“科技与创新”北京地产系列论坛——“商业地产创新与发展主题分论坛”，日前在清华紫光国际交流中心举行。北京中原房地产经纪有限公司商业总监蔡宇翔先生、北京世纪华夏资产管理有限公司总经理黄玺庆先生、中国商业联合会客座教授、中国商业地产联盟专家委员韩健徽先生以及本次论坛组委会特别推荐的最佳商务创新项目华贸中心的开发商——北京国华置业有限公司商业部经理李斌先生和论坛组委会特别推荐的最佳商业创新项目3 3的开发商——北京三里屯置业有限公司常务副总经理杨志成先生，围绕商业地产创新与发展进行了精彩演讲。京城部分房地产开发商、清华、北大和部分高校学生参加了本次论坛。
“科技与创新”北京地产系列论坛是第10届北京科技周的重要论坛之一，自2004年5月开始至10月结束，历时将近6个月。论坛由北京市科协、北京青年报和北京科技报联合主办，北京电视台《京城房产》栏目、清华大学建筑学院和千龙网共同协办。首场论坛于5月15日在清华大学举行，随后举行的各分论坛将就地产界当前最为关注的主题——园林设计、户型设计、建筑设计、智能设施、别墅创新、营销策划等多方面展开研讨。
黄玺庆（北京世纪华夏资产管理有限公司总经理）：
商业地产 喜忧参半
从发展趋势上看，土地市场的政策与城市化进程使商业地产面临着良好的发展机遇。第一土地市场的整顿，住宅房地产进入稳步发展时期，部分地产开发商将调整自己的开发方向，实现住宅地产向商业地产的转型。与此同时，商业地产的市场细分会加强，购物、休闲、娱乐等多种商业业态将集中在一个空间中出现，市场导引出更加集中化的商业场所。第二，社区商业呈现更大规模的发展，城市社区化、社区城市化。人的归属将由家庭、单位转向社区，社区将成为社会重要的组成细胞。第三，商业街作为商业地产一种重要的业态将进一步发展。商业街是城市意识的一种体现，商业街的改造升级有力的促进商业地产的发展。中国地少人多，土地资源稀缺，要扩大商业街面积，只能在地上与地下作文章。加高商用建筑空间或发展地下商业区，合理利用楼盘的人防工程开发商业，也是符合我国国情的趋势。
商业地产的发展呈现迅速增长的势头，但由于开发商对商业地产经验不足，使商业地产的发展出现了一些问题，主要表现在：商业地产对资金要求比较高，多数开发商自有资金不足，靠外来资金支援；模式单一，住宅房地产是要销售的，而商业地产是用来经营的，开发商对商业地产的认识不足，导致供需结构错位，出现盲目开发的现象。
北京是一座具有深厚文化内涵的古都，在商业地产的创新中，如何使文化与商业相契合成为一个重要问题。对于文化的定义，可以用“道”和“术”来概括。道是规律，术是道的物化体现。文化分为三个层面，物质文化、制度文化和心理文化。这样看来，文化与商业的契合就不能是物质文化的简单嫁接，真正的融合是心理上的融合，物质文化再华丽也代替不了心理文化，这就要求我们开发商要明确商业是为什么人而做的，要体现什么样的文化，再来决定采取什么样的形式去表现。对于西方文化的引进，我们要尊重它的特点，尽量保持原汁原味，力求保持系统的纯粹性。总而言之，文化与商业的契合要体现“以人为本”的原则。
商业地产同样需要观念上的创新。以商业中心带动居住，还是以居住为中心散布商业要看地块的条件与布局，不能一概而论。社区的占地规模不宜过大，或者大社区由小区域组成，内部可以有公共道路通过，这样能有效的缓解交通压力。目前，许多住宅小区追求大规模、封密式，从某种意义上讲，增加了交通的负担也降低了商业地产的客流量。当然这些改进需要开发商乃至全社会在观念上的转变，我国的商业地产仍处于起步阶段，经验不足，在创新与发展中会出现各种各样的问题，需要全社会的协调与支持，使之走上健康、完善的发展道路。
韩健徽（中国商业联合会客座教授、中国商业地产联盟专家委员）：
商业地产 未来十大趋势
目前，我国商业地产有三个显著特征：一是趋同性。项目雷同，差异化、特色化不强。二是趋利性。过分追求利润回报，缺少远见卓识。三是趋热性。商业地产快速扩张，市场存在非理性问题。
从发展与创新的角度来看，商业地产的发展趋势呈现十大特征：一是行业发展趋于理性。这有两方面原因，一个是国家金融、土地等相关政策的约束，一个是开发商所遇到的风险和出现的问题使他们变得越来越理性。二是微利时代。商业地产的微利时代将要到来。商业地产的利润建立在商业基础上，商业的微利时代已经到来，根据先商业后地产的原则，商业地产价格将趋于合理化，微利时代即将到来。三是投诉增多。早期开发的项目在宣传上注重概念炒作，使一些经营者盲目租赁，在经营中出现不尽人意的状况导致投诉问题的出现。四是两权分离。指所有权与经营权分离，经营权交给专业机构，这是社会发展的必然趋势。五是商企联合。在计划经济时期，产商关系一直是不平等的状态，商业地产的兴起，产商关系会有所改善，投资者会注重与商家的联合。六是市场专业细分。专业细发使商业的各种业态发展更加完善，有利于提高行业竞争力。七是人才。商业地产需要复合性、专业化人才，商业地产需要的不是1+1=2的人才，而是1+1=1的人才。八是资金模式的创新。银行、基金等多种资金渠道和融资方式将成为发展商业地产的资金来源。九是商业地产将形成相对独立的产业，行业逐渐规范化。十是规范日益成熟。与商业地产相关的法律相继出台，使商业地产改变市场爆炒的状况，步入正轨。
从商业与交通的关系来看，商业与交通是对立的统一体。一方面交通是发展商业的基础，商业需要聚敛人气，交通不便的地方，商业的发展势必受到限制；另一方面，繁华的商业区大多存在交通阻塞的情况，交通无法畅通无阻。由此可见，两者的属性不同造成两者相互依存又相互矛盾，商业凭借交通，又不能与交通混合在一起。为了缓解这一问题，我们可以在规划上做文章，比如可以在商业区采取强制路线的办法保证交通顺畅，而且好的设计方法不会让人感觉到这种强制，反而会让人感到很舒服、很便利。商业地产的繁荣乃大势所趋，社会方方面面的协调与合作对它的发展与创新能起到巨大作用。
杨志成（北京三里屯置业有限公司常务副总经理）：
3·3 文化与商业的契合
地产界有句话：第一是位置，第二是位置，第三还是位置。对于商业地产，此话显得更有意义。3·3项目的位置优势是这个项目最突出的卖点之一，它位于三里屯北街中央，北侧为第二使馆区。从大的商业环境来讲，它位于CBD商圈、燕莎商圈和东直门·工体商圈的包围之中。CBD与三里屯南北接壤，进驻北京的世界500强中有20％在此落户，众多的高消费商务人群是3 ·3的主力顾客群之一。三里屯东北侧是由燕莎商城、五星级饭店、甲级写字楼、高档休闲娱乐场共同组成的燕莎商圈，它与三里屯形成良性互动。三里屯西侧因为有保利大厦和工人体育馆，所以这里又是北京最具活力与人文底蕴的地区之一。从项目本身的小环境来讲，也有着丰富的商业和历史人文特色。三里屯社区方圆2.9平方公里，据统计这里共有510家企业、涉外宾馆、外国商社、外交公寓。三里屯酒吧街坐落着80多家各具特色的酒吧，日平均客流量达到上万人次。这些有利因素都为3· 3提供了良好的商业与文化氛围。
3 ·3这个案名表面的意思是“三里屯中的三里屯”。我们的案名采用了数字形式，从世界范围来讲，数字是一看便知的共同语言，而且数字不怕过时，拥有历久弥新的时尚感；对于中国人来说，数字更是暗含玄机，3 ·3有三三不尽，六六无穷，生生不息的涵义。“3”是三里屯的代号，3· 3便是从这里衍生出来的新生代，它将青出于蓝而胜于蓝。
3 ·3是三里屯酒吧街惟一被整体规划的、永久性大型娱乐休闲建筑，是酒吧街首屈一指的地标式建筑。它融合了东西方、古典与现代建筑美学理念，既彰显个性又与酒吧街固有的文化相融合。3 ·3项目的市场定位以四个融合为核心理念，即：“文化与商业的融合”、“传统与时尚的融合”、“东西方文化的融合”及“主流与非主流业态的融合”。项目旨在打造文化娱乐产业的第一品牌，引领文化娱乐业走上规范化、专业化经营的轨道。3 ·3项目将娱乐、酒吧、咖啡厅、餐厅、休闲购物及服务等诸多商业业态合理搭配，组合在一个永久性、专营商业的娱乐空间中，这种组合不是某一种业态的简单复制和扩张，也不是多种简单业态的复合和叠加，而是使不同行业有机互补、不同经营特色的商家资源共享、生意相得益彰，进而达到投资收益最大化的商业目的。3·3项目与其他大型购物中心所配置的一些娱乐服务项目的最大区别在于具备更专业化的配套服务设施及相对集中的消费客流。项目将“风险共担、利益共享”作为既定的经营理念，不做过度的市场营销，不追求短期的经济效益。摒弃通过将开发好的商场直接出售给中、小投资者或零售商的做法，放眼于项目的持续经营和长效利益，力求通过商场的整体定位、整体推广和持续经营管理达到提升项目的商业价值，并获得地产增值利润。
3 ·3项目的建成必将带动三里屯周边地区及朝阳区整体文化娱乐产业的跨越式发展，从而实现经济效益、社会效益双丰收。无论从增加就业、提高整个街区文化品位方面都具有非常显著的现实意义。
李斌（北京国华置业有限公司商业部经理）：
观念创新缔造华贸中心
熟悉华贸中心的人都知道“东长安街百万平米建筑集群”这样一句广告语，很朴实的一句话却涵盖了由数十个国际一流水准的专业公司所组成的团队。华贸中心由三座高达百余米的5A智能型写字楼，两座超五星级酒店RITZ CARLTON和JW.MARRIOTT，水世界商城、国际公寓、商务楼和主题公园组成，去年5月份正式启动以来，获得相关政府主管部门及业内外人士的广泛赞誉，并受到消费者和投资者的追捧。观念创新在华贸中心的开发中起到了巨大的作用，这主要体现在五个方面。
观念的创新突破了土地价值的极限。华贸的所在地，最初计划将它开发成一大片住宅区，定位为中档的居住空间组团。但经过细心的考察和对未来市场的分析，我们重新调整了定位，决定开发一个结合商务与商业的复合型城市中心。项目规划论证时有人提出，在距离国贸中心这么近的区域营造一个规模更大、档次更高的商业中心是不是会对将来的经营造成很大困难，毕竟国贸的周边环境更加成熟，而我们项目周边居民的消费能力偏低且尚未成型，恐怕无法接受如此高档的物业？类似这样的疑问有很多，甚至当时没有人相信这个项目可以成功，但是当设计师将项目的概念设计模型摆到大家面前时，很多人已经意识到这个项目将会令世人瞩目；观念的创新创造了更多的城市空间。设计师提出将“华贸中心建造成垂直的城市，创造更多的公共空间”。 在概念设计中，我们没有像许多项目那样把所有的土地都用建筑填满，而是通过增加建筑高度，把尽量多的土地用来建造园林景观，这样在华贸中心这个区域中活动的人群就会拥有大量的城市公共空间，享受更多的休闲时光。城市立体化发展可以节约更多的土地资源，发挥现有土地最大的效率；观念的创新成就了全新的商圈。
华贸中心通过建造写字楼、酒店、公寓、购物中心等人为的形成一个新的城市中心，同时通过不同设计风格的建筑有机的结合起来，使区域内的人们从居住、工作到购物、休闲、娱乐全部能在这个城中之城的范围内实现，形成一个商圈，满足不同人群的需要，这将是未来城市发展的趋势；观念的创新带来设计灵感的激发。我们的团队中包含了众多的国际一流水准的专业公司，在我们规划的产品中有一组专为成长型公司打造的商务楼，针对这些公司的特点和从业人员的组合，设计师创造了跃层办公空间，同时利用结构上的优化为办公区域提供了更多的自然光，有效的避免了能源的浪费，人们认为这已经不是单纯的写字间，而成为了艺术家工作坊。正是这种观念上的创新和提供更多选择的理念使得设计师们有了充分发挥的余地，水世界商城的英文名称叫RIVERWALK，就是河边漫步的意思，设计师通过“河流、堤岸与桥”来诠释主题，设计师创造性的用鹅卵石、沙、芦苇等材料体现各个楼层不同的经营主题，独具特色；成功的创新让不可能发生的交易发生。当然，创新是要付出代价的，许多创新设计都是在摸索中进行的，甚至在创新时往往会忽视创新最根本的目的就是要创造更多的利润，许多设计师过分强调完美则会增加建造的成本，而且有的时候也会出现单方面追求环境的塑造而忽视建筑三元素中最重要的实用原则。我们认为创新的原则是将建筑做的更加实用、坚固及美观的同时为开发商带来更多的利润。
当今的社会虽然充满挑战与危险，但是也存在着前所未有的机遇和希望，创新能力已经逐渐成为企业的核心竞争力，华贸中心正是在这样高速发展与变化的环境中通过挑战传统、突破理论、不断创新的过程最终缔造而成。
蔡宇翔（北京中原房地产经纪有限公司商业总监）：
社区商业 未来最大的利率空间
商业地产的创新与发展两者是并行的。城市有基本的需求量，达到一定程度后，不能满足需求就会出现体量性发展和区域性发展，也就是说有发展才能有创新。
商业地产的创新与发展有几个要素，首先是人口。商业地产讲究人气，大量的客流量是保证商业发展的首要因素。第二是需求。社会经济的发展，居民生活品质的提升与环境、配套设施的改善，促使人们的需求增大，这给商业地产的发展带来可能。第三收入。人们的收入增加，购买力增强，由满足基本消费上升到对奢侈品、豪华品的使用，收入的增加是商业地产发展的保证。第四税务环境。良好的税务环境能有效的吸引外资，与本土商业地产展开合理的竞争，有利于本土商业地产的发展与创新。第五道路。商业地产的发展与道路、交通状况密切相连。道路与交通的改善使一些原来被人忽视的地块成为开发商关注的热点，好的住宅项目能引进高收入人群，居民强大的购买力使商业地产的发展成为可能，有了商业的繁荣国家才能有充足的税务收入，而有了税收，国家又能进一步完善道路、交通等各项配套设施，这样就形成了一个良性循环。第六商户。地区发展能不能吸引商户对商业地产的发展也起着至关重要的作用。地区的经营策略、开发方向，是否有支持品牌发展的环境，都决定着能否吸引商户。第七治安。良好的治安状况为商业地产的创新与发展提供了可靠的保证。我们很难想象一个社会动荡、治安状况很差的地区能有商业地产的繁荣。
在北京的商业地产中，社区商业有着广阔的发展空间。北京的住宅价格与其它城市相比要高得多，包括深圳、广州一些城市，它们的高价住宅也只是集中在城市中心地带，远离市中心的住宅就很难卖出高价位。而这种情况在北京就大有不同。北京是一个国际性的大都市，改革开放以后，北京有着更多的发展机会与发展动力，政治、经济、文化方面的优势日益突出，来自世界各地的人口为北京住宅消费市场提供了巨大的需求量。目前，北京四、五环的住宅价格仍居高不下，且发展势头强劲，这为社区商业的发展提供了巨大的发展空间。
商业地产在创新中也会出现一定的风险，这也是要引起我们注意的。在引进创新模式上，我们可以引进一些比较成熟的、有把握的对原有的商业形式给以改造或补充。当然，不是先进的经验对所有的地区都适用，也存在“水土不服”的情况，这要求我们不能一概盲目效仿。此外，在实施过程中要发扬精髓，用高素质的实施来保证商业地产的发展创新水平。
评论加载中…