2005年沈阳商业地产实实在在地火了一把，随着辽宁中部七城市的联盟成立，沈阳经济圈对沈阳商业地产的带动作用，开始显露出来。
明年，沈商业地产能否有更大的发展空间，能否在市场机制上更加完善，能否顺利接过2005年的最后一棒……这些都是年终岁末时，商业地产思考的方向。
搭车“地产高峰年”？
据了解，明年沈阳商业地产项目投放量并不多。而目前沈阳外来的高端消费群已经开始形成。业内人士提供的信息是，目前抚顺、本溪等外市高端消费人群已经开始带着相当的一笔资金投入到商业地产上。
据抚顺商会的人员透露，这部分人大多数是私营业主，借助七城市联盟的契机，开始进入沈阳市场，明年随着业务的扩大，商业地产的需求将进一步扩大。
此外，一个有意思的现象是，外来的开发商在经营项目时，一般也采取租赁商业写字间的方法，安置自己的“大本营”。
而随着沈阳房地产平稳、健康发展，被压抑的市场需求量将在明年以后加速释放，2006年甚至被业界誉为“沈阳地产高峰年”，相信届时商业写字间的需求量也将增加。
但一个事实是，沈阳每年的固定消费人口大致维持在一定水平上，当然也有一定比例的增加。即使明年市场上将增加较大的商业面积，这个比例也不会有太大的波动。实际上若要成功，还需要与现有的商业去抢饭碗，那么肯定不是所有的都能吃饱，最终成为赢家的只有少数一部分。
一位地产人士表示，商业地产主要依靠地域的商业发达程度。沈阳服务人群比例略高，但是质量上还是存在问题，这样高端商业地产需求将减少。对沈阳商业地产需求量的增长有一定的影响。
“潜力”取代“地段”？
“商业投资应有远见”已经成为业内公认的金玉良言。但是，关于远见的判断却有两种标准。以前的惟一标准“地段说”正在被目前新兴的“潜力说”代替。
“地段说”的风险性较小。因为地段一般经过长时间的累积而形成的，具有较固定的客流量和消费人群。在这里投资商业地产有较好的收益率，但是购买价格上比较昂贵。“潜力说”，也就是说根据政府规划和经济发展判断一个商业项目的升值空间。这种做法成本较低，但是这种做法风险性较大。
一位不愿透露姓名的开发商表示，事实上，商业物业的管理才是真正的升值关键，无论是“地段说”还是“潜力说”，都必须建立在科学合理的管理之上。商业地产不是靠一家企业或几家企业“炒价”就可以做成功的，而是通过科学的管理将散户形成一个品牌，这样商业地产才能有升值的潜力，所以购买商业地产一定要看管理。
他还表示，现在一些商业地产的开发商普遍心理是“钱到手才是真理”，都想尽快将商业项目出手，至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根儿没想过。正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。沈阳有不少当初定位于高档商业街，现在沦落为小商品市场的情况，大大影响了商业地产的形象。
专业运作公司登陆沈城？
在记者采访中，很多开发商都表示，目前沈阳的商业地产与北京市的情况有所相似。目前，北京70％~80％的人是首次投资商铺，带来的问题是风险特别大，结果无论是好或不好，都会延伸出二手市场，这需要完善的市场进入和退出机制。沈阳的商业地产也面临同样的问题，一手房和租赁市场发展比较好，但是二手市场发展并不如意。
“二手市场的完善与否，是商业地产健康发展的关键。如果好的话，投资者想换一个更大更好的；如果不好，投资者就急于要出手。”北京的一位房地产专家向记者表示，“良性循环是房地产的关键，无论是住宅市场还是商业地产市场。现在一般认为住宅商品房与二手房的供应比例应为1∶5。我个人认为，商业地产的供应量和二手房的比例应该在1∶3左右。”
通过国外和我国南方市场的实践，可以预见的是，未来沈阳商业地产将出现既懂商业运作又懂房地产运作的专业商业地产运作公司，站在房地产与商业之间，为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善服务流程，告诉开发商应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，甚至建立并发布商铺指数，帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接，充分实现商业地产的一、二、三级市场联动。
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