从新兴到高度繁荣的背后
-------郑州商圈的分类投资研究
商圈的概念
是指商业以其所在地点为中心，沿一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是目标顾客所居住的区域范围。
在城市高速发展的今天，市区的范围在逐渐扩大，人口的迁移及自发所形成的区域人口特点也明显起来，随之而来的商业市场的发展也在继续……。根据郑州这几年的城市进程的加快及城市格局的变化可把商圈按照发展成熟度分为三类，分别为成熟商圈、潜力商圈、新兴商圈。
首先最容易理解的就是成熟商圈。这类型的商圈在郑州最典型的例子就是二七商圈， 在二七商圈内聚集着大大小小的商场及专业零售卖场，商圈的范围及影响力也是最大的。在中国，绝大多数的城市当中都会有一个老的商业中心，这种商业中心的形成都是由历史的原因自发的形成的，再加上政府的有力引导，使之成为整个城市的商业象征，甚至商圈的知名度享誉海内外。类似于这样的商圈有北京的王府井及上海的南京路等。郑州的二七商圈在80年代末到90年代期间最为鼎盛，当时的竞争也都是百货的竞争，到了90年代后期现代商业的发展使之商业的格局及商业的竞争方式发生了巨大的变化。97年亚细亚由于自身及市场运营不善导致了解体，同时金博大、丹尼斯等现代商业运应而生使之商圈更加的成熟并加固了商圈的抗风险能力。
其次是潜力商圈。此类型商圈的形成具有一定的规律性，首先是区域内具有一定的居住人口、另外区域内的交通必须发达、周边的居住人群具有一定的消费能力及消费意识、区域内餐饮业相对发达。类似于这样的潜力商圈主要分布在郑州的西区、北区及东南区内的个别区域。在这里我们列举一个相对典型的例子，位于郑州东南版块的郑汴路及中州大道（老107）附近的区域为明显的潜在商圈。在此区域中呈现了区域商业的基本雏形，但此区域又有自己比较独特的特点使之更具有更大发展的潜能，第一：区域周边两公里范围内拥有居住人口20万人，周边高档住宅云集，随着建业城市花园、建业桂园以及英协花园等高档住宅小区的成熟，该区域已形成了名副其实的富人区，消费潜力巨大；第二：区域具有极强的交通优势；第三：区域内的人均消费支出6038.02元，并有逐年增长的比率；第四：周边餐饮业发达；第五：也就是与其它潜力商圈的最大不同，周边具有产业支撑（建材市场商贸区），使之以上四点更加的具有竞争性。类似于这样类型的潜力商圈必然是经历多年的发展才会有今天的种种条件，两、三年前的东南版块还处在一个连住宅产品都在经历市场考验的阶段，零售商业更是一片空白，当时的零售商业仅为了满足建材商贸业的配套需求而存在的。几年后今天周边的高档零售服装店、鞋店相继开张，其服装店月销售额可以达到5万甚至更多，这个数字已经超过了正弘的个别商家的月销售额；位于商城路一家餐厅的老板提到，两年前当时选择了郑汴路及中州大道（老107）的一处住宅还交纳了定金，并准备在周边开一家餐厅，经过考虑当时认为周边的零售商业氛围不是很好，便放弃了原有的投资选择了其他，目前看到此区域的发展后悔当初自己的选择，并提出周边有合适的机会一定会再次选择此区域。通过种种的现象可以看到，潜在商圈的巨大消费力，具有求大于供的趋势，此类型商圈在市场必然会成为未来商业市场的新宠。
再次是新兴商圈。目前在国内很多大城市都在进行新区的扩建，郑州也不例外， 并且新区商业的建设力度也是引起了众多人的关注。根据对郑州新区商业面积的了解，目前CBD拥有商业体量80万平方米，包括商业街和写字楼底商，宝龙拥有20万平方米的商业体量，新区内的社区商业拥有30万平方米的商业体量，沿运河两岸拥有10万平方米的商业体量，其他类型的估计还有10万平方米左右（这其中不包括建材物流业）。任何一个区域商业的发展都需要强大的消费力的支撑和消费习惯的引导，而消费力将主要取决于区域内的人口规模和人均消费性支出，消费习惯则更多的需要长期的市场培育，更何况一个如此庞大的商业体量在新区发展，更需要较长培育时期。当然，新区的商业投资由于有政府的大力支持和具有无限的升值空间也得到更到投资者的追捧，后期随着入住的人口的不断增入，商业的气氛也会有非常大的提升。
2006年初，大量的商业地产项目开始纷纷的开工建设及投入市场，从今年的商业地产投放情况来看，出现了明显的从集中分布在成熟商圈向广泛分布在东南西北的各个新兴商圈延伸的布局特征，最典型的就是北区的天旺广场，东南板块的建业置地广场以及郑东新区的宝龙城市广场，这些项目中，建业置地广场是最典型的座拥强大消费的潜力商圈，建业集团作为河南地产的龙头，在开发完城市花园和桂园待消费市场成熟之后开发商业项目，显示出了大集团颇具远见卓识的开发战略；而宝龙城市广场则作为新兴商圈的代表，以宝龙丰富的商业地产开发经验和庞大的规模优势雄踞东区，占据着06年商业地产的航母地位。
各类型商圈均有商业地产项目涌现出来，在投资市场掀起了新一轮的投资话题。在此针对以上三种商圈的商业地产项目在投资方面所存在的优劣势做以比较分析：
根据对以上三种商圈的比较分析可以清楚地看到各个商圈在商业地产投资方面的种种对比分析，郑州是典型的商贸城市，商业批发及零售市场异常发达，三种商圈类型的商铺投资热度和信心都显示出明显的高涨趋势，在增值潜力的评估中，新兴商圈的增值潜力被广泛看好。
同时在投资风险中需要强调的是，按照常规的投资方式一般是高投入就会有高产出同时不可避免的出现高风险，但在商业地产的投资运作中存在另一种可能，也就是投入和产出的实体并非一致，从而导致的商业地产后期的投资失败。投资者的投资所针对的是开发商，投资者的回报虽然在返租等促销方式的驱使下来源于开发商，但追根求源，对于开发商而言，能否缓解返租的压力将最终来源于消费市场，只有拥有强大的消费支撑，商铺才能保持良好的经营，商铺零售额将直接决定商铺的租赁价值，也就是商铺真正的投资回报，在投入期间投资价格偏离市场规律太远，后期的回报无法满足开发商最初的承诺，开发商也将面临巨大的返租压力，投资者的回报将会无法保障，这就是投资者本身投资商业地产风险的根本所在。
商铺投资是一门学问，高风险背后必有财富的机遇，而财富永远属于智者而非投机者，商铺投资，需要激情也需要智慧，在经过理性的选择之后做出果断的投资决策，无论是高度繁荣的成熟商圈还是翘首企盼的新兴商圈，财富皆有可能。
评论加载中…