业中心。
国内最大的连锁企业――联华超市股份有限公司与北京富力城达成商业街的租赁协议，占据了富力商业长廊地下1、2层共23000平米的商铺，同时标志着富力城“星光大道”商业长廊已经正式启动，首期商业美食ZONE正式对外发售。
4.3.2中小型社区商业
中、小型社区商业由于自身没有大量的消费者做支撑，要做大而全的社区商业则需要慎重考虑。其商业的开发则主要从满足自身消费者需求的角度出发，同时还需要注意与周边社区商业协调、互补发展，以免重复建设，导致盲目竞争。
但是，目前国内的中、小型社区商业的开发却不尽人意，由于国内一般的开发商要么对商业不甚了解，要么出于获得高于住宅的高额利润的目的，出现商业过多或过少、或在建筑结构方面不合理、或招商情况不理想导致最终社区商业经营惨淡的情况非常普遍，且商铺销售过后，小业主承担了社区商业的所有经营风险。
4.4按建筑形式划分
按照建筑形式的不同来划分，可以分为集中型社区商业、步行街式社区商业、围合式（封闭式）社区商业和离散型社区商业。
4.4.1集中型社区商业
集中型社区商业主要指其商业部分一般为底商，且属于连成一片的塔楼，其中有多达数层的集中商业建筑，辅以其他底商的社区商业形式。
1、由于此类社区商业的建筑形式使得各商业部分比较集中，因此可以营造出比较好的商业氛围。
2、一般此类社区商业规模较大，在3-5万平方米以上，具有较大的商圈辐射能力，但前提是这里要有比较集中、总规模较大的社区群，才能有足够多的消费支撑。
3、在功能和商业组合上，需要有较大吸引力的品牌商家，如超市、大卖场等提供日常所需物品的商家；其次，在周边市场环境和竞争状况允许的条件下，甚至可以引进百货等休闲购物设施。
明日嘉园商业介绍
位于北京南三环与南四环之间的马家堡西路一带，聚集了大大小小10来个社区，总共建筑面积超过200万平方米的社区群。而这个区域是随着北京市政府对北京地铁交通新规划之后，陆续开发的住宅项目，一直以来都比较缺乏商业。其中明日嘉园建筑面积虽只有20万平方米，但规划了接近5万平方米的社区商业，其建筑形式就属于上述的集中型社区商业，其中的主力业态包括接近10000万平方米的美廉美超市、儿童乐园、服饰广场以及各色餐饮等，目前已经开业。
4.4.2步行街式社区商业
顾名思义，步行街式社区商业的建筑形式虽然大都以底商的形式为主，但从总体来看，其内部动线纵横交错，形成了和传统步行街相似的建筑结构。
就目前国内的社区商业项目来看，以步行街的形式来操作社区商业的项目还比较少。按照步行街的形式来操作社区商业有很多的好处。
1、它可以把总体商业规模较大的社区商业均匀的分为几个部分。
2、同时还可以把分散的、独立的建筑有机的联系在一起，不管是住宅、写字楼还是商业。
3、步行街历来是消费者比较钟爱的一种商业建筑形式，从各大城市的商业中心都以步行街为核心的现状，就可以看出步行街在商业地产中的地位。因此借助步行街的商业建筑形式更容易让社区商业走向成功。
4、步行街式社区商业比其他形式的社区商业更易于规划和功能的分区，更有利于后期的经营，是社区商业发展成社区商业中心比较值得推广的手段。
5、这种社区商业形式需要注意的是，尽量在规划设计前期就做好调研和定位等工作。因为这种建筑形式由于比较分散，比较难形成大面积的集中区域，从而很难符合一些主力商家的建筑和面积要求，导致大商家不能入驻是非常可惜的事情。
郑州新天地商业街介绍
位于郑州市东南部，银基商圈东南，熊洱河与陇海路之间的郑州新天地房地产项目，其商业部分规模在5万平方米左右，在建筑结构上形成一个一横两纵的街道格局，在二层还有一个环行连廊，把整个社区连接起来，即方便了消费者又达到了美化建筑外观的作用。
其商业定位为集购物、旅游、餐饮、休闲、文化和娱乐为一体的多功能商业综合项目。三大主力店包括加拿大宽屏立体巨幕电影品牌IMAX、prame outlets品牌折扣和大型超市。另外，还规划了数码广场、流行服饰一条街、美食一条街等商业功能。
4.4.3离散型社区商业
离散型社区商业指社区商业的规模本身不大，建筑形式大都为零散的底商，且单个商铺的面积都不大，没有比较集中的商业建筑，因此也无法引进大型的商业形态。
前面提到的自发型社区商业大都属于这样的社区商业类型，但一些新兴住宅项目的配套商业也是这种类型，缺乏规划和前期的可行性分析，致使社区商业在整个项目的开发中处于不太重要的地位，商业最终的成败完全交给小业主和经营商家自己把握。
这类社区商业由于规模有限，且缺乏大型主力商业的带动，因此很难对更大范围的消费者形成吸引力；其次，其商业功能必然以满足社区居民的日常需求为首要目标，所以也很难做出特色。因此这类社区商业大都默默无闻，永远也只能担当商业中的配角。
4.5其他特殊人群社区
除了上述各类社区会产生相应的社区商业以外，另外还有一些针对特定人群兴建的社区，如经济适用房社区、年轻人社区、别墅、外国人社区。这些社区由于目标消费者特殊，且相对单一，因此其社区商业也有其不同的地方。其中经济适用房社区商业和别墅分别与前面所提到的中低档社区商业和高档社区商业相似。这里不再细说。
随着市场竞争不断加剧，越来越多的企业为了避免同质化的竞争形式，独树一帜，使得企业的产品或服务能够脱颖而出，开始重视产品或服务的市场定位和差异化策略。在商业房地产领域，其手段要么在消费市场中细分出最有发展潜力的细分市场，要么在竞争市场当中选择竞争压力最小或自身优势最大的细分市场，要么从经营商家当中选择最具品牌吸引力的主力商家，通过这三种渠道达到提升自身产品形象和价值的目的。
4.5.1年轻人社区商业
年轻人社区属于典型的细分市场类型。开发商从消费市场当中选择其中一部分作为自己的目标消费市场，从而使自己的产品与其他竞争对手产生很明显的区隔。
1、在商业地产行业内，这类商业目前还很不成熟，此类项目也不多。往往只有在一、二线城市才会有少量的例子。但从其他行业的情况来看，市场细分是将来争夺市场的发展趋势之一。
2、这类商业还未发现成熟的范例，因此，此类项目的开发需要持谨慎的态度，特别是在项目的规模上。做好前期的市场调研，对细分市场的消费规模做准确的评估是必不可少的步骤。
3、这类社区商业在功能上除了满足日常消费需求以外，更重要的是充分发掘和迎合年轻消费者的消费需求，针对其消费特性，打造出商业的个性化、时尚化特征，注重融入体验、文化、艺术等元素。
4、同时，在商业的档次定位上，尽管年轻人虽然在消费心理上大都比较积极，存钱意识不重，超前消费的观念比较强，但其消费能力仍然有限，因此在注重前卫、时尚的同时，不能盲目的追求高档，避免遭遇高处不胜寒的尴尬。
5、对于年轻人而言，特殊的商业建筑形式完全可以作为提升商业附加值的手段。目前比较流行的建筑形式包括欧美风格，以及简约的后现代风格等。
6、这种社区商业由于在功能、建筑形式以及商品组合方面都具有特色，且目标对象鲜明，所以容易被年轻人猎取。因此，比较容易形成一个有特色的社区商业中心。
后现代城商业介绍
北京的后现代城，是一个60万平方米的大盘，除此以外后现代城还将陆续推出酒店式产权公寓、娱乐中心、十字街区生活、BOBO俱乐部等不同类型产品。其一期产品定位于酒店式公寓，锁定时尚自由的BOBOS人群。住宅销售单价在6500元／平方米左右。
商业部分总建筑规模2.6万平方米，除提供一系列24小时酒店式服务内容外，还专为BOBOS量身打造了自助洗衣房、自助电影院、自助厨房、自助聚会吧等二十多项自助服务。
许多京城知名的酒吧、咖啡店、西餐厅、日式面包房、意大利餐厅和茶酒馆等商家表示出明确的投资经营意向。同时，在当今艺术界非常前沿的７９８工厂的一些艺术家也准备在这里开设展览馆。
4.5.2外国人社区商业
外国人社区相对年轻人社区更少，一般只有一线发达城市才会有。且这些外籍人士在国内的身份一般有三种情况：在华工作人员、在华从事贸易相关人员以及外国驻华使馆相关人员。
1、这类社区同样是只有在北京、上海、广州等一线大城市才有。
2、这类社区通常是以对内的形式，往往被称做会所，其目的是隔离内外消费群体，营造良好的环境。
3、由于这部分消费群体具有较强的消费实力，其社区商业的档次定位较高；商业功能注重生活的品质，融入了较多的运动、休闲、健身、美容、文化等元素。
4、另外，由于外籍人士与国人在消费结构和生活习惯上有诸多差异，因此这类社区在定位与招商之前，需要充分研究其消费特性。
温莎大道介绍
温莎大道，位于北京CBD的高档公寓，总建筑面20万平方米，由写字楼、豪宅、酒店式公寓组成，公寓部分由A、B、C、D四座精装板式生态建筑群组成，单户面积均为233-388平方米豪宅，是CBD地区富豪生活的标志性地标。
其中五星级酒店式会所包括了休闲、商务、运动、保健等几个方面。具体有中西餐厅、咖啡厅、酒吧、茶艺室、图书馆、儿童乐园、商务中心、VIP多功能厅、壁球馆、健身馆、模拟高尔夫球馆、淋浴桑拿、美容美发、SPA水疗中心、医疗保健中心、游泳馆等设施。
5.0社区商业发展趋势
随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步，主要体现在社区商业的前期规划、业态组成等方面。国内出现了一大批“社区购物中心”、“生活馆”、“living mall”、“商业步行街”等众多社区商业项目。但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为首要目的，特别是居住区内部的商业设施。在此基础之上，利用规模、主力经营商家的吸引力以及商业的特色等等达到扩大商圈规模的目的。
总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比很大差异。并且由于各级城市经济水平的差异，其成熟程度也有很大的差别。
就社区商业的发展趋势而言，在某种程度上来说，一线城市的社区商业发展现状就是二、三线城市社区商业的发展方向。
一线城市目前是国内经济发展水平最成熟，城市面积相对较大，社区商业发展也相对完善的地区，主要指北京、上海、广州、深圳等大城市。这些城市以及社区商业有如下特点，也是二、三线城市社区商业的发展趋势：
5.1趋势一：政府对社区商业的规划力度加强
城市经济的飞速发展，城市市级商业中心、区域商业中心的发展已经相对成熟和稳固，社区及社区商业的发展逐步成为政府发展规划的重要内容之一。政府经过由计划经济向市场经济的转变，职能更加清晰明确，效率更高，将对社区商业的发展发挥指导作用。
政府在逐步退出对市场的干预过后，加强了对经济的宏观调空能力，城市的发展受政府规划的影响非常大。另外，由于城市商业发展日益成熟，城区不断扩大，对于政府而言，城市商业规划的中心由以前的发展和完善市级商业中心转变为扩大区域商业中心和完善社区商业。由于政府的参与，城市商业项目、住宅项目的开发更加有规律和条理，也更符合城市以及市民的需要，社区商业作为住宅项目的商业配套也会更加合理、有序。
随着一线城市经济持续的良性增长，商务区、开发区、城市副中心等扮演不同角色的城市功能将陆续出现。相应的居住环境、基础设施、商业规划等都需要政府事先经过周全的考虑。目前国内很多城市在城市未来的商业网点发展规划的方案中大都涉及到了社区商业、社区商业中心的规划。比如，北京市政府将在2005年对社区商业进行全面的规划。
只有在政府参与社区商业的规划和引导的大前提下，社区商业才能真正的往正确的方向发展，才能真正的便民、利民。
5.2趋势二：购物中心造就大型社区商业
城市产业结构日益合理，城市各区域的产业功能定位日益清晰，有各自的商业中心、副中心、商务中心、城市副中心（居住区）、开发区等城市功能配套。大型住宅社区日益增多，living mall、社区生活馆等大型社区商业中心成为社区商业发展的特殊力量。
随着城市化进程不断加快，城区面积不断扩大，出现了越来越多的产业功能区、住宅区等，由于老城区的城市改造难度相对较大，再者土地成本高昂等原因，因此这些功能配套多处在城乡结合部甚至郊区，非常容易形成大型的住宅社区，而相应的商业供应则非常匮乏，因此社区商业的可塑性极强。类似购物中心的社区商业中心具有比较广阔的发展空间。
如在北京东北部，望京等大型社区的出现使人们看清社区商业的重要性。大型社区住宅是人们生活的主要聚集地，随之与此相配套的社区商业便应运而生，在满足居民日常的消费需求以外，在现代商业服务业发展趋势下，其商业业态也处在不断的变化发展中。在这样的地方，其社区商业特别是大的社区商业已进入房地产开发商、房地产策划公司以及研究机构的视野，其地位也不亚于区域或市级商业中心对城市发展的作用。
这些区域的大型社区商业在大量居民的消费支撑下，同时市场竞争压力不大的情况下，完全有可能做大，以百货或购物中心、超市等为主力商家牵头，辅以其他餐饮服务业、美容美发等侧重生活配套的商业形式，形成一个功能完善，结构合理的综合性社区商业中心。
这些社区商业在操作上将逐渐和商业中心区集中商业的做法相似，前期进行严谨的调研、定位和规划，做出概念，同时与商业中心区集中商业不同的是，这种社区商业可以打出“生活馆”、“living mall”等时尚的概念，在满足周边消费者日常消费以外，还有可能得到其他区域消费者的支持。
在北京，位于城区东部的通州一直以来是大量来京务工的外地人员的栖息地，如今除了租赁以外，越来越多的人开始在通州置业，而这里的商业却相对短缺，从而为社区商业的发展提供了肥沃的土壤。另外，诸如贵友百货、冠军超市、天通苑购物中心也已纷纷进驻社区，西单商场更是先后进驻了天通苑、皂君庙等大型社区，成为大型社区商业的主力。
在深圳，社区生活馆——一种社区商业的全新业态已经诞生，其首家样板店在彩田社区正式亮相。即将在彩田社区盛世家园商业裙楼开业的旺德福商场，是一家以生鲜超市为主，辅以专卖店、服务配套类项目，包括干洗、连锁药店、花店、美容会所、儿童游乐天地等于一体的新的商业业态，其功能完全不亚于市级商业中心的商业功能。
2005年2月，易铺网对2004年全国零售额前100家零售商进行了统计分析，该分析表明，社区型购物中心的平均体量将依然偏大，2万—3万平方米的中型社区购物中心更具发展潜力。
通过对100家零售商的调查，易铺网发现零售业多元化、集团化的战略优势日益明显。其中，百货、超市、便利店的组合三类业态组合零售额最高；单一超市业态零售额居于第二位，家电、专业店组合业态位列第三位。
有关人士分析认为，零售业的变化为商业地产开发商提供了更为广阔的市场，并认为2万—3万平方米的中型社区购物中心更具发展潜力。
5.3趋势三：便利店、生鲜超市是社区商业的重要组成部分
1、便利店
零售商店、菜市场之类的商业形态历来是社区商业的重要组成部分，不过随着市场经济的发展，新的商业形态不断涌现出来。采取连锁经营的便利店开始席卷北京、上海等一线城市，其选址主要是社区。
国外领先业态在扩张策略上会首先选择一线城市。比如7-11便利店、冠军生鲜超市等新兴业态，由于这些业态的进入，不仅仅丰富了城市的主流商业，社区商业的功能和业态也因此变得更加齐全和多样。目前，在北京，7－11便利店至今已经达到8家，冠军超市也有了5家分店。
便利店是营业面积在50~150平米左右，经营品种在2000种左右，靠近居民区，可以满足顾客的日常消费需求，且缩短了购物的时间，营业时间可达15个小时以上甚至24小时，全年不休息，门店的位置便利，顾客购物方便，填补了商业中心之间以及超市之间的消费空隙，销售的商品主要以顾客日常的必需品为主，商品价格偶尔会比超市稍贵。北京市商务局的一位官员分析说：“截至去年底，北京的便利连锁店已发展到1500多家。”
2、生鲜超市
菜市场对社区的作用不言而喻。在国内有些城市，“农改超”一度被看作菜市场突围的方向而成为媒体的炒做对象，随着“农改超”的升温，生鲜超市的前景越来越被看好。但农改超不管怎么改，很难一下摆脱菜市场环境肮脏、讨价还价的影响，甚至还涉及到资金、配送、管理等一系列深层次问题，它的成熟需要一个过程。
相反，随着国外零售巨头的陆续进入，生鲜超市对于一线城市的消费者来说已经不是什么新鲜事了，生鲜超市作为一种采取超市的经营模式，经营产品和菜市场一致，特别国外的企业已经在这行已经有多年的发展经验，完全可以轻轻松松进入这个还未充分发展的市场。因此生鲜超市替代菜市场进入社区也是时间的问题。
法国冠军超市是世界知名的专业食品超市集团、欧洲最大的生鲜食品超市，是家乐福旗下三大业态之一，在全球拥有近2300家店的冠军超市。与家乐福、沃尔玛等超市业态不同的是，冠军超市更侧重生鲜食品，面积在3000-5000平方米左右，所售商品几乎全部是食品，包括蔬菜、水果、肉类、海鲜等生鲜食品及各类干食一应俱全。在北京劲松的居民社区开出亚洲第一店以来已经有5家店。
5.4趋势四：社区商业也开始细分市场
一线城市人口众多，结构复杂，特别是集中了较多的高文化层次、高素质的人才，因此消费层次不一、消费结构多元，相应的也会造就各种各样的社区商业。
消费者根据性别、年龄、收入水平、文化修养、价值观念、社会阶层、生活方式等可以细分为不同的消费群体，不同的消费群体意味着不同的消费需求、消费心理、消费动机和消费结构。较高的收入水平决定较高的消费水平，这类消费者的消费结构更加多元化，注重生活品质，对充满体验、娱乐、数码等元素的新鲜事物的需求相对其他消费者有所提高。相应的，收入水平较低决定了较低的消费水平，其消费结构则更侧重吃、穿、用等日常生活最基本的消费需求。这些不同的消费特点和消费结构就决定了社区商业在开发时需要考虑商业的业态配比和商业组合。因此一个城市消费群体的结构越复杂，其社区商业类型也就越多。
而城市的经济发展水平和城市消费群体结构有着直接的联系。一方面，当城市经济水平越发达，其城市居民素质越高，不同类型的消费者的消费习惯越容易出现差异；另一方面，城市经济水平越发达，在城市从事商品或服务经营的企业的营销能力越强，会根据不同类型的消费者生产出不同类型的产品，引导消费。比如房地产开发商在进行住宅开发的时候会考虑目标消费者是什么，从而指导产品的定位和设计。相反，经济水平越低的城市，这些企业的相应能力越低，其产品千篇一律。另外，城市经济水平越发达，对人才的吸引力就越大，会吸引不同类型的外地人员前往发展，因此其城市居民的结构就越复杂，反之城市发展水平越落后，就越难吸引和留住各种人才，其消费群体就越单一。
因此，经济水平越发达的城市，其社区商业会根据不同的消费群体表现出不同类型的社区商业。特别是会出现适当比例的现代型社区商业、高档社区商业、中高档社区商业、大型社区商业、集中型社区商业、年轻人社区商业和外国人社区商业等。而对于二、三线城市，社区商业的规模较小、形式比较单一、比较缺乏特色，再加上开发商的操作能力，比较难以形成较有影响力的商业中心。
5.5趋势五：专业化操作是社区商业成功的保证
住宅越来越多，社区商业的规模也越来越大，其操作难度亦随之增加；另外目前国内的商业地产大都为开发商开发，然后出售给零散投资者。因此一个商业地产是否做好不仅仅影响到周边居民的生活，而且关系到众多投资者的利益。所以社区商业的操作有必要按照购物中心的操作模式，从前期的市场调研、市场定位到后期的招商营销和经营管理都需要经过比较科学的可行性论证，且需要专业的团队配合进行。
在国内商业地产开发的开发商当中，很大一部分是由住宅房地产的开发起家，逐步涉足商业房地产的开发。他们对商业知之甚少，照搬住宅房地产的开发模式进行商业地产的开发，这样出来的商业项目潜在着较大的风险。
商业地产的核心其实是商业，地产只是商业的载体。因此要成功开发一个商业地产项目，从最开始就应从商业经营的角度来考虑。市场环境、市场竞争、消费者需求等是商业运作无时不考虑的问题，由此延伸的市场定位以及商业规划是商业的本质。简言之：做商业地产，首先做商业；做商业，首先做市场定位。
就社区商业而言，由于有固定的消费人群做支撑，且商业功能主要是供消费者日常的生活需求，因此一般而言小规模的社区商业是自发性的也很容易生存。但当社区商业发展到一定的规模后，则需要对社区商业进行较为科学的规划和定位，准确把握周边消费者的市场需求以及周边商业市场的供应情况，以决定自身项目的可发展规模；其次，需要对社区商业的市场定位、业态比例、商业规划、产品组合等因素进行合理调控。避免社区商业在档次或功能等方面不适应消费者的需求，防止重复性建设和盲目竞争，使社区商业各部分协调经营，形成一个有机的整体，便于持续的良好发展。
针对社区商业的招商，目前国内大多数居住社区的配套商业设施由地产开发商自己负责招商。这样就造成两个方面的问题，一方面很难满足居民的需要，另一方面也很难对各商户的经营进行专业的管理。因此，经验丰富的招商营销以及商业管理团队对于社区商业的成功开发起着比较关键的作用。
前面已经提到商业地产的操作涉及到多个步骤，而每个步骤都意味着相对专业的问题，是一项跨行业的工程。遇到的各种问题包括建筑的尺度与配置、空间规划、成本控制、市场调研、产品定位、商业规划、招商营销、销售管理、经营管理、财务支持等等。而开发商一般不具备相应的专业知识和实际经验，若要求发展商对如此繁杂的事务都统统解决，是不太可能也不太现实的事情，且独立面对这些问题，操作过程之中势必带有盲目性。因此，应该借助于一个甚至多个具备商业地产操作经验的专业团队，来规划、设计、定位及实施等工作。
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