各位嘉宾都讲了很多了，我是比较充分的参与了三个商铺，这是三个类别，第一个类别是专业的房地产开发商做的社区商业，是2003年10月开盘，销售情况非常好，大概一下午卖了两个亿，但是整个项目现在来看不好，甚至讲好像还没有一家开业，虽然交楼已经一年半左右了，因为这也是我刚刚接触商业地产，总体是10万平米的商业项目，对于刚才嘉宾讲的，就跟黄总说的，我们所有的历程都走了一遍，当时想的非常好，但是现在发现想的跟看到的越来越不一样了。对买商业地产的人和经营者他们职别差别太大，现在说到商业地产，就说买下来租出去如何如何，这结合我后面两个项目，这个项目只有出售型，后面非常不好，对于销售来说，我们是最后一波。
今年三点三这个项目很有意思，这个项目有两个比较大的差异，这个项目的主体本身就是商家，这是时尚服装的卖场，我们股东本身做这个，所以他们对项目怎么做很清楚，对于什么叫转让费，什么叫炒铺，他们很清楚。现在来看，北京商业地产做的比较好的大部分是这样的人，就是曾经做这个行业的，转过来做，典型的例子就是大红门那里的，尽管不起眼，是很低端的东西，但是他们的租金，包括去买铺和租铺的是赚钱的。房地产开发商一般是能把商业做的很漂亮，但是赚钱的不是太多，反倒那个，大家不以为然的赚钱了。这是三点三从开发主题来讲的，因为我是具体操作者，从操作角度我们就能容易得到出租人的理解，最后三点三这个项目大概是四个月的招商期，最后590户，最后实际租出去了570左右，平均租金是21元一天一平米，这来看北京这几年的价格，这是不错的，包括后期商业的处境都还不错的，这一个是开发商熟悉商业运作，第二这是只租不售的项目，只租不售的项目业态容易控制。前两天去了SOHO，跟他们聊了聊，SOHO整体体制都不错，就是后面带小业主出租，很难把业态做到关联，因为业态没有关联，就没有重复的消费，大家走马观花，就走了，这就浪费了它所处的消费环境，所以建外SOHO也是在内部不断的调整，也有一些具体的想法，我们一直说的商业地产的定位，而对于我们业态是对哪些人进行布局这很重要的。对于三点三，我们是瞄准了哪些人，招了哪些商铺，另外是只租不售，如果一出售就相对来讲不好控制业态。
2004年下半年我也做了一个产权式的酒店公寓，其中还是有一些诀窍的东西，保证大家双方满意，产权式的还需要检验。现在我在金融街，看我的名片是金融家俱乐部，现在金融街持有的物业有两个酒店，还有一个世纪商城，我现在负责一个餐饮街，这也是我们全部持有的物业，而且金融街的开发商跟其他的开发商不一样，它是个区域运营商，它有条件有能力，包括有实力为自己所开发的区域进行整体的规划，对这个区域负责，从这个角度来讲，这是另外一个层次的开发商和商业物业的关系了，我去了23天，从我个人的体会来讲，因为金融街只租不售的方式，能够比较容易保证商业运营的业态，根据总体区域的环境来设置商业的定位、业态、主题，这是比较关键的，从商业地产角度来讲，对商业地产定位第一个是开发商怎么来定位自己，第二是定位收益方式，第三是怎么定位你的市场，最后才是理论化、系统化、职权化东西，因为前提是出身很关键，这是我的理解。
商业地产最重要是业主
几位朋友都是做地产的，我尽量从商业角度来讲。一般讲位置、交通、人流，其实我觉得这并不是很重要的事情，对于商业这不是最重要的，就像李总讲的，你做的好，二十公里也去。最重要是业主是谁，是否有人带有目的性的消费去你那，就像锦绣大地，这是华北最大的，而且这是首选地，而且我相信吸引力也可以，如果是五万平米就很难。还有主题，我是这样想，你服务什么人，你的对象是谁，这跟交通没有关系，我在北大上学时，北大旁边有个农产品市场，那学生没有钱就大早上去那买，我发现很多开车的人也去那买，这就不是购买力的问题了，还有是竞争性，比如你做的东西，商业项目各方面跟别人差不多，你的业态没有特别之处，比较平常，你弄个饭馆，可能在另外一条街也可以做同样的东西，这就要考虑供应量的问题，我在这个地段，可能没有人竞争，那就好一点，这就要具体分析了。我刚才提了建外SOHO，我的观点倒是跟各位不一样，我觉得这最晚到2007年会好起来，因为我这次去发现很多特色商家都跟北京第一家有关系，随着公园和交通的进一步完善，它会不断好起来，而且北京市是需要一个这样的地方，而且它有这样的规模，所以它在北京需求里是个很重要的点，就是想满足这个需求的人绕不过去的一个点，而且从建外SOHO自身发展来讲，任何商业现在不存在了开门就红的事情，而且北京现在到处都是人，没有人少的地方。
对于投资商铺的心态问题，你说我现在就这点钱，就等租金交月供，那就不行，不是这样的，商铺回收期应该是三年后最鼎盛的时期，如果说一上来就好那不可能的。对于东方新天地，当时也没有什么人想排队想进去，但是现在呢？除了可口可乐不用排队就可以进去，其他的都要等着别人出来才能进去。SOHO还强调业主是否有实力的问题，这是很重要的。对于做服装的人做服装批发市场会做的很好，反倒有钱的做服装批发市场做的反而不好。这就是经营者是否有专业能力等，这是第一位的。对于开发商如何帮助经营者，这是第一位的，而不是只收点钱，这是第二位的，对于商铺，住宅可能会有个折旧，商铺没有折旧的问题，可能时间越长，这个地方可能越好，而且它的收益是很高。三点三的租金是20元一平米一天，但是在秀水是七八十元一天一平米，大家时间都不是很长，但是随着时间，发展会越来越大。
在南四环木樨园二三十平米转让费可以达到二三百万，这非常惊人，所以我觉得想投资商铺，你要想到你是给谁的，你要跟谁合作，这都要考虑。
在座各位都是我的前辈，我讲一点自己的体会吧，我记得做三点三这个项目的时候，我一直讲三点三是个时尚的项目，因为我是负责销售和策划推广工作，但是我不时尚，我就对我们老板说，你就时尚一点吧，否则别人怎么会相信我们做时尚的东西呢，然后我们老板就第二天做了头发，换了衣服，而我一直到现在还没有做到这点，不是很时尚。
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