中街、太原街、三好街、五爱街、北行以及北站CBD，这是传统意义上的沈阳商业地产聚集地。但是，随着近年来沈阳城市建设的加快以及城市外扩，新增商圈已经开始打破原有的格局，开始向西、南两方面发展。沈阳作为二级城市，在商业地产的开发进程上相对全国稍有滞后，但发展状况同样势不可挡。目前，沈阳的人均商业面积与国内外的先进城市相比还有较大的差距。
随着业态提升、市场扩张、绿色发展三大战略和打造东北购物天堂的目标接近，沈阳的商业地产仍然具有较大的投资增长空间。尤其是随着铁西商业地产的兴起，铁西区建成了由乐购、爱客家、家世界和麦德龙组成的大型购物市场体系，如果再算上颇具规模的铁西百货商圈以及国美、苏宁等，拥有的综合性商场和超市的数量已经跃居沈阳首位。而其中，从专业市场来看，聚集铁西的重要原因之一，是由于铁西在此之前已经有一定的建材市场基础，同时厂区拆迁置换出大量闲置土地，有建设专业市场的条件。家居装饰市场建成的有中国家具城、东方家园超市、家世界购物广场，保工街已经形成大型家私建材超市产业带。
另外，随着北二马路的汽车产业圈的逐渐成型，铁西新商业地产中心的地位不断地得到巩固。而沈阳目前比较具有潜力的地段当数浑南地区。浑南地区经过多年的发展已经具备了一定的商业氛围。中国女人街等一批商业地产已经形成了特有的奥运商业地产板块。尤其是奥体中心修建之后，更是直接促进了沈阳跨河发展的趋势。
另据了解，今年土地交易市场中，开发商浑南摘地的非常多。这也预示着明年以及2008年奥运年的时候，浑南地区将迎来新的居住高峰期，而作为配套的商业地产同样具有相当大的潜力。本报记 者刘勇
区域特征决定商业业态
熟悉房地产的人都知道，房地产开发具有很强的地域特征。消费类业态聚集传统商圈目前，从区域分布来看，沈阳商业可以分为三类。一类是在原商圈基础上的改造或继续扩张，主要集中在太原街商圈、中街商圈、北行商圈周围。
另一类是青年大街沿线、北站CBD衍生的商业、写字间、公寓等大型综合体。
还有一类则是作为大型住宅区配套的超市。其中，太原街商圈、中街商圈、北行商圈三大商圈的地位依旧无可动摇。这部分的商业形态主要以日常消费类为主，是大型百货商店、大型超市以及各种品牌的专卖店比较集中的地方。而北站CBD、五里河区域、浑南奥体中心附近主要集中的是写字间、公寓等商务功能比较强的大型综合体。商务写字间扎堆沈河从行政区域上划分主要以和平、沈河、铁西为主。其中，商业地产总体数量沈河区开发项目占总量的大约50%%，处于龙头地位，而这些项目以商务写字间为主。
和平区商业开发集中于太原街改造区域，太原街继续向南北两侧延伸。铁西区商业主要以专业市场建设为主。商业地产六成是纯商业项目
从类型上看，沈阳商业地产中，公寓、酒店、写字楼、商场与住宅多位一体的项目约占40％，60％的项目为纯商业项目。专业市场与购物中心的比重基本持平。产权式商铺与大型主力店组合是大多数综合性商场选用的模式，主力店业态以超市、百货业为主。
建设商业地产不能盲目
近年来，由于商业地产的巨额利润而引发的投资过热现象和缺乏科学合理规划而出现的恶性竞争问题，使商业地产成为全社会关注的热点。商业地产项目中的“克隆”多于创新，在项目前期对于整体经济发展及居民消费水平了解不足，没有按照不同商业业态用途的要求，
进行市场定位与设计建设，事先也不考虑商业企业的意见，建成后让商家削足适履。在后期招商过程中对于品牌经营商的引入也存在一定盲目性，容易造成地区性的品牌经营竞争加剧。
因此，沈阳各区在发展商业地产的时候，应该根据各区的特征，科学有效地制定规划
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