商业地产产品定位我们一直认为它是商业地产的生命，投资商业地产你首先要考虑定位问题，但是商业地产定位要考虑的面相当广，比如业态定位、产品定位、功能定位，甚至它是个什么样的商业圈，在商业圈里处什么样的位置，它的整体定位，包括盈利模式的定位，运营管理方式的定位，定位的面很广，作为投资商必须要把这些都考虑成熟了，他才能下决心做这个项目。你像我们锦绣大地物流港这个项目是在99年、2000年就开始做前期培养、前期推定，就从我刚才提到的这几方面进行了不同的考察，而且前面李总也谈到了，说很多开发商一直徘徊是出租还是出售，这种两难选择，后来我们经过这几年的摸索，我们把产权式商铺给了很好的应用，我下面就分别讲一下，我们通过锦绣大地物流港的运作有一些收获和心得。
首先说产业商铺，这在欧美国家很早就有了，在中国的广州、深圳、北京、上海也有很多成功的例子，但同时也有失败的经验，一些失败的教训在哪呢？就是开发商对运营定位考虑不足，综合这几个原因，锦绣大地物流港就采取了产权定位，为什么呢？就是首先出售，因为锦绣大地物流港总建筑面积规模达到50万平米，是个旗舰式的生活消费品的消费区，旗舰式的物流基地，我们把一期销售了，目的是为了有更多实力做二期和三期，为什么我们用产权式商铺方式回租回来呢？我们给投资者一个固定的9％的回报，通过这个方式我们获得统一的经营权，因为我们作为开发商，对这个商圈，对京西地区这个商圈给了一个统一的定位，通过统一的规模化的管理能够提升这个商铺的价值，而且能够给它一个很旺的商业经营的范围，我们为什么选择在京西这个地区做锦绣大地物流港？我们首先给个产品业态定位，谈到业态定位就不得不谈到位置，大家有个习惯，投资商业地产首先看什么样的位置，二环三环，就是繁华地区做商业好不好？好，但不是唯一的选择，必须要和你经营的业态很好的挂钩起来。比如我是超市，我是个商场，那么必须考虑我是不是繁华地带，周围的消费群是怎么样的，对这个有个考虑，像有些业态，像红街，就要对周围的商圈、消费能力有个综合考虑。而我们的业态是什么呢？我们的业态是农副产品的批发，批发最好的位置恰恰是四环和五环，为什么呢？因为批发是买全国卖全国，就是我们经营的商户，它是从全国各地把一些好的品牌、好的产品通过高速公路，通过交通大动脉迅速到北京。四环和五环中间，这个位置不受更多的交通限制，通过大动脉能够迅速把它的产品运达到我们的物流港，通过物流港通过批发业务批发给二级零售商，或者批发给团体采购，所以它对周边本地消费人群的依赖性并不是特别强，它对交通性的依赖性，它有它自己独特的选择。为什么北京市政府在三环以内老的批发市场一直在拆迁整治，也就意味着批发业态不适合在市中心建设。所以业态的定位、位置的选择，这都是开发商必须要考虑的首要的问题。还有一个是产品的选择，产品的选择和你周围的商圈气氛有必然的关系，就像刚才林总谈到的，商业定位到底是自然形成的，还是人为规划形成的，你像很多开发商，我看到什么我做什么，我认为什么好就是什么好，其实不是这样的，一个商圈的形成是自然的沉淀，甚至十年二十年才能培养出来，你就要考虑你在这个商圈里你起到什么地位，你是支配地位还是什么？
2006年产权式商铺会作为热点在商业地产里出现
四环五环之间会是商业投资新的热点区，因为二环三环政府已经不批了，四环以内不会再批新的批发市场了，所以四环五环之间都是新的热点区域。本身从地产业态，随着四环五环的开通，也是区位上升的阶段。
刚才谈到的话题产权式商铺，我认为2006年产权式商铺会作为热点在商业地产里出现，为什么呢？因为商业地产，黄总说了会趋于分散，我一半同意，因为同样也有一种趋势，什么样商业进入小区，通过什么途径进入小区。我现在说上游，上游是批发业态，批发业态恰恰是越来越集中，越来越满足统一的配制。要进入小区要通过很多的配制通道，尤其是配送中心，那么成千上万的配送中心会逐渐产生，在我们锦绣大地物流港现状，已经有了20万平米的成熟市场，我们这个已经建成的20万平米的成熟市场里，已经存在着几百个配送中心，供社区、超市、团体采购的，这是用不同的配送形式表现出来的。在配送中要想节约成本，就必须满足一站式的采购形式，就要求你的产品是越来越丰富，越来越集中。现在我们已经建成的20万平米的锦绣大地物流港，现在已经有上万个产品，等我一期开发的14万完工，预计在2006年5、6月就可以开业，我们规模达到30多万平米，会有两万种产品会出现。因为我的产品特别贴近于大众生活的，就是每天老百姓都要吃，每天都要喝，因为我们是农副产品的批发业态，一天也离不了，这样我们只有达到规模效益，只有开发商来统一经营它，才能满足这么多的配送机构配送到社区，所以这必须要达到规模一站式的采购，这样批发形式才能完善。
北京作为物流大都市，它自身并不生产这种消费品，所以必须从全国各地汇总到这里来，通过量达到规模，通过质的统一把握。我举个例子，与其说锦绣大地是专业的开发商，不如说是专业的经营商，房地产开发商做住宅和做商业有很大的不同，做住宅就是卖完，交给物业公司就没有事了。对于专门做商业的，必须是专业人士，专业的开发商来做，它不是说前期做完，卖完就完了，这分两个阶段，更重要是后期运营。我们2006年应该是产权式商铺新标准的推广年，不管从运营上要有新的标准，另外对投资的风险控制上也要有新的标准，所以我们这个项目，把银行担保，把回购条款，就是弹性的投资引进来，更重要是我们运营上下了工夫。
我这次只做了一期，后面还有二、三期，总共50万平米，这是旗舰式的，老百姓的大众物流港，这是北京市60件实事之一。商业地产必须要考虑到它的后期运营，不能说卖完拍屁股走人，这是不负责任的行为。我们希望产权式商铺在2006年的时候，它统一经营在某些领域的商业的集中，它对消费者会提供更多的便利，这也是一种趋势。那么商业地产开发商怎么来控制业主的风险呢？所以要加大它运营方面的管理。所以专业的人士通过已经积累的成熟的感觉经验来把这个项目运作好，确保投资者的固定收益，我认为2006年商业地产它会在稳步发展的基础上会翻起一些浪花，会有一些新的高潮，尤其我也希望能关注产权式商铺，能关注产权式商铺新的标准，尤其是在它运营方面，在它的投资风险控制。
这就要看你规模，而我们锦绣大地物流港，我们有四季青这么大的范围，按照北京市的总体规划，在规划大本里，北京市规委已经把京西四季青这个区域定位为消费品的物流分销区，我们也适应这个规划，所以不担心有政府整治，政府拆迁的问题，而且它通过这么多年的培养，已经自然形成了一个农副产品批发的商圈，而且我们在这个商圈里起到主导作用，所以为它的后续发展积蓄了足够力量，等于是百年老店百年大计了，另外在经营模式上，刚才谈到，通过产权式商铺，开发商从他自身的实力角度出发，无论从资金角度，另外还有专业技术角度，我想谈一个观点就是，这个钱是让专业人士来赚的，商业地产实际是开发商通过他的专业知识，通过对资金的运作，通过商业地产产品的形式来完成这么一个组合，所以作为一个开发商，与其说它是商业地产的开发商，不如说是专业的运营商，它不论从人才结构上、专业知识结构上，从它的运作经验上，它都必须有一套完整的知识，通过这个模式才能成功做个商业地产。
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