随着宜家搬离北京马甸的日期步步接近，一个“北环中心区”的概念逐渐被更多人知晓。这个称号对于马甸而言，有着浓重的商务气息。于是，一场“商务PK商业”的战争迅速蔓延开来，马甸的未来发展趋势得到更多人的关注。
商务？还是商业？仿佛这是马甸必须回答的一道单选题，而陈建明却更乐意将此看作为一道多选题。作为赛睿顾问董事长、易铺网CEO的陈建明向记者表示：“只有将商务与商业合理搭配、平衡发展，马甸一带的区域价值才能最大化。所以，在当前商务呼声高涨的同时，我们要对马甸未来商业的发展保持警惕。”
商业与商务的互动
做个设想，如果国贸所有项目的底商清一色改为写字楼，会是什么样子。但是有一点可以肯定，国贸将不会有今日的繁华。这个假设，或者在某种程度上说明了商务与商业的连理关系。
“我们绝对不能将商务和商业人为地切分开来去处理，正如马甸，甚至是亚运村、中关村、CBD，都需要综合地去考虑。”陈建明如是说。在他眼中，商务与商业之间，有着巨大的价值关系，并且密不可分。
首先，商务对商业有需求。庞大的商务市场必然会有庞大的办公、酒店工作人群，随之带来的就是这些人员的日常消费需求。如果商业很少，将直接影响区域内人员的生活协调，也不符合市场规律。
其次，商业可以带来更多的利润价值。一般来说，商务的租金与售价要比商业弱，正如赛特购物中心总裁王辛民坦言，一个赛特购物中心的年租金收益，相当于十个赛特大厦的年租金收益。“很明显，在一定比重之下协调发展商业，更符合价值最大化原则”，陈建明强调。
第三，商务可以起到稳定商业市场的作用。陈建明以中国大饭店与国贸商城为例，他认为，前者相当于后者的商业主力店。“中国大饭店在给人们一个最清晰的概念，这里聚集了巨大的并且相对顶级的高端消费群体及需求，于是高端品牌才敢进入国贸商城，也直接造就并稳定了国贸商城的高端市场。”
以上三个因素，构筑了商务与商业间密不可分的关系。陈建明指出，综合项目对于一个区域必定有个最大价值的实现，而这个实现，有赖于商务与商业间的互动。“所以说，如果真如一些声音所说，马甸将纯粹做一个商务区，那么它不仅将失去原本成形的商业市场，甚至无法实现该区域的应有价值”。
商业价值的萎缩？
既然商业不能就此遗弃，面对宜家这个国际商业品牌的离去，马甸的商业市场会否受到影响？有相当一部分业内人士认为，经过十多年的市场培育，马甸在潜移默化中已经形成了一个成熟的市场氛围与稳定的市场需求，因此宜家出走不会带来太大的影响。而陈建明对此有不同的看法，他指出，如果在宜家后续者的选择上不慎重，马甸将可能面临商业价值的萎缩。
“商业价值的形成，往往是某一个品牌带动的效果”。陈建明认为，与完全依托周围市场存活的传统常规商业不同，在现代商业中，能够直接提升整个区域商业价值的是品牌。正如宜家之于马甸，奥特莱斯之于东四环，这些国际品牌的入驻，直接成就了整个区域的商业辉煌。
而有一点需要关注的是，宜家完全销售自主产品的商业模式，从而决定了其产品的不可替代性；良好的购物环境与心理娱乐体验，让宜家在一开始就引领着一种独特的生活方式和休闲方式。因为宜家在北京仅有一个店面，以上因素都将使其商圈覆盖到整个城市。“可以把整个北京的人，都带到马甸这个地方来消费，无疑是对整个区域商业价值的巨大提升”。
宜家走后，1.54万平方米规模的店址究竟会花落谁家？不久前的一场蛋糕争夺战中，永乐、大中、苏宁、百思买等国内外家电连锁企业纷纷磨拳擦掌，志在必得。最终，百思买这个美国最大的家电零售企业以每年8000万元的租金，把竞争对手狠狠的甩在后面。8000万元，相当于宜家租金的4倍。陈建明指出，后续者既然是这样典型的目标消费商家，那么将来形成的商圈可能只有周边几公里的范围。他说：“无论是地域范围，还是消费群体，电器销售都将面临着市场范围的缩水，从区域来看，其商业价值必定会有所下降，这是非常值得关注的。”
某种程度上，这种家电行业的商业类型，其消费模式属于短期性的终极消费。人们很难在购买了家电以后会经常光顾这个地方，而宜家则是在商业的外表下又披上了一层情感的外衣，人们即使在不消费的情况下，也存在相应的心理归属感。这两点相比较，马甸今后的商业氛围也会相对萎缩。
宜家的出走，在陈建明看来，也给商业地产的开发商上了很好的一课。“宜家当初选择马甸，是基于这里良好的交通、设施及市场环境；而如今离开，是市场发生变化后不得不发生的一个结果。所以，希望未来的开发商在做商业项目时，最大程度地做好前期规划，使其与市场变化很好的对接，最大限度的延长这个‘不得不’的时间。这才是符合各方面利益的。”
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