商业业态在不断变化
对于定位问题，跟业内也有过交流，对于商业地产是自然形成还是规划出来的呢？是大家争论的问题，包括当年的中关村，没有任何规划，自发的形成了，反过来说，有一些做了很好的规划，最终做的比较失败的案例也比较多，我个人概念并不认为规划是不重要的，或者商业就应该自生自灭，自然形成的，不是这意思，规划是非常需要的，从商业角度来讲，是要进行一个好的定位，应该对许多东西要进行深入的研究，这个研究涉及到的面很广，包括选取的素材准确性都应该有相应的取舍，如果要做个非常好的准备的定位，对定位者的要求是非常高的，你能不能掌握足够的信息，包括对未来的预测是否能够准，都影响到定位。从商业这一块讲，理想是要做到万达这个程度，就是定单式，做出来就给谁，当然它也接受，这是理想的，反过来说，如果做不到这一步，我们理解是闭门造车，做出一个定位这是不够的，我们做法是一定要和未来的商户在前期有个互动。比如你想做大卖场，你认为可以，大卖场方面是否也认为认可它呢？从产业规划讲不完全是纸上谈兵，从书本到书本的过程，更多我们理解是和未来商家的互动，最起码是主力商家。
商业本身不是一层不变的，一个规划做出来了，能管四十年吗？不一定，商业本身业态也在变化的。比如以前我们可能大家在计划经济体制下长期是短缺，可能很多商业形态都没有，包括以前大家吃不饱穿不暖的时候，比如健身类的、休闲类的都谈不上，就没有，那时候但凡一个商业业态那就是吃、餐饮，等到吃不是问题的时候，那可能有新的需求了，或者以前中国不开放，等到发生了变化，新的业态就会出来，我们现在无法预测，将来会有什么新的业态出来，这里存在一个问题，对于商业物业来讲，做完定位是否一劳永逸呢？也不行，我们可以看到，很多商业要经常进行调整，这个调整会有很多因素来导致其发生变化，刚才说消费习惯会发生变化，人口会发生变化，都会影响到你将来没有问题，以后会有问题。比如北京二环以内的人口从现有160万人减少到90万，这人口的变化必然会对二环的商业造成很大的影响，比如你这当初是为了满足二环以内的人口，那么人口一减少，当然影响会很大。
我们北京总体规划从二环到五环，然后变成两轴两带多中心，这也都会发生很大的影响。我们理解是商业有了定位还不够，商业从未来来讲，它会发生一些变化，这样对我们商业来讲，不仅要了解过去的历史和现在的现状，还需要对未来的发展前景做一个预测，能够准确做到这一步是非常难的，正因为非常难，所以对大家要求非常高，正因为非常难，所以大家经常做的不到位，就会遇到麻烦，我们想法是要深入的了解市场，深入的了解消费者的变化，刚才说了，这种变化是方方面面的，不是一句话能说清楚的，它对定位者的基本要求和能力的要求是非常高的。
商业业态在不断变化
对于定位问题，跟业内也有过交流，对于商业地产是自然形成还是规划出来的呢？是大家争论的问题，包括当年的中关村，没有任何规划，自发的形成了，反过来说，有一些做了很好的规划，最终做的比较失败的案例也比较多，我个人概念并不认为规划是不重要的，或者商业就应该自生自灭，自然形成的，不是这意思，规划是非常需要的，从商业角度来讲，是要进行一个好的定位，应该对许多东西要进行深入的研究，这个研究涉及到的面很广，包括选取的素材准确性都应该有相应的取舍，如果要做个非常好的准备的定位，对定位者的要求是非常高的，你能不能掌握足够的信息，包括对未来的预测是否能够准，都影响到定位。从商业这一块讲，理想是要做到万达这个程度，就是定单式，做出来就给谁，当然它也接受，这是理想的，反过来说，如果做不到这一步，我们理解是闭门造车，做出一个定位这是不够的，我们做法是一定要和未来的商户在前期有个互动。比如你想做大卖场，你认为可以，大卖场方面是否也认为认可它呢？从产业规划讲不完全是纸上谈兵，从书本到书本的过程，更多我们理解是和未来商家的互动，最起码是主力商家。
商业本身不是一层不变的，一个规划做出来了，能管四十年吗？不一定，商业本身业态也在变化的。比如以前我们可能大家在计划经济体制下长期是短缺，可能很多商业形态都没有，包括以前大家吃不饱穿不暖的时候，比如健身类的、休闲类的都谈不上，就没有，那时候但凡一个商业业态那就是吃、餐饮，等到吃不是问题的时候，那可能有新的需求了，或者以前中国不开放，等到发生了变化，新的业态就会出来，我们现在无法预测，将来会有什么新的业态出来，这里存在一个问题，对于商业物业来讲，做完定位是否一劳永逸呢？也不行，我们可以看到，很多商业要经常进行调整，这个调整会有很多因素来导致其发生变化，刚才说消费习惯会发生变化，人口会发生变化，都会影响到你将来没有问题，以后会有问题。比如北京二环以内的人口从现有160万人减少到90万，这人口的变化必然会对二环的商业造成很大的影响，比如你这当初是为了满足二环以内的人口，那么人口一减少，当然影响会很大。
我们北京总体规划从二环到五环，然后变成两轴两带多中心，这也都会发生很大的影响。我们理解是商业有了定位还不够，商业从未来来讲，它会发生一些变化，这样对我们商业来讲，不仅要了解过去的历史和现在的现状，还需要对未来的发展前景做一个预测，能够准确做到这一步是非常难的，正因为非常难，所以对大家要求非常高，正因为非常难，所以大家经常做的不到位，就会遇到麻烦，我们想法是要深入的了解市场，深入的了解消费者的变化，刚才说了，这种变化是方方面面的，不是一句话能说清楚的，它对定位者的基本要求和能力的要求是非常高的。
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