商业地产回报比较稳定
商业地产定位这个话题比较大的，首先大家对什么是商业地产的定位可能要有一个认识，我理解商业地产的定位分两个层面，第一个层面是对于开发商来讲，对商业地产做商业开发的整体思路要有一个定位，对开发方面，这首先对开发商来讲是个比较大的难题，许多开发商实际一直徘徊在出租或者出售的角度，我看来，凡是商业地产不管是所说的招商还是出售，全都有非常多的成功例子，但是也有非常多的失败例子，对于经营这是摆在第一位的，商业地产和其他地产不一样，比如住宅，很多人会觉得住宅我便宜可以出售，住宅可以体现最基本的使用功能，就是我可以居住，但是对于商业来讲，可能情况不太一样，商业地产是如果你便宜就不一定卖得出，如果你最基本的功能体现不出居住功能，商业价值非常大的差别体现是风险非常高，这个风险体现在我刚刚说的第二方面，对于业态功能确认上，这在很多前期开发商凭自己的消费习惯，凭自己的喜好，凭自己主观的意愿来决定，比如我要做高档的，我要做个服装或者其他的，这住宅也有类似，我们开发商很多都是从住宅转型涉及到商业地产，因为商业地产回报率还是比较高的，那么他会认为我用做住宅的思路来做商业地产也肯定可以，没有问题，但是目前出了很多问题都是在这方面。
还有一点，对定位方面也有关系的，对于消费者在对商业地产定位也有个扭曲，首先很多消费者经常提到，买了某某的商铺，租金回报不够，其实这也是个误区，现在商铺租金体现是现代的价值，更多是要结合未来的增值空间，你购买除了用现在的租金计算回报，还有未来的增值空间，所以你用单纯租金回报来算是错误的，很多消费者会用现在的租金回报率来衡量，这是误区。还有很多人觉得购买了商业肯定是赚钱，因为这个价值已经脱离实际使用的价值，这也有很多的例子。还有是有人流的地方一定有商业价值。
也可以，这也是比较片面的。我反过来说，比如现在的王府井，它商铺租金非常高，但是你在里面经营，我们看到王府井经营廉价商品的店铺，它的流水完全不足以弥补，但是有很好的作用就是展示作用，我们比较形象的解释这个，它除了租金有实际增值空间外，还有个展示功能，就是我们商铺展示面，我觉得这也是个价值。我觉得在商业地产方面，不管在开发商方面还是消费者方面，确实有很多误区和错误的认识，最主要是大家通常用做住宅和做办公楼的思路来去套用商业地产，这是错误的，因为商业地产要解决四者方面的问题，住宅主要解决两方面，就是开发商和消费者购买者，商业为什么解决四者呢？要解决开发者、投资者、消费者、经营者。比如刚才讲的在北京很多失败的例子，比如巨库，但是我们也有成功的例子，我们也有好的地段的商业经营不好，但是也有不好地段经营好的，我觉得从这方面来解决四个方面的问题，缺一不可。
明年商业地产会是关注热点
对于商业地产回报现在是很高的，对于回报高的，背后一定有风险，这个风险就是你要懂得在市场去辨别有价值和稳定收益的投资产品，我觉得消费者对商铺这方面要认识多。当然他也没有必要成为专家，更多是要看商铺比较成熟的一些观念，比如它是否已经形成了市场，如果已经形成市场，比如我刚才讲的它卖散的商铺，在香港有个电脑商城，在北京也有电脑商城，但是它电脑商城已经形成了很多年的市场，最后卖散了，而且还经营的很好，所以一定要看到有一定的市场，有一定的人流，这是最起码判别的指标。对于商铺投资来讲，从2006年开始，商铺投资回报还是比较稳定的，我觉得涨的空间不太可能太高，由于投资回报比较高，大量商铺在2006年涌到市场，这开发高峰是从2004年开始，大量有问题，或者落成即将招商的，出售的，是否能够实现它原来的规划，所以明年商业地产会是关注的热点。
2002年的时候，开始说房地产泡沫的时候，最初提出房地产泡沫的是发改委的一位同志说的，说人们不要买房，房价已经有泡沫了，大概到2003年左右，当时我认为房价会涨，到去年的时候，他还在说房地产还是有风险，但是还是在涨，后来有个网友说，我就是因为2002年听到你说房价会跌，有泡沫，但是这么多年房价还在涨，事实上我在赔钱，我的结论是房价涨跌跟供需有关系，在中国不能单纯从市场角度来谈，因为中国不是一个完全的市场经济，我觉得还是处在过渡阶段，任何悲观的人，认为商铺明年会有问题，对于商铺，去年还在涨，今年还在涨，我还是要告诉大家，投资肯定有风险，但是商铺肯定还会涨。
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