众多体量庞大的商业地产项目正在火热兴建或被重新“盘活”。
上海楼市的低迷，并未能阻挡商业地产逆市雄起。李嘉诚旗下和黄地产不仅投资45.6亿拿下浦东陆家嘴商贸地块，还瞄准了城隍庙附近的商业地块。港商的大举出手，似乎感染着沪上开发商的扛鼎冲动，号称“上海最大MALL”的兴力达国际广场几经转手，居然撼动百联集团与上海一家民营企业共同接盘。
和黄在深圳也没有放松脚步，与中航地产合作开发，投资23亿的华强北商业地产项目，还将在今年正式动工。和黄带来的热气，也吹皱了深圳并不宽裕的土地，几个体量超10万平米的大型购物中心，怡景中心城、星河广场、花园城中心都将在今年开业。
除了单体量购物中心苦寻出路外，区域性商业地产开发模式也渐渐成熟，比如华侨城以旅游带动的商业地产，招商地产以产业带动的商业地产，另外就是深圳中航地产以商业带动的商业地产开发模式。商业地产显然比住宅开发要曲折得多，但经过阵阵磨砺，商业地产经营者似乎开始赢得了抑制“风险”的经验，尽管潜藏的“风险”依然多如牛毛。
购物中心复苏
大型购物中心的复苏，实际上，最根本动因来源于市场需求。随着2004年底我国零售业全面开放，国际上不少品牌开始进驻中国，已进入中国市场的则开始向二、三线城市扩张。这些外资品牌对门店的形象和整体购物环境要求很苛刻，这对国内尚不成熟的商业地产环境提出了很高的要求。
“我们在做这个项目的时候，正遇上商业地产呼声最高的时候，开发商高呼招商难，客观上全国商业物业的空置率在不断提高”，深圳怡景中心城总经理王雪泉回忆2004年的情况，“零售商的发展经理们也在喊选址开店难，面对各零售企业雄心勃勃的拓展计划，我们普遍感到工作压力大。”
深圳当年的商业地产情况是怎样的呢？第一太平戴维斯中国南区董事总经理林木雄曾如此描述：商业业态和布局缺乏科学的规划，现有商业设施虽然总量上庞大，但结构性失衡较为严重：低档次的小门店较多，大型超市、百货店数量上接近饱和，专业商业设施比较缺乏，中高档次的购物中心数量较少。
这实际上也是很多城市的现状。“此前众多商业地产封顶后才进入项目招商，在硬件主体上就达不到客户要求。”深圳怡景中心城董事长刘伟宏说。与传统商业建成后招商有很大区别的是，投资与体量庞大的购物中心往往招商要先于建设，购物中心的建设也因此体现了定制的特色。
据刘伟宏介绍，在项目动工之初，怡景中心城就完成了最大主力店超市部分的招商，法国家乐福入驻中心城，这样中心城的B1楼层的规划与建筑就可以完全按照家乐福的需求来实行定制。这样的工作模式一直延续在中心城的项目建设进程中，随着工程的进展，中心城招商团队分阶段开展与知名品牌之间的密切谈判，包括下水道的位置。在这种操作模式下，怡景中心城在封顶前一个月就已经完成了近60%的招商工作。
区域商业开发只能慢跑
与购物中心的单点经营不同，区域地产是成片开发。两年前的大盘开发、经营城市，有逃出“卧城”命运的，北京的望京、广州的番禺莫不如此，只有慢慢玩味、逐渐渗透的做法，才能令一块土地最大程度抗拒“泡沫”。
如果一个区域的开发，是经过长期铺势、试探，那么由于“试错”带来的收益，一定是扎实的。事实上北京的金融街，就是这样一边走一边看，慢慢达到了开发效率渐高的境界。
这种渐进式开发创造的稳定收益，已远比各开发商费心费力、四处攻城略地来得痛块。“中航地产年租赁收入过亿元。”深圳中航地产总经理肖临骏告诉记者，招商地产2004年房屋租赁收入更高达2.5亿元，而金地集团2004年净利润也仅有2.46亿元。
肖临骏所说的中航地产租赁收入来自“中航苑”，该项目占地10万平方米，位于华强北商圈。在规划的24个街区里占2个街区，经过中航20年的发展，现在中航苑已经建设成为集商务、居住为主体功能的综合社区，建筑面积35万平方米。目前中航苑正配合华强北调整成为新型商业办公及商业为主的定位，进行新一轮的改造，建筑面积将增大到80万万平方米，整个项目的投资约70亿人民币，分三期进行，2011年建成。
与香港开发商或通行的“筑巢引凤”式商业地产开发不同，这类区域开发模式则是先聚人气，再有商业的一步步升级，而这种人气的聚集往往是沉淀了十几二十年而来。相较别的物业建成后面临能否聚集人气的风险，这种渐进式的区域开发模式显然风险更为可控。
基金效应下的新图景
国内商业地产重新趋热还源于房地产基金正在编织的美丽图景。2005年6月香港证监会修订《房地产投资信托基金守则》，取消了在香港上市的REITs的投资地域限制，这为在香港上市的REITs（房地产投资信托基金）在中国内地进行投资预留了空间。随后，以领汇带头的香港多只房地产基金在去年底接连上市。
12月21日，首只以内地房地产为资产的房地产投资信托基金——越秀基金于香港上市，首日暴涨23%。香港公开发售及国际配售分别取得约496倍及74倍超额认购，远高于泓富。此前海外投资者对内地REITs十分看好，越秀REIT首日上市的暴涨有力地印证了这一看法。为组成REITs赴港上市，越秀城建分拆了旗下位于广州的4个物业项目，包括维多利广场、白马商贸大厦、城建大厦、财富广场等合共20多亿元资产。
东骥基金董事总经理庞宝林此前接受本报记者采访表示：“我已感觉到了国内正在兴起的REITs热，大量的房地产企业由于本身的需求，在领汇上市事件的示范效应和香港放宽法规允许境外物业在香港上市的带动下，预计香港会迎来一波来自内地的REITs热，类似当年的红筹上市热。”他还认为，“不出五年在香港会出现100多个内地概念的REITs。”
但这些上市商业地产融资的代价是必须向投资者分配利润。越秀基金今年的分派息率为6.54至7.05%，较领汇的6%及泓富的5.3%为高；而2006年至2008年的年分派比率为100%，其后为90%。
其实，对有资金实力的开发商来说，他们并不愿与别人分食蛋糕。“我们集团账上趴着大量现金”，肖临骏说，中航地产是中国航空技术进出口总公司的全资子公司，公司资产规模240亿元。此前“招商系”的招商地产与招商银行的合作，更成为招商地产不愿与海外基金合作的底气，海外基金资金成本高达20%以上，招商地产董事总经理林少斌称之与借“高利贷”差不多。
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