商业一直以来被视为一个城市的名片，是影响和拉动区域经济增长的助推器。而一个成功的商业地产项目不仅仅是起到带动整个区域发展和物流进步的平台，同时也能够成为一个区域的标志性建筑。目前，北京的商业地产开发正在如火如荼地进行着，而随着奥运经济的不断壮大，作为北京奥运经济的核心地——奥北区域，其当前及未来的商业发展受到了业内外的极大关注。
众所周知，奥运板块是当前北京房地产发展最快的区域之一，人口的迅速增加，交通等市政配套设施的不断改善，使这一区域内的住宅开发极为成熟。但商业配套却不尽如人意，特别是奥北区域内最大的居住区——天通苑更是显得商业“底气不足”。
据北京市昌平区商务局局长赵亚群介绍，目前该区域总人口大约30万，预计到2007年底可达到50万人。据不完全统计，这个地区现有规模的流通企业7家，建筑面积9.4万平方米，社区配套商业30万平方米，流通业设施总建筑面积达到39.4万平方米。这些建筑面积折合成营业面积，总数是29.6万平方米，按照人均1平方米或者1.2平方米的营业面积计算，现有的商业设施相对于30万人口的规模仅仅是基本匹配，略显不足。
同时，赵亚群也指出，这些商业的行业、业态布局不合理，主要以满足日常消费为主，消费服务功能并不完善，缺少上档次的精品消费的商业设施，使得区域内许多居民消费服务外流，浪费了巨大的商机。
那么，在奥运区域经济实力快速提升、区域人群消费能力和消费水平飞跃发展的大背景下，这一区域内的商业设施配套是否能跟上“步伐”？面对庞大的商业消费需求，这里又需要什么样的商业地产项目来完成“奥北地区商业新中心”这一重要使命？
种种问题已经引起北京市相关政府部门、业内专家和开发商们的共同关注。在日前由北京市昌平区商务局主办的奥北商业发展论坛上，昌平区副区长金晖、昌平区商务局局长赵亚群，以及业内专家、开发商代表和商家代表，围绕着奥北地区商业的未来发展展开了一次多角度的探讨。
亮点、卖点、兴奋点，缺一不可
中国人民大学商学院教授 黄国雄
国家标准化管理委员会提出了中国购物中心的三种形态，一是城区型购物中心；二是社区式购物中心；第三就是郊区大型购物中心。这种类型辐射面很广，通常都在几十万平方米以上。奥北区域的商业发展思路已经打破了传统的地区性商业设施的概念，出现了像龙德广场这样的邻里商业中心理念的商业配套。
可以预计，奥北区域的商业竞争在未来也是非常激烈的。从整体发展来考虑，必须要注重类似这样的商业中心要如何经营、如何招商。类似龙德广场这样的商业中心，下一阶段要考虑的问题，一是打造亮点。包括外观设计、形象树立要有自己的特色，以及销售、经营要有特点，尽量避免雷同。二是抓住卖点。奥北区域的商业应该以休闲为主，而非一般商品。三是找到兴奋点。让消费者进入购物中心后三四个小时后，仍能够让他不断地逛下去。
面对未来不断加剧的竞争，现在正是开发商抢时间的时候，谁先抢得商机，谁先树立形象，谁就先赢得市场。有一个普遍观点是，一个大规模的商业项目必须要有3年的调整期，包括群众的认识期、经营的置换期、管理的成熟期。相信3年后，奥北区域会有一个包括昌平、朝阳、海淀以及北京北部的新的商业中心出现和形成。
品牌主力店+完善经营管理=稳定增长收益
龙德置地有限公司董事长 王国丰
根据北京市“十一五”期间商业规划，北京将参照国外经验，选择五环外、交通方便、新建居住区的适当地点，在条件具备的时候鼓励投资、建设集购物、餐饮、休闲为一体的大型多功能购物中心。而在奥北区域开发商业，也必须要符合昌平区整体规划以及奥北区域经济发展的需要，要从区域整体发展出发，与人口分布、消费需求、环境保护相协调，与相关产业相互配套。另外，也要满足区域多样化的消费需求。
龙德广场从经营思路和理念上来说，其一期定位于购物、休闲、餐饮为一体的大型综合购物中心，二期为配套的商业公寓。购物中心坚持统一经营管理，使服务规范有保证，优秀的商业品牌主力店和完善的经营管理使商业服务企业稳定增长的收益能够成为可能。
在经营规模和模式上，龙德广场采取的是国际订单模式，为国内外大型零售企业量身定制，招商也主要面向世界500强的零售企业和国内知名商家，并注重业态的合理配制，一期商业采用只租不售的方式，保持项目持续不断的生命力。而从经营现状上，龙德广场的招商工作分三个阶段展开，第一阶段，以大型主力卖场立项，主要是家乐福、百安居等。第二阶段，引进各业态、次主力店，主要是家居用品卖场、电器卖场等。第三阶段，主要是对美容美发等服务配套设施的招商。
出台指导意见避免同质化
北京市昌平区副区长金晖
进入“十一五”时期，昌平区作为首都11个城市发展新区，经济发展迎来了难得的机遇。目前，昌平销售零售额以持续高增长态势发展，第一季度增长26%以上，位于远郊区县的第一。奥北区域是昌平最富有发展潜力的区域之一，对于提高昌平可持续发展的能力具有非常重要的意义。
面对经济社会持续快速的发展，城市化进程的全面推进，对外开放不断扩大的新形势和新要求，政府的预测能力、宏观调控能力、指导区域商业发展能力仍需要进一步提高，对于区域商业发展中面临的问题也要做出更为准确和科学的回答。
如何发展奥北区域的商业，第一是要对奥北地区目前的商业设施、商业业态、消费结构、交通条件等情况，进行全面的考察和评价，并进行深层次的论证，加强商业资源的调配和整合。
第二是要完善和落实发展规划，促进区域商业持续健康的发展。尽可能地避免规模、效益布局的不合理，经营档次不高以及业态雷同，并出台文件提出政策性的指导意见。
第三是建立有效的招商平台，营造区域发展的良好环境。在促进招商引资方面，有针对性地开展招商引资，促进资本、资源生产要素的优化组合，提升竞争优势。在发展环境方面，发挥政府强大的信息整合和资源整合的能力，主动加强与企业的互动和交流，以开放务实的工作理念，高效规范的全程服务，为区域商业发展营造一个良好的环境。
2008年奥北商业达100万平方米
北京市昌平区商务局局长 赵亚群
随着2008年日益临近，奥运经济正越来越热，地处奥运区域的奥北地区，巨大的消费潜力日益显现。由于商业发展不平衡，缺少经营档次上的结构矛盾，制约了该地区消费更加完善，而邀请开发商、运营商共同参与研究这一区域未来的商业发展策略，从一定意义上说，这是商业逐步走向理性的一种表现。
“十一五”期间，按照昌平人文生态景区、和谐宜居新城新的功能定位，全区商业将以建设昌平新城、回龙观地区等三个地区级商业中心为重点，未来几年，将加大东郊口的商业力度，结合自身发展规模，实现商业水平的跨越式发展，形成层次合理、功能完善、生活便捷的人本化、现代化的商业生活服务体系。奥北地区的天通苑大型居住区，地处东郊口镇，按照北京城市总体规划，这个地区已经被列入北京城市中心发展区。预计到2008年初，整个地区商业建筑面积增量是61.4万平方米，届时，奥北地区商业建筑面积总量大约将在100万平方米左右，折合成营业面积是75.8万平方米。其中包括写字楼、非商业设施的面积。
目前，区域内一些商业项目正在运作中，如总规划面积32万平方米的龙德广场，这个项目的功能定位，除了服务当地居民以外，主要是辐射奥运商圈，服务于奥北地区“中央生活区”。而包括龙德广场在内的该地区商业地产开发规模，总体是符合实际发展所需的。但值得注意的是，在商业设施的空间、经营行业与业态结构布局上，仍需要进行必要的引导和调整，以便更好地发挥商业设施的功能，更好地服务于周边需求。
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