2005年中国房地产企业200强发布会暨高峰论坛于10月28日至29日在北京人民大会堂隆重举行。集团荣膺首届房地产200强企业第9名。集团副总裁、北京高力国际灯具港总经理费敏先生作了题为“商业地产必须走向道德产业”的主题演讲。
各位嘉宾、各位同仁：
近年来，中国房地产正面临着新的发展格局，在新的时代背景下，大家都面临着一个共同的挑战，即如何将企业做大做强做久。随着国家新的房产政策出台，一个显著的变化是越来越多的房地产企业开始涉足商业地产开发领域，掀起了一股“商业地产开发热”，不能不引起业界人士和全社会的高度关注。
国内当前掀起的“商业地产开发热”有着客观的必然，一方面由于房地产领域的竞争一直十分激烈，进入门槛越来越高，特别是在新的房产政策打压下，对相当一部分房地产企业来说，房地产行业已沦为“微利”行业，相对而言，通常商业地产的价格为周边房地产价格的3—4倍，高的甚至达到十几倍，其光明的“钱”途无疑对房地产企业具有极大的诱惑力。另一方面，由于客观的原因，中国的老百姓一直缺乏有效的投资渠道，尤其是在当前股市仍不景气的情况下，存在着强烈的内在投资需求，再加上传统的“一铺传三代”的理念和商业地产令人眼晕的专业化包装、极富鼓动性的宣传，常常使众多投资者在投资商业地产方面热情高涨，导致“商业地产热”一直居高不下，愈演愈热。
商业地产高回报率的特征，已吸引越来越多的房地产企业进入商业地产领域，也带来了无序的开发，这种无节制的开发，已严重背离商业地产的开发规律，超越了城市本身的商业需求，商业地产的价格严重偏离其本来的实际价值，实际收益相距甚远，甚至已在国内一些城市造成较为严重的“商业地产”泡沫，同时，由于无节制的开发，项目的立项随意性增加，论证不够充分，宣传与实际严重脱节，进一步增大了商业项目的投资风险。
作为商业地产开发，有着特定的运行规律，商业地产开发之所以能够获得较大的回报，价值在于商业，衡量商业地产成功开发的首要标准就是商业是否成功，因此，商业地产的价值应归源于商业项目的是否繁荣以及商业的回报率，脱离了这个价值主线，所带来的必然是商业地产的价格与其内在价值相分离，其泡沫也就势在必然。
纵观国内近几年商业地产开发，应当说，在商业地产开发领域盈利的企业不少，但能成功进行商业地产开发的企业为数不多，一个显著的变化特征是，近几年的商业地产开发大多抛弃了原有的自营或招商制模式，更多的采取了以盈利为导向的产权销售方式。实行产权销售方式对项目开发商的好处是显而易见的，不仅有利于开发商实现快速的资金回笼，实现盈利，更重要的在于将商业运营的风险成功的转嫁给了投资者。换句话来讲，无论商业项目后期经营如何，对开发商而言，只要实现了销售，也就意味着实现了盈利目标。
正是产权式商铺的这种特征，导致越来越多的商业地产开发企业选择了产权式商铺这种运营模式，在这种运营模式下，又有相当多的商业开发企业将后期的市场管理移交给了物业管理企业。其直接后果一是开发商在项目的选择和市场定位上随意性增强；二是项目开发商与商业项目本身的利益诉求点分离，开发商更多的是关注项目前期的包装、策划与宣传，以期获得销售的成功，而不是商业项目后期经营能否成功。三是由于利益诉求点的分离，使得商业地产销售对象脱离了原有的特定销售人群、即具有行业经营能力的人，而泛滥成为一般的投资者，大量不具备市场经营能力的人充斥在其中，其结果必然导致商业项目的经营能力进一步降低，其后期繁荣只能是“空中楼阁”。
众所周知，任何一个商业项目的成功开发，都离不开三个必备的条件，即合适的场所、准确的市场定位、合格的经营者。一个城市、一个行业在特定的时期内，都有特定的市场容量，绝不是无限制的发展；同样，不同的行业、不同的市场定位，对商业场所的选择就有不同的要求。而经营者则是整个商业项目能否生存发展的关键，没有经营者，商业地产就只能称之为地产，任何商业价值都无从体现。而如何才能具备这三个必备条件，最核心的就是要求项目开发商本身必须具备深厚的行业专业背景。俗话说：隔行如隔山，任何行业都对经营场所及功能有着特定的要求，任何行业的发展都有自身的经营发展规律，任何项目都需要一个精心的培育过程。试想一下，如果一个项目发展商自身都不具备良好的专业背景，又凭什么去保证所开发项目的商业前景呢？其结果必然就是“盲人摸象”。
项目开发商本身缺乏行业专业背景，难以提供适合行业发展需要的产品，不能把握行业发展的运营规律，已是先天不足，再加上销售对象泛滥化，缺乏高素质的经营者；这样的商业项目，失败是必然的。但问题是失败的结果往往要被社会广大的投资者所承担，而不是项目开发商，而且失败的后果往往会很严重，最终伤害的是这个城市、这个社会，同时也给商业地产的健康发展带来了较大的负面影响。
由于以产权式商铺销售为主的商业地产具有如此大的社会后果，就必然会引起社会和政府的高度关注，并加以控制，作为行业的参与者，我们认为，商业地产要想获得长期健康发展，就必须走向道德产业，必须以道德产业的标准来提高商业地产的准入门槛，首要其冲的就是要加强对商业地产开发商的资质审查，这种资质审查不仅是开发能力，更重要的是运营能力，开发商必须具备行业经营的专业背景和业绩。其次是应当加强对销售的监控，商业项目销售对象必须是特定人群，对社会投资者的比例应加以严格控制。第三是要明确商业项目开发商后期经营管理的责任，绝不能将项目一建了之。只有加强行业的规范管理，加强商业地产开发的诚信建设，将商业地产开发纳入到道德产业的范畴，商业地产开发才能拥有美好的明天。
谢谢大家！
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