提及2005年商务地产的整体走势，可谓是风云变幻、新闻不断，无论是海外基金抢滩京城商务地产市场，还是空置面积大幅增长，都显露出商务地产大势的冰山一角。
2005年商务地产能否画上完美句号？一切尽在北京中原为《楼市》特供专稿——“2005商务地产十大行情”。
行情之一：境外投资机构抢滩京城商务地产
随着中国加入WTO效应的逐步体现，一批境外投资机构随之进入北京。写字楼方面，凯德置地介入中环世贸中心、摩根士丹利介入富力双子座B座、美林介入银泰中心；商业方面，凯德置地介入华联地产；另外还有日本太平洋幸运集团接手瞰都酒店式公寓F座进行经营，等等。除去这些境外投资机构整栋购买的物业外，一些境外个人投资也纷纷进入北京。中原监测显示，今年新开盘的商业和写字楼项目有很多都接待过境外投资者的咨询，部分已经成交。
境外投资机构抢滩京城的一个重要原因就是对人民币升值空间的预期，以及看好北京商务地产巨大的前景与成长空间。而今年以来的宏观调控，使得土地市场更加透明、开发市场趋向规范，进一步降低了外来资金的风险。一系列的利好因素促使这些投资机构认为进入北京地产业的大好时机已经来临。而且今年进入北京的境外投资机构也不仅仅局限于港、澳、台投资，来自于东南亚国家、欧美，甚至中东一些国家的资金也纷纷表示了对京城商务地产的兴趣。
以往一些境外机构由于没有做好大规模介入的准备，主要寻找那些风险小、利润高的项目整购，或者接手那些已经建好的房地产项目。在经历了一段时间的观察和初步的实践之后，北京房地产市场巨大的潜在利润吸引了这些境外投资机构越来越多的关注。随着对北京房地产市场的深入了解，以及借鉴在京已经初步“试水”的境外投资机构的成功经验，预计未来一段时间内，境外的此类投资机构将加速进军北京房地产市场。其介入方式和途径也将变得更加多元化。一方面那些已经在京具备一定市场基础的机构有可能寻求新的地块完全自主开发，引进国外的新建筑理念；另一方面，新的境外投资机构有望寻找市场合作者，可能盘活一些因资金不足而停滞开发、但地理位置较为理想的烂尾项目。此外，随着成熟商务圈的竞争加剧、境外投资机构对新生商务圈的关注力度也有望加强。
行情之二：新兴商业区潜力巨大，商业地产多中心发展趋势强劲
随着近年来北京商业市场的发展与完善，兼之许多新生大型商业中心都地处于交通便利、配套设施完善的地区，因此，在如王府井、西单、前门等传统商业区的基础上，出现了许多新兴商业区，有中关村、朝外、崇文门、东直门、木樨园、望京等。这些新兴商业区极具发展潜力，并且开始带动城市商业地产朝着多中心的趋势发展。这些新兴商业区从地理位置、商业氛围和增值潜力上来看，均具有一定的代表性，和传统商业区已经基本定型的经营模式相比较，发展前景也更加广阔。
如朝外商业区，地处泛CBD区域，临近二环及地铁2号线，交通便捷、地理位置优越，兼之临近CBD核心区，商业氛围已具备良好的基础。目前朝外商业区除丰联广场、华普商厦以外，新建的有朝外MEN商业街、昆泰百货等大型综合商业项目。随着CBD核心区的扩大与发展，朝外商业区必将随之而发展。
木樨园商业区虽然地处南城，但南四环及纵贯木樨园南北的中轴路、地铁4、5号线都在木樨园设有车站，交通问题将大有改善。木樨园商业区规划定位为CBC(服装商业核心区)，现已有大红门服装城、京温服装批发商城、新世纪商城、京温市场、天雅大厦等商业项目。
望京地区原来受到交通问题制约，商业发展缓慢，但随着目前望京地区交通网络、居住环境的不断改善，已经成为一个大型综合性社区。而社区内数万韩国、朝鲜族人口的聚居，也为望京商业区的商业发展增添了独特性。目前望京地区除了普尔斯马特、百安居、家乐福、嘉美风尚中心等大型商业中心外，还包括数十家韩国风情的中小店铺及超市，可以说望京依托本地区居民，形成了一个比较独立的新兴商业区。
从以上几个新兴商业区的发展情况来看，未来北京商业地产多中心发展的格局已成为必然，这也是满足市场多元化及消费者实际需求的发展方向。
行情之三：大型社区商业兴起，运营前景有待正确的市场认知
近几年来，北京社区商业的发展呈现出一个较为明显的趋势，即随着大型住宅社区的开发，其社区商业的规模也随之加大。这些社区商业一般体量较大，如沿海赛洛城、国美第一城、万年花城、北辰绿色家园、珠江帝景等项目的商业面积都在10万平方米以上，部分社区商业除了引进大型连锁超市外，还计划打造特色商业街或者综合商业步行街等内容，以期望能够借助区域经济发展来拓展出新的区域性商业中心。这些举措标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。从社区商业发展的角度来说，这是社区商业前进的表现。
但是，尽管这些大型社区商业的进入为购房者所渴望的完善生活配套提供了基础条件，但是事实上，很多的大型社区商业运营效果并不看好，甚至出现较高的空置率。造成这种现象的原因有两方面：
一方面在于开发商对商业运营规律不了解，导致社区商业设施和使用者不匹配，商业地产的建筑结构不符合商业业态的需求。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。这种属地性及服务对象的明确性，决定了社区商业的规模、商业业态的数量和配置组合。而开发商往往把注意力集中在社区商业可能带来的巨额利润上，在商业规模、业态配置上未能及早做好前期规划工作，为后期的商业销售造成硬伤。
另一方面，目前进入社区商业的多是连锁经营店铺，社区商业的建筑结构、租金高低、经营方向的制约等问题，都为这些微利企业的经营带来了挑战。
从未来发展方向来看，社区商业的发展潜力是巨大的，并且国家商务部也将发展社区商业作为推进流通现代化和扩大居民消费的一项重要内容，并在5月份下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，这对于商业地产是个利好消息。但是要达到广州、上海甚至国外的社区商业成熟度，北京的社区商业还有待开发商及消费者对于市场更明确的认知，如在开发面积、商业布局、规划定位及招商等方面，都需要进一步的发展。
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