主持人：谢谢魏博士系统而深刻的演讲，下面我们请北京市商务地产商会常务副会长王云刚先生演讲，演讲题目是“理性发展商业地产”，大家欢迎！
王云刚：各位领导、各位来宾，大家下午好！
很高兴来参加2005丰台经济合作与发展年会，我演讲的题目叫“理性发展商业地产”，主要讲三方面问题：一个从全国商业地产发展来看北京市的发展，从北京市的发展如何理性的、科学合理的规划投资商，目前国内商业地产的建设有的人在讲过热，有的人讲热点，我觉得缺乏一种合理的科学的规划，而导致了部分城市商业地产项目空置情况比较严重，而且已经到了宏观调控的关键时刻。为什么呢？下面我们可以看几组数据，据2004年国家统计局表明，从2004年起我国商业地产开发变得热起来，近五年来全国商业地产投资年均增长28.9%，新的开工面积均增长28.4%，今年上半年部分地区商业地产开发继续超过发展速，其中仅上海市增长96.9%，武汉市增加超过200%，从国家统计局及商务部了解到到今年6月末全国商业营业用房空置率目前增长到21%，其中北京上半年商业控制率在一年以上面积已达到42万平方米，比同期增长133%。一些城市商业用房空置甚至超过新的开发面积。
目前我国开发商普遍采取的方式是通过建筑商垫资把商业建设好，再采取销售后反租的形式，把项目分块卖给中小经营者、投资者，也就是常说的产权式的商铺，由于这种产权式的商铺作为开发商来讲，他肯定是投资回报比较快，给后期经营管理带来很大问题，一个是后期业绩分割问题，二是如何进行统一的经营和管理，作为小业主，小的投资者来讲，他要的是相应的投资回报，给统一的经营者带来业绩分割的问题。而且由于开发资金的大量垫付，借贷的形式存在，有可能引发金融风险，据中国人民银行统计司提供数据显示，上半年商业用房贷款比同期增长46%，是同期住宅贷款增幅的3倍还多，目前银行承担的商业贷款已经超过两千个亿，这其中有多少资金是有风险的谁也说不清楚，作为商业投资，作为商业贷款，作为投资商来讲，也是非常理性的思考过程。一处闲置商业地产项目，前期投入开发基金可能几千万，甚至上亿元，这样的浪费在许多大中小城市都存在，此外一个大型商业中心往往是城市交通枢纽，如果规划不当，枢纽就会变成拥堵点，在北京是大家有目共睹的。如何科学的调控、规划和投资商业地产。
随着我国房地产宏观调控的加剧，房地产基金快速向商业地产领域转移，此外处于人民币再次升值预期，今年7月份以来一些国外基金、海外基金竞相进入这一领域，以出售的方式获取短期利润，刚才顾秘书长也讲到这一点，国外基金进入中国商业地产投资，而不考虑商业经营，是相当一部分商业地产开发商普遍持有的心态。他们在商业开发商，不采取统一的经营，放水养鱼的方式，而当起耍手掌柜的，以粗线条方式租给经营者，有的投资者卖完就走。商业地产投资的另外一个原因，还缺乏专业性，开发商把主要的精力集中在销售方面，忽略商业地产的规律，一些商业中心商业定位不准，业态组合混乱，商业用房设施、结构也不按商业规划建设，造成不易销售、不易租售项目闲置后果。
实际上并不是市场没有需求，就拿北京来讲，目前北京商业市场总体仍然是供小于求的情况，据北京统计局资料显示，北京市人均商业面积仅占0.78平方米，而国外发达国家平均水平早已经达到1.5-1.8平方米，根据商务部对北京商业发展规划，到2005年人均商业面积才达到0.9平方米，到2010年人均商业面积达到1.0平方米，这就意味着在以后的几年当中，北京商业面积还将以每年平均增长50万平方米的速度增长。但是，伴随着高速增长带来的激烈的市场竞争，具有专业知识复合性人才显得更加缺乏。绝大多数项目处于在建当中，进入市场准确时间难以预测，因为不少商业地产项目开发商因为操作原因、专业性原因，往往一拖再拖，甚至于从开发商操作的成长速度来看，北京2005年、2006年进行销售的商业项目数量比较大，但是真正开业的时间估计在2007年、2008年，而且北京大中小商业地产项目的数量占市场的主体，这完全符合商业地产的发展规律，中小商业地产项目的市场结构比较稳定，而且商业功能及招商情况等问题不容易发生大的偏差，换言之，中小商业地产项目的市场风险便于控制，所以建议第一次进行商业地产开发商、投资商更多的应该关注中小商业地产项目开发，北京市商业地产项目的供应呈现极大不均衡的特点，市场热点地区说明投资机会，也说明激烈的竞争风险，很显然CBD和中关村地区在商业地产供应链最大的地方，大家都看好，但是也正是因为市场普遍的关注，所以在一定程度上，涣散开发商责任心、专业心，换言之，这两个区域也有潜在风险，当然该区域长期市场需求强劲，这种风险更多带来开发商专业化操作风险，而不是市场的风险。从整体来看，北京购物中心、百货、大型超市等供应链已经达到了236.9万平方米，到2007年新增加的供应量将达到294万平方米。从2003年北京市社会消费品零售总额1916.7亿，其中百货超市、购物中心的零销售额合计占80%以上份额，目前北京百货业处于市场萎缩阶段，客流量不旺，面临着购物中心等新形态的挑战。综合来看北京百货业处于经营萎缩期，随着各种新型零售业业态发展和创新，传统百货业受到的冲击很明显，未来百货业态的发展需要对经营管理模式进行合理的再定位，和发展思路的调整。
北京比较具有代表性的商业街目前有方庄美食街、东直门鬼街、后海酒吧一条街、包括三里屯酒吧一条街、马莲道茶叶大街、大都市街、王府井商业街、西单商业街、建外SOHO、商业街，在这过程当中，丰台区目前已经凸显出首都西南部交通树瘤的功能，区内基础设施建设承载能力大幅度提升，结合新的北京城市总体规划对丰台国际国内知名企业代表处的聚集地，北京南部物流基地和知名重要旅游地区的定位，商业地产投资前景非常好，但是一定要科学合理规划好，商业地产是很复杂的商业和地产相结合的高级形式，一般来讲，开发商可以不懂得商业，但是商业地产一定要懂得商业，要找专业机构和团队来做，做好市场定位和市场均衡发展，要想实现商业开发，商业网点建设可持续发展，地产商和商业经营者资源的整合非常重要，地产商借助商家品品牌效应能够有效提高商业网点销售，零售巨头餐饮娱乐、家具等商家的加盟，则是目前商业地产一大卖点。从未来发展分析，商品交易市场，由单一少门类向综合、多门类发展，市场投资向多元化发展，市场整体实力在不断增强，未来市场将加强管理，管理制度有所健全。
由此可见，目前商业地产只要具备商业市场基础，拥有很强的商业资源整合能力，努力寻求和商业最佳结合，就一定大有作为，最后希望各投资企业来丰台投资，最后祝大会取得圆满成功，祝大家身体健康，万事如意，谢谢大家！
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