两匹马：它不走，你也得停下
商业地产的价值表现离不开商业经营活动；商业经营活动的效益与商业楼盘本身的品质有关，也与商业定位和招商的目标对象设定有关。招商难已经成普遍现象，其实招商成功的也很多，只不过是没有人专门统计罢了。
商业地产开发是商业和地产的双重开发，商业开发是商业市场空间的开发，即要找到物业所能服务的消费价值总量和具体的消费需求，然后再配以合适的商品。商场、商企为商业配置合适的商业建筑过程就是商业地产开发过程，而后期导入合适的商品、商企就是招商的过程，通过这个过程可以发现：
商业楼盘的开发运营如果缺少“商业”这个主角，那么其所作的各种行为就会变得没有意义，全国二千多万平方米空关商铺就说明了这一点。在商铺生产快速增量的背景下，总体供求关系倾向于商业，招商难已成部分盲目开发商铺者的呻吟。其实，商业企业房地产开发商之间的关系并不是那一种一面倒的关系，这种关系中最重要的是商业地产的房地产属性不可替代性，不可复制性和唯一性所决定的，所以商业企业和房地产开发企业在商业地产开发、招商活动中是一种竞争和合作的关系，竞争关系是指：商业企业需要优质物业又不愿承担高租金的利益关系，和房地产开发商既要出租物业又要谋求高租金的利益关系的冲突，所以形成气候、地段上佳的商业物业就会有许多商业企业争取进场，商业物业的业主就有选择权，如百联南方商城能把世界知名的连锁快餐企业拒之门外。地段差而没有合适定位的商铺，你再招商，商业企业也是不会来的，因为商家不做亏本生意。合作方面的理由就简单多了，商企相中的物业或物业适合商业需求，双方合作的几率高。在招商成功后，双方得益，商业企业市场扩展了，而开发商取得了租金收益，还能推动销售去化，实现开发利润。
招商难，症结不在招商本身，而在于取地和项目定位过程中，你拿了一块不适合商业的地，招商不难才是违背常理的，定位定偏也是造成招商难的另外一个原因。明明适合零售的，你去定位批发，那么招商难也在预料之中的，如果取地、定位都是正确的，那么招商对象设定要准确，通常情况下，“大商场引主力，小商场做特色，中心商业街要引进知名商企的招商方法不可不试，市场培育，低租纳高的轻车启动方案是肯定要做的。
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