转瞬间，一年将尽。回顾即将过去的2005年，节能利剑出鞘、商务部牵头对全国商业地产进行巡查、信托贷款“冰封”等，商务地产江湖可谓经历了风霜雪雨的考验。可喜的是，农业银行放松对商业地产开发的贷款；诸多海外基金纷纷抢滩中国，投资商务不动产。
每一个事件都不可能孤立地存在，其或多或少都将对整个商务地产市场的发展产生影响。在此，本文特邀业界权威人士总结2005年对商务地产影响较大的事件，并进行专业点评。
Top1：节能利剑痛斩不节能公建
时间：2005年7月1日
事件：《公共建筑节能设计标准》实施
门派：建设部、国家质量技术监督检验检疫总局
事件回放：2005年7月1日，对于商业地产市场而言，是个非同寻常的日子。因为，由建设部和国家质量技术监督检验检疫总局于2004年4月联合发布的《公共建筑节能设计标准》在这一天正式实施。这是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准。也正是因为如此，该事件才会名列十大事件榜首。
一直以来，我国公共建筑的能源浪费问题非常严重。有数据显示，我国公共建筑总面积约为45亿平方米，其中99%属于高能耗建筑。这一现状，与社会发展的主旋律——倡导和谐社会、集约型社会严重不符。在此前提下，公共建筑如何节能，便成为政府、建筑设计行业乃至全社会共同关心的话题。
在各界的关注下，2004年，《公共建筑节能设计标准》顺势而生，并于2005年7月1日起正式实施。与20世纪80年代初设计建成的公共建筑相比，全年供暖、通风、空调和照明的总能耗可减少50%。
《公共建筑节能设计标准》的实施，意味着不节能建筑将遭痛击；意味着新建、扩建和改建的公共建筑必须符合相应要求，比如一般房间冬季温度应为20℃，夏季25℃，而大堂、过厅冬季温度是18℃，夏季室内外温差不大于10℃；意味着公共建筑每年可节约30公斤标准煤，节能900万吨。
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政府突击检查不节能建筑
7月23日，由副市长张茅带领的节能检查组在对北京市的公共建筑能耗情况进行检查的过程中，发现皇家大饭店存在空调温度过低、照明浪费严重以及冷冻泵漏水等问题，于是责令其立即进行节能整改。与此同时，由发改委组织的7路检查队伍，对140家政府机关、大型公共建筑和重点用能单位进行了检查，并向各单位宣传节能意识，以推动建筑节能工作的进行。
行家点评：
王永平：房地产是我国的支柱产业。在房地产开发中，公共建筑占有相当比例，且能源的浪费程度非常严重。《公共建筑节能设计标准》是在提倡节约型社会的新国策下出台并实施的。该标准的实施，对推动整个房地产业的健康发展、技术进步有积极意义。
公衍奎：能源问题不仅是环境问题，现在也已经成为经济发展的瓶颈。节能早已成为舆论普遍关注的焦点，《公共建筑节能设计标准》第一次将节能上升到制度高度，这对公共建筑能源节约必将起到重要推动作用。然而，也必须看到，标准可以控制公共建筑建设、管理行为，但对能源的消费行为，仍然需要采用市场的规则解决：建筑能耗计价与价格调控、节能开发鼓励措施、甚至太阳能发电并网制度，等等，都需要决策当局认真考虑。节能之路仍然任重道远
陆启浩：城市在不断的建设、发展与壮大，而能源的大量消耗与需求的不断扩张，这一矛盾也日渐突出，随着能源的日益匮乏，世界范围内新一轮的能源紧缺问题也愈演愈烈。“节约能源，实现可持续发展”已经不单单是作为一个口号被提出，它已经成为世界性的课题和目标，着眼我们的整个房地产建筑行业，再放眼全人类，建筑能源的节约势在必行。
点滴节约，受用终身。
Top2：商业地产开发贷款乍现拐点
时间：2005年10月12日
事件：《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》发布
门派：农业银行
事件回放：近年，我国商业地产开发量急速膨胀，导致其空置率不断攀升。有数据显示，2005年上半年，全国商业地产空置面积高达2878万平方米，较去年同期增长了21%，比商品房18%的空置率高出3个百分点。
全国商业地产调查报告中指出：全国的商业地产开发所需资金50%以上来自银行贷款。基于此，在商业地产空置率居高不下的前提下，银行逐渐意识到商业地产市场的潜在风险，并不断收紧对商业地产开发贷款的发放。
众所周知，商业地产开发所需资金量较大。2005年，在政府实施宏观调控，金融、土地双管齐下的前提下，使本来资金链吃紧的开发企业，再度陷入“资金饥渴”。如此一来，开发商不得不以分割出售回笼资金，项目的成功率亦随之降低。长此以往，像巨库、第五大道等失败案例必将再度重演。
在此前景下，为了保障整个商业地产市场的健康、良性发展，商务部现已递交到国务院的全国商业地产调研报告中，明确提出两点建议，其中之一，即建议银行设立针对商业地产的中长期贷款新品种。
此后不久，10月12日，农行总行下发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》(以下简称《办法》)，将对商业地产发放贷款的年限，由原来的3～5年，延长到7～10年，并在北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京七个城市进行试点，开展经营性物业抵押贷款业务。
在地产商资金极度饥荒，且各大银行对商业地产开发贷款冷眼旁观的前提下，农行的这种做法，对于整个商业地产而言无疑是一个信号，即意味着商业地产的融资渠道正在日益完善，一直受限的商业地产开发贷款或许将出现新的拐点。
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东亚银行亦有商业抵押贷款业务
2004年底，华远地产与沃尔玛签下了盈都大厦逾2万平方米商业面积15年加15年的租赁合同。然后拿着租约找到东亚银行北京分行，该行因享受CEPA优惠条件，成为第一家取得在京经营人民币业务资格的港资银行。东亚银行要求华远以商场作抵押，用租约产生的现金流计算贷款额度，以未来租金收益作为还款付息来源，向其发放了一笔长达7年的商业抵押贷款。
行家点评：
王永平：农行此次推出新的金融产品，虽然只是个别银行的个别政策，并处于试点阶段。但其意义仍不能忽略。因为，这是一个信号，即意味着抑制商业物业分割出售，倡导租赁性物业的发展。如果此次试点成功，对推进商业地产的发展具有积极意义，反则将影响其他银行对商业地产市场的预期与信心。
公衍奎：逐利是市场的本性，金融机构多愿意锦上添花，而不愿意雪中送炭。银行即使延长了商业地产的贷款期限，也不意味着对商业地产项目风险评估的放松，在商业地产空置率增加，商业经营风险上升的情况下，行政干预也难以直接影响商业行为。要得到贷款，只能依靠项目本身硬气，要让银行放心。
陆启浩：信贷门槛的提高，意味着开发商手中的流通资金减少，加大了开发商项目开发中的压力，随之使所开发项目受到一定的局限。而商业地产发放贷款的年限，由原来的3～5年，延长到7～10年，对于房地产开发商来讲无疑是个利好消息。使得开发商可以更好的运作手中的资金流，此为促进商业房产的积极措施。
Top3：房产信托贷款“冰封”
时间：2005年9月22日
事件：“212号文”发布，信托贷款再次受限
门派：银监会
事件回放：对于商业地产而言，一直以来信托贷款都是除银行贷款之外的主要融资渠道。虽然受200份合同的限制，但在房地产企业资金紧缺时期，仍不失为解燃眉之急的方法。然而，随着银监会的一纸令下，曾经救不少企业于水火的房地产信托已陷入“名存实亡”的境地。
9月22日，银监会212号文件《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称“212号文”)下发到各地银监局。其内容包括，要求贷款企业必须四证齐全、自有资金必须达到30%等。
这就意味着，信托的贷款门槛跟银行基本相等，甚至超出银行贷款。“212号文”要求贷款企业的自有资金比例高出银行5%，并且开发企业需具备二级以上资质。“212号文”对四证的限制与银行相当，即企业在前期拿地阶段无法获得信托贷款。
更为重要的是，银监会“212号文”可能使此前预计的将于年底出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(以下简称《办法》)暂时搁浅。原因则在于，“212号文”正好与《办法》意见稿的原则背道而驰。
有业内人士曾经预计，如果《办法》出台，房地产信托必将迎来全新的发展时期。因为，《办法》意见稿不仅打破了200份合同的限制，而且还规定四证不全的项目也可以融资。然而，“212号文”的出台，基本上把房地产信托与银行贷款互补的设想打破了。即意味着信托仍不能取银行而代之，在未来相当一段时期内，信托仍难以成为房地产的主流融资渠道。对于资金紧缺，并曾经获得过信托融资的开发商而言，不得不再度依赖银行贷款。
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1.银监会对信托业实施交叉检查
2005年5月底，银监会在全国范围内对信托行业实施交叉检查，这次严查的重点就是信托公司关联交易和挪用信托财产。而此次检查使得少数信托项目的风险开始暴露，部分未到期的信托计划存在清偿风险。比如，2005年1～8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，当中已经出现部分信托项目到期未能按时清算，其中房地产类业务达到61%。
2.信托计划发行额连年递增
2003年9月，房地产信托计划的发行额30亿元，到了2003年底，猛增至60个亿，此后直至2004年底，房地产信托计划发行额达到了111.74亿元，比2003年基本上翻了一番。2005年初，戴德梁行预计今年的信托发行额会达到200亿元。
行家点评：
王永平：今年政府出台的一系列针对房地产的调控主要是顾虑金融风险与社会问题。事实上，这两个问题在商业地产领域同样存在，因此，由商务部牵头，在全国范围内对商业地产展开调查，可以起到预警的作用，及时调整政策，避免重蹈住宅市场覆辙。
公衍奎：习惯了大规模的住宅开发模式，十几、几十万平方米的项目不在话下；习惯了短平快的开发节奏，多数开发商不愿意承担商业滋养的长期责任；习惯了地产的算账模式，对商业缁珠必较是否真的能理解……从地产到商业隔了一条难以逾越的鸿沟。
可是，开发商都看到了商业地产高企的价格与销售利润，如果没有创新的模式、转变的心态，前赴后继的失败案例将很快使我们麻木。
陆启浩：我国商业地产的开发已经出现了比较严重的盲目求大，快速扩张的误区和苗头，例如一些市中心地区出现了商业网点过于集中、经营错位的情况，并且随之一并引发了恶性商业竞争、噪音、环境污染、城市交通拥堵等一系列问题。因此《全国商业网点规划草案》的制定报批，对今后避免商业地产走入过度、盲目开发的误区，会起到相当大的引导作用。
首先开发商可以在听证会中全面的听取社会方方面面的意见，从实际情况中考虑该地区消费实情，究竟适合做何种类型，何种体量的商业项目、还要进行准确的商业定位、要让商业项目成功、赢利，必须进行市场细分、商业一定要有特色，没有特色就没有生命。
Top5：袭地风暴之下商业用地突遭冷遇
时间：2005年4月5日
事件：四块商业用地挂牌无人竞买
门派：北京市国土局
事件回放：自“8·31大限”以来，土地对于开发商而言成为了志在必得的紧俏物质，因此有人将北京的土地供应形象地比喻为“千金易得，一地难求”，因此出现了不少拿着“鸡蛋”换“粮票”的地产新闻，而商业用地更成为近两年来炙手可热的“香饽饽”。
然而在2005年4月，与往常疯狂炒地皮的场景相反，四块七通一平或六通一平的熟地，底价超过亿元的大宗地块却无人参与竞价，遭遇了前所未有的冷落。这四宗地块分别是丰台区中关村科技园区丰台园产业基地二期35-A1公建用地，建设用地面积为2.49万平方米，规划建筑面积11.2万平方米，起始价为2.55亿元；丰台区中关村科技园区丰台园产业基地二期31-A公建用地，建设用地面积为5.37万平方米，规划建筑面积24.18万平方米，起始价为5.5亿元；海淀区中关村西区1～4号综合科技贸易用地，建设用地面积5654平方米，规划建筑面积4万平方米，起始价为2.29亿元；海淀区中关村西区1～5号综合科技贸易用地，建设用地面积为4694平方米，规划建筑面积4.5万平方米，起始价2.57亿万元。
由于商业用地开发成本高，在土地政策、税收政策、金融政策“三招齐发”的宏观调控政策背景下，加上写字楼和商业用房交易价格一路走低，空置率则居高不下，不少开发商停止对商业地产开发的热情，纷纷改做住宅项目。虽然此后，这四块商业用地最终获得买主，但商业用地遭受冷遇，已是不争的事实。
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20块新增土地入市 仍为曲高和寡
2005年11月21日北京市国土局推出20宗国有土地，总用地面积达216.05公顷，总建筑控制规模约180.49万平方米。此次新推地块中位于城八区的很少，仅有5块，而且除1块纯居住用地外，其他4块都是体量较小的商业金融用地。目前正在交易的这20宗地块一直门庭冷落，报价者寥寥无几。
行家点评：
王永平：无独有偶，2005年上海的商业用地亦倍受冷落。2005年上海的商业可开发用地为100万平方米，较2004年的307万平方米，下降1/3。这说明在银行收紧银根、房地产市场依然未走出观望的前提下，开发商对房地产投资的信心有所下降。同时，商业地产市场也渐渐理性。
公衍奎：开发企业竞买土地，是采用的市场思维模式，利润是其首要考虑目标，开发企业不会为了要有项目做就盲目竞拍。面对无人喝彩的土地，我们更应该反思，土地区域商用物业发展具备条件了吗？这类物业项目有市场前景吗？看来，土地管理部门要减少土地“无效”供应，也应该聘请市场顾问了。
陆启浩：在商业地产开发成本居高不下的同时，市场中还充斥着大量空置地产项目，在市场需求量一定的情况下，这些因素无疑都提高了开发商在前期所承受的开发风险，束缚他们不能快速地从比较饱和的市场中得到投资回报，导致没有资金运作新的项目，形成一个死循环，因此，这也就失去了开发商运作项目的意义。所以他们开始选择转向运作相对短平快的住宅项目，这就造成了上述提到大宗地块无人问津的状况出现。
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