需求强劲 竞争惨烈
连日来，由杭州银泰百货60周年店庆活动引发的商战烽烟弥漫了杭州的大街小巷。该店推出满400元送300元券甚至400元券的活动，使一天的营业额就高达8000万元。随之杭州百货、杭州大厦、世纪联华、物美超市、易初莲花、乐购等连锁超市也相继加入商战，进行血拼。
以上事件足以说明两个问题：一是杭州商业竞争的惨烈程度；二是杭州的商业消费能力确实强劲。记者从相关部门了解到，到“十一五”规划末期，杭州市区总人口将达到460万，人均占有商业服务网点营业面积1平方米，将来还将构建1个市级商业中心、3个市级商业副中心、4个区域商业中心和12个区域商业副中心，“多区域经济中心发展格局”已成定局。
面对如此利好的形势，在新区域中心住宅体量不断增加，而有些区域内商业配套却跟不上住宅发展速度的背景下，杭州的一些商业地产项目却显现出消化不良的症状。
大型商业步履维艰
杭州太平洋商业中心的最终失利，引发了一连串对杭州大型商业物业败笔的思考。
信义坊商业步行街花开几度，时至今日依然门庭冷落，一位在那里开餐馆的老板对记者说：“投资不少进去啦，想想很心疼，想走又不甘心，但是留下来再赔钱可怎么办？”有此感叹的经营者不在少数。
利星购物广场开张未满四年即告歇业，几度变招，最近仍是采用了Outlets的销售模式，与利星相隔不过几百米的西湖时代广场也不幸落入此道。所谓Outlets，作为商业形式出现后译为“工厂直销店”，其销售模式是让消费者能够以低价购买商场以及高档次专卖店内转出的名牌商品。
其实这样的例子在杭州并不在少数，涌金广场、耀江广厦、清波商厦……无论是市中心黄金地段，还是区域商业副中心地段；无论是大型综合类商场，还是专业性大型商场都有不少陷入了经营的冰河期。
那么，究竟是什么原因让这些大型高档商场踏上向中低档商场转型的道路？是定位不明确，还是宿命？
“杭州其实并不大适合大型商业的生存与发展，因为杭州的商业消费观念，消费文化与深圳、广州、北京这些城市都是不同的。”浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋先生在接受记者采访时说：“杭州是个休闲城市，这里的消费文化也相对比较休闲，人们更喜欢在休闲的氛围中完成购物，这就导致了在杭州‘逛街’的概念要远胜于‘逛商场’的概念。”
他认为，两者的区别在于，“逛商场”的目的性非常强，这比较适合生活节奏快、城市整体效率都比较高的城市，那里的人们时间比较紧张，因此他们购物的目的性非常明确，喜欢去大型商场一次性将自己需求的东西购买回来。但是“逛街”则不同，它更倾向于休闲、娱乐，人们不一定要买东西，但是他们逛街欣赏这些东西，遇到自己喜欢的再买下来，目的性并不是非常明确，这造成了杭州人消费时比较感性，不会在购物前先制定计划，除非是大件的东西，突显出其消费文化休闲、精致的特点。因此，也就形成了特色街和临街商铺火爆、大型商业物业如履薄冰的现状。
余先锋同时认为，杭州武林商圈的杭州大厦、银泰百货以及杭州百货这几个大型中高档物业，完全可以满足高端商业需求，早已牢牢占据了传统大型商业物业的霸主地位，短时间根本难以撼动。
小型商铺空置率不容忽视
虽然杭州小型商业物业相对大型商业物业来说，经营环境和竞争状况要宽松一些，但面对逐步递增的社区商铺空置率，形势似乎也不容乐观，不少的楼盘业主都已入住多时，但其底商及沿街商铺仍然待字闺中。
余先锋认为，造成这种局面的原因之一在于开发商忽视了杭州的商业消费能力而将定位普遍拉高。
“定位太高，业态没有规划好，出售以后没有正确的引导，商铺的存活率成了经营者能力的见证。而多数经营者都没有类似经验，因此，一家店铺一年之内数度易主，更换多项业态非常频繁。”戴德梁行杭州公司总经理赖晓峰也这样认为。
“社区商业、底商，除了市中心非常繁华的区域，商业非常成熟的区域，一般来说要遵循三个原则：一是定位不宜过高；二是数量不能太多；三是规模面积不能过大，以能够满足社区自身需求为主。”余先锋说。
当然，导致社区商铺空置率增高的还有一个原因，一些人群集居的地区如三墩、闲林等地，各项市政配套还不完善。赖晓峰建议，政府可以在卖地的时候，就要求开发商提供该区域内的商业配套规划。拿钱江新城来说，从长远来看这里肯定是一个商业发展迅速的区域，目前这里商铺空置率较高的原因在于尚缺少商业经营必备的人气，如何聚集这里的人气，还需要政府与开发商共同合作，完善与居住、生活关联的各项配套。
三大法宝：定位、规划、业态
“杭州是有一个美丽的西湖，但它是一个破烂的城市。”浙江耀江集团总经济师王锦汉感慨于尼克松早年来杭时说过的这句话。他表示，“杭州是一个非常古老，拥有悠久传统及极佳自然资源的城市，每年仅国内的旅游者就达到3016万人次，旅游业的发达也带来可观的商业潜力。但是很多时候我们并没有好好地规划、设计我们的建筑，即使前几年杭州楼市呈现高速发展状态的时候，很多楼盘都有底商出售后存活率仍然不高的现象。”
“商业的生存需要符合当地的需求，任何一个商业无论大小都由其所在地的人口支撑。因此，成功与否取决于在引进这些商业的同时，是否已经先一步规划好了这些商业业态的合理分布。”赖晓峰说。
“比如以住宅形式开发商业地产，是吴山商圈最为失败的地方。”赖晓峰认为，商业地产必须在前期做好规划，包括业态、规模等。分散销售是目前商业销售中常用的手法，但也是错误的销售方式，这种方式比较适合住宅项目的经营。因为一旦分散销售就将失去制衡业态的主动权，商铺经营业态就会出现混乱，无法形成较好的产业链，难以形成满足区域内消费的规模，自然无法长久生存。他认为，杭州商业地产的开发者完全可以从杭州湖滨路的成功经营中看出，前期的定位规划准确与业态控制统一是其制胜的两大法则。
业内人士认为，杭州的商业危机并不太大，因为作为经济比较发达的城市，杭州的商业积淀还是比较深厚的，而且分布也不零散，因此少数几个项目的失败并不会对整个发展形势有所损害。但是，作为开发商必须要更正自身的错误认识，在引入某种商业模式的同时，要充分考虑到该模式是否会与当地的文化相融合。
杭州的商业是勇敢者的游戏，在机会与危险并存的暗流中，如何把握航向是每个舵手应不断琢磨的问题。
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