随着总体商业地产市场的放缓，商业地产的盈利模式也开始悄然变化：由原来的开发———销售模式进入了开发———持有———承租的新的运作模式，商业地产市场已经悄然进入了持有时代。
商业地产市场总体放缓
当前中国商业地产有这么几个比较鲜明的特征：
第一、全国爆发性的增长已经有所放慢，局部地区的开发还在持续升温。总体来看，2005年开始，过去爆发式的增长明显放缓。这意味着我国的商业地产逐步趋向成熟理性，然而，像北京、上海这样的城市增长幅度仍然比较快，局部地区持续升温。
第二、大型企业相继战略性进入商业地产。无论是国内还是国外的开发商、运营商都齐头并进，在各地掀起了一场商业地产扩张的高潮。由于大开发商的强势进入，中小开发商的生存压力加大，一些地区商业物业供大于求的态势逐渐明显，后者因为资金实力有限而显得更加被动。
第三、商业地产订单开发的理念逐步获得认同。过去很多公司都从住宅转型开发过来，他们往往先开发后销售然后招商，而订单式房地产开发需要商家前期介入。在开发的时候，就要了解我们的客户在哪里。订单开发是非常重要的，可以使招商的时间大大缩短，避免以后的损失，也可以使开发商更容易获得金融的支持。
第四、投资不均衡。商务部统计显示，东部沿海地区社会消费品零售总额占全国的36%，商业网点占全国商业网点的比重达62%；西部地区占全国零售比重不足16%。此外，农村城乡结合部和新建商业区网点不足，而市中心显得过热，城市边缘变冷，投资极不均衡。
第五、非正常的盈利模式仍然占领中国商业模式的主导地位。国际上，商业地产的收益模式主要是来自于租金的收益和发行REITS来获得收益。目前国内房地产的盈利模式有四种：从土地中获益；引来大企业以后，把旁边的小店卖掉，以获得高额利润；返租的模式；经营店面，从其成长中获得利润。真正的主流模式在中国却被边缘化，只占很小的份额。
第六、投资建设带有盲目性。目前国内的一些大开发商的转型，带动了一大批住宅房地产公司进入商业领域，同时，许多小企业不顾自身实力的局限性，也进入商业地产开发领域，带有很大的盲目性。
我国商业地产正步入持有时代
专家指出，我国的商业地产无论从产品特性和分布还是从盈利模式都在悄然发生着变化。
正在悄然进入一个持有时代。专家指出，以销售为主的模式将逐步减少弱化，因为基金已经开始大规模进入商业地产，与之对应，很多基金要买好的物业，是持有型、租金型的，加上以前的模式弊端也慢慢暴露出来，过去炒房的变成了房东，炒股的变成了股东。另外，相关部门也在出台一些产权规范的措施，引导商业地产进入持有时代。
会进入多商业中心的时代。当前商业地产过分集中于传统的中心区内，这会带来恶性竞争。当然也不能过分分散，这对商业非常不利，商业就是适度的集中，这样容易让消费者识别这些区域。未来会有多层次的商业中心，其既不是过于分散的，也不是过度集中的中心。
会进入新的商业形态时代。随着消费水平的提高，消费市场呈现出新的需求，有中国特色的专业小商品市场将逐步弱化。商品市场会呈现出一些新的特点。
顺势而为，造市不如赶市
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