3月的北京，气温明显回暖，京城商业地产也一改往日沉寂，多个项目宣布即将开盘。
月初，国瑞城花市商业街商铺、锦绣大地物流港首层铺王开售；月中，位于八通线九棵树南的蓝调·六道商业等项目开盘；月底，朝阳区南营房的日坛上街等将正式开盘。据焦点网了解，这段开盘高潮至少将延续到4月沿海赛洛城商业等项目正式开盘。
商业地产的高回报率依然吸引着众多开发商争先恐后抢夺市场份额。尽管此前，北京市商业地产存量已达到历史最高峰值——500万平米。存量加上新增供应量，竞争压力不言而喻，开发商也开始不断探寻、改进营销、经营模式。
街区型商业和底商成开发主流
尽管未消化的存量还很多，但业界普遍认为，目前北京商业物业市场仍然处于发展的初期阶段，尚不具备成熟市场的特征和发展规模。
最近几年，在步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京经济持续发展，商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街，大型、现代化的购物中心，连锁超市，便利店等商业物业星罗棋布，北京市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求呈逐年上升的趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。因此开发商对商业地产重视程度加强，尤以街区型商业发展迅速。
图1：2004－2005年商业用现房成交及竣工状况
图2：2004－2005年商业用期房交易状况
大卖场竞争激烈
世邦魏理仕商铺部董事方玉珊观察到，大卖场在北京市场上的开店竞争愈演愈烈，虽然易初莲花没有完成计划在全国开店100家的任务，但是在北京市场上已经有7家店开张纳客，而第八家店也正在装修中，成为了北京市场上店数最多的大卖场，与之相近的家乐福有6家店。
韩国的E－MART卖场已经签约准备进入韩国人居住相对集中的望京地区，其超市正在装修，风格与百货市场一样，而且正在准备迎接北京市场的考验。目前在北京竞争激烈的大卖场有家乐福、易初莲花、E－MART、京客隆、超市发等几家。
盲目依赖主力店后果严重
前几年兴起的由多种业态形式整合而成的综合体Shopping Mall，一般以主力店作为中坚力量。凭借深入人心的品牌效应，能够提高Mall的影响力，同时自身也能吸引大量客流，带动周围小商铺的运营。于是有些开发商认为只要主力店入驻，一定能拉动项目整体效益，事实并不尽然。不同主力店有不同的经营目标、运营手段和产品定位，开发商应通过专业商业策划对Shopping Mall做整体定位，据此选择合适的主力店入驻。例如某些主力店只针对定向消费人群，如家居品牌店，光临的多是有意购买家居建材用品的顾客。这些主力店更倾向于设置自己独立的对外出入口，则顾客流线自成系统，不能对周边商铺引入客流形成有效引导。这种情况下，主力店未必能拉动整个Shopping Mall的经济效益。
不少开发商已经意识到了这一点，如世纪金源Shopping Mall，正在做出相应调整。
租还是售，是个问题
方玉珊指出，此前开发商大多没有这种意识，即商业地产包涵商业和地产两个概念。商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。与之相应，商业地产赚钱存在多个渠道：可以是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；也可以是所有者出租商铺赚取租赁利润；还可以是商铺经营者赚取经营利润；此外，商业物业管理者也可以赚取管理利润。
商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润。还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营。还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用其商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。
现在，不少开发商已经意识到第一种分割产权完全售出的方式存在诸多弊端，但迫于资金压力又无力全部持有，因此他们选择了部分租部分售的方式，或是以租代售，售后包租的方式来处理商业地产项目，在管理上也不再放任自流，而是聘请专业的管理公司、顾问公司进行经营管理。
图3：北京市各区在建商业项目数量及比例
专家建议，在选择商业地产赢利模式需要把握以下四个方面的问题：一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的；三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了；四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。
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