写字楼市场：
区位分布多极化产品类型多元化
需求
近年来，随着上海国际一体化进程的加速，催生了大量海外非住宅类房产需求。自浦东开发尤其是中国加入WTO以来，上海逐渐取代了广东沿海地区成为大陆推进对外开放的桥头堡，无论在吸收外资还是在国际贸易方面都取得了长足的进步，这为上海非住宅类市场，特别是办公楼市场提供了大量的来自海外的需求。根据国际经验，“办公楼、商业、旅馆等房地产供给的增加”与“使用此类物业从业人员的增长”会呈现同步性。特别是近年来“现代服务业”在上海的崛起，将进一步对未来上海办公楼的发展产生推动作用。因此，产业结构的调整趋势对上海市办公楼市场发展提出了新的需求。
此外，上海成功申办2010年世博会，将直接刺激建筑业、旅游业、会展业、贸易业等各行业的发展，加大了对写字楼、商业、宾馆的需求。同时，世博会也将带动经济建设全面向前发展，随着基础设施建设的完善和城市环境的不断优化，上海的国际关注度和城市认同感的提高，会有更多的国际优秀人才和国际资本进入上海，为办公楼市场进一步发展提供契机。
发展
随着城市改造的不断深入，中心城区范围内的土地供应越来越少，未来上海办公楼市场的空间布局可能呈现多极化的发展趋势。现有的以人民广场为核心的甲级办公楼核心区域内除小陆家嘴区域内尚具有少量的甲级办公楼发展用地之外，以五角场城市副中心、长风现代服务聚积区、真如城市副中心等区域中心为主的商务办公聚积区将成为未来上海办公楼发展的潜力区域。
随着上海城市地位的不断提升，产业结构进一步向"退二进三"的方向演变以及宏观经济面持续向好，越来越多的跨国企业将可能在上海设立企业总部或者分支机构，而大量内资民营企业、中小型企业在上海诞生以及外地企业进军上海，势必对上海办公楼产生更多的需求，上海办公楼市场未来几年的潜在需求量将呈现稳定的上升趋势。
在需求量提升的同时，办公楼的产品类型也将呈现多元化的发展趋势，单存甲级、乙级办公楼的产品类型格局可能被打破。传统的甲级、以及办公楼可能依然是多数企业的首选，但随着跨国企业大量入驻上海，低密度生态型企业总部类型的办公楼可能更符合他们的需求，将有更广阔的发展前景。
创新
另一方面，随着进驻上海的现代服务型企业比重的增多，不同于传统的创意产业办公楼成为公众的焦点之一。将创意性的元素和思想融入建筑细节，具有微型CBD功能的创意产业聚集区成为上海办公楼市场前瞻的亮点。对此，上海市经委副主任杲云透露，上海市经委已经梳理出43个现代服务业集聚区项目，并初步筛选出了可以先期启动的第一批9个新建项目。而对中心城区已经形成一定集聚效应的三个商业区：黄浦区西藏路环人民广场地区、卢湾区太平桥地区、静安区南京西路地区，则着重提升其原有功能。漕河泾项目等预计年内开工建设，第二批项目也将于年内确定。其中杨浦区大连路“海上海”项目不仅是首批9个现代服务业集聚区之一，而且是率先启动营运的项目。
例如上实“海上海”办公楼体量达7.8万平米，完全具备作为微型CBD所需的规模；错跃结构令整个办公空间自然分出不同的办公区域，接待区、办公区、商务区，使整个公司看起来是“一栋楼”而不是“一套房”；其商业、住宅、办公三位一体的社区架构，则适应了现代都市生活方式复合性、多元化的需要；特殊的建筑形态、合理的布局、个性的立面等产品表现形式，使其成为区域地标性建筑，代表了上海的新城市形象；智能化的办公系统，各种新技术的运用，则为入驻企业提供了信息化办公、交流平台；以创意产业为核心的客户构成，将会产生巨大的群聚效应，使社区具有明显的集约化特征等。
商铺市场：
郊区化集约化趋势明显
需求
目前，正是上海商业新一轮发展的重要时期。随着上海"四个中心"建设框架的基本形成，上海商业在发展规模上将形成新的突破。上海城市建设正加速从600平方公里向6000平方公里扩展，对商业发展提出了新的要求。中心城区实行"双增双减"，郊区建设的"三个集中"更要求商业的配套，以新城中心镇为代表的郊区试点城镇，将成为商业新一轮发展建设的重要区域。轨道交通等城市基础设施建设，将形成众多枢纽性集聚点，根据国际发展经验，它们都可能成为新的区域性商业中心。上海商业的未来发展方向为商业地产的发展提供了广阔的空间。
无论是从规模质量、竞争态势还是创新能力上海商业发展与国际一流城市商业相比有一定差距，与国际化大都市的功能定位相比也存在一定差距。在业态能级、商品种类、品牌档次、市场环境、国际化程度、个性化服务等方面极需提升。商业地产随之也面临着规划、布局、定位等方面的综合调整。
近年来，上海市住宅项目建设进入高峰期，大量社区配套商业需求随之诞生；而对于郊区商业匮乏地区，更是由于"两个一千万"工程等中低价、配套商品房的集中推出，加大了未来一段时期内对商业需求的迫切程度。
由以上几种因素共同作用有，上海的商铺市场的未来发展将出现以下几个趋势。
发展
随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。上海商也地产市场将出现区域性分化，郊区供应总量放大，市区供应总量减少。郊区商业发展是未来几年上海商业发展的重点之一，到2010年，郊区商业要成为全市商业的重要支撑和增长亮点。
提升
丰富商业内涵，满足综合消费，提升能级，已成为上海市区商业发展的新趋势。从消费水平看，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。从消费结构看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的阶段。消费水平的提高与消费结构的变化，对上海商业地产发展提出了更高的要求，对商业布局、商圈规划将成为商业发展的热点。
其次，零散型的商业地产布局模式很难适应上海商业未来的发展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。
此外，上海商业房地产市场价格将有明显分化，由于商业发展水平的高低以及人口导入的数量、密度的多少决定了商业房地产的租售价格，区域间的发展差异将影响各自的价格水平。同时上海平均恩格尔系数已经下降到40%以下，体验消费支出比重将加大，导致实物商品销售的商业用房价格上涨趋缓，而娱乐、餐饮、文体等体验经济惠及的各种业种所使用的商业物业价值将会有较大幅度提升。行业的分化导致价格分化。
评论加载中…