前面各位专家都谈了两个字，06年的商业地产理性，我想不仅仅是理性的问题，我对2006年商业地产的看法是六个字，第一是痛苦，第二是理性，第三是专业。我觉得刚才很多专家讲的理性，我觉得2006年首先是痛苦，我们同事飞天从2001年开始就在黑龙江做了第一个商业地产项目，应该说中国人原先没有商业地产，全部是从住宅开始做的，他们的开发思维就是住宅，建起来以后卖，他们认为商业地产建起来以后，只要卖出钱出来就赢了，我们就说，商业地产不能一卖了之，而应该关注于它的商业价值的挖掘、提升、保障。我们前些年好像是个布道者一样，我们就是跟大家讲，商业地产和住宅的区别。我们从2002—2005年，我相信2006年，是很多商业地产的开发商非常痛苦的一年，因为前几年他们种下的这棵树，叶子都没有绿就黄了，大家可以在全国看一下，多少商业地产项目最后是奄奄一息，首先我认为2006年的第一个特点，就是商业地产的开发商痛苦。
第二个痛苦是谁痛苦呢？那些投资人痛苦，我们前年在呼和浩特做的项目，应该说是品质最好的项目，开发商为了卖，合同签的好好的，他们说卖了吧，就把主力店卖掉了，本来百货规划成12000平米，他们把铜锣湾引进了，面积扩大了，这个扩大是可以的，但是原先投资回报率7个点，为了更好卖，回报12个点。现在很痛苦了，一年要出两千多万，说这个楼白建了，就痛苦。投资人也很痛苦，现在12个点。所以说2006年首先是痛苦的一年，商业地产开发商很痛苦，商业地产前期的小投资人也很痛苦。
第三是政府也很痛苦，为什么2005年国家要搞调查，是因为现在已经痛苦了，实际说2005年还不是最痛苦的时候，2006年更痛苦，因为矛盾可能都会在2006年爆发，所以我们认为，2006年是几个方面都痛苦。
第四是经营者痛苦。所以我们要在理性的前面讲痛苦，痛苦是什么，痛苦是前几年他们种下的种子，现在已经结出了痛苦的果子，当然我们吃的苦果才是理性的开始，所以2006年开始理性了，开发商理性了，投资业户理性了，我曾经在很多地方讲一个概念，说投资鱼和市场网，现在商业经过这几年的发展，原先一个商铺可以切成100平米可以卖得掉，但是现在是不可能再切了，现在是河里的鱼是越来越小，我们认为网能不能网起来鱼，应该说是2006年要对营销模式有很好的设计，我们不能说一切一卖多少钱回报，这个问题应该值得大家的深思。我们反复的跟很多人说，大家要理性一些。
我还认为，2006年更应该出现的趋势是专业，就我所知道的，在北京、在全国，有很多房地产开发公司，这几年都想进入商业地产，但是经过这几年的苦果，他听说了，理性了，理性之后就有文化，有些人继续做商业地产，有的是做住宅地产，所以开发商也是要分工的。我们也曾经见到一些大型的地产开发集团，说现在专门成立的商业地产开发公司，我们发现商业地产和原先做住宅是不一样的，所以我们就要从开发的角度专业化，我认为从开发商讲会专业。
第二个专业是设计规划专业，原先我们在座的有很多的开发商，要拿块地，首先想的要建一个什么商场，谁来设计呢？找一个设计院，中国没有真正的商业设计院，我们搞设计的人，都从工民建出来的，商业建筑规范是要将商业的功能、经营、需求相结合的，现在我们在上海、深圳，我们在北京，我们接触了很多设计院，我们发现现在的设计院开始专业化了。有些人说，我就设计购物中心，我就设计商业物业，住宅不设计。因为他发现，能设计住宅的是不能设计购物中心的，你按照住宅的设计思路设计购物中心，那一定是卖不掉的，或者是经营不起来的，或者是经营起来很困难。所以我们说，第二个专业，就是设计院也专业了。
第三是销售公司，营销机构要专业，原先大家都知道，全国做商业地产的销售，都是原先住宅的销售公司，实际上卖住宅和卖商铺是有很大的差异，我们经常讲，卖住宅是小学生，卖商铺大学生，当然区别有没有那么多，我们可以商榷，但是卖住宅和卖商铺是截然不一样的。所以我们认为，这个层面也是开始进行专业了。
第四是管理的专业，原先我们建一个商业物业起来之后，我们成立了物业公司，就干起来了，管一个保洁、管一个水和电的计量就完了，那么简单吗？如果那么简单还要商业干吗呢？实际上能管好物业的，一定管不好购物中心，所以商业地产的管理环节一定要走向专业化。这就是我2006年商业地产我的判断，六个字，痛苦、理性、专业。谢谢大家。
商业地产：设计和经营是两回事
我们是在一线做微观的，但是也要关心宏观的。这几年我们的感觉，商业地产发展确实是过快、过热，不仅这个市场很热，我们很多人的头脑也很热，在这种情况下，我个人认为应该做一些调控，所以我们认为，调控实际上在2005年是已经开始了。至于说2006年的趋势会有多大？我们的感觉，这种趋势是不断的走向规范，不断的走向行业自立的过程。比如说日本的大店法，对商业网点的规划都有一个宏观的法律控制问题。当然我认为，不仅仅在金融、在城市规划，应该在商业地产的准入方面也应该有调控，谁可以做，谁不可以做商业地产，在商业规划的设计方面，我们发现，十个商业地产项目失败的原因有两个方面，第一，开发商拿了一块地，不管适合不适合做商业地产，就是在那做，认为商业地产的利率高，我们说这个地适合种水稻的就种水稻，不适合种水稻的种小麦，不适合种小麦的你种草。我们认为，目前商业地产出现的问题，首先是开发商头脑太简单了，他认为我拿了一块地，我要赚回利润，就要硬做一个商业项目，这种情况下，国家是要规范和调控的。
再一个，商业地产设计方面也出现了问题，无论是对商业理解不理解，他就在那设计，设计费收了，谁来经营呢？经营者经营不了，也不能找他，我们发现设计和经营是两回事，这中间也要规范。所以我们觉得第三方面要规范要调控，就是营销模式，现在到底应该不应该卖投资回报，投资回报应该在多少比例。比如说我们要不要卖产权商铺，应该是多大的面积。我曾经在长春碰到一个亚太，在自由大陆里建了一个底商，2平方米的商铺，卖3万块钱一平米，按照投资回报算还比银行高，我认为这不是卖商铺的，当时叫我们做，我们不做，这种做法肯定不可以。这种营销模式行不行？我认为也应该规范和调控。所以我们认为说，调控底应该从哪方面调控，我认为调控不仅仅是金融的问题，也不仅是一个商业网点的问题，也不仅是一个大店法的问题，或者是相关的一些法律管理条例的问题。应该从相关的各个方面都进行规范和调控，所以中国商业地产要规范健康的发展，这个路也是很长很长。上午讲中国商业地产健康的发展还要三五年，我认为这个话不过分，因为目前无序的东西太多，不仅仅是开发商无序，应该说从商业地产相关联的链环都是无序的，包括我们今年讲的REITS，这方面的环境和投资的需求还是不相适应的。我们开发、营销、经营、管理这些环节，还有相关其他的环节，都是应该要进行规范，所以我们认为，调控是必要的，也是趋势，我认为不仅2006年要进行调控，我觉得调控的过程可能会持续的比较长。我认为调控不仅是简单的政策的问题，更重要的是规范和引导的问题，只有调控、规范、引导、在调控、再规范、再引导，这样的过程循序渐进，中国商业地产才能健康，谢谢大家。
中国缺乏商业地产人才
实际上商业地产的人才是制约整个商业地产发展的重要问题，坦诚的讲，中国商业地产，应该说是2000年之后才出现的，中国以前没有商业地产开发商，铜锣湾是吗？铜锣湾不是，它是作零售的。所以我们说，通过是没有专业的商业地产开发商，因而在商业地产的人才方面也没有专业的人，但是这几年这个行业很火，大家都挤进来了，做过没做过的都来做商业地产。实际上我们认为商业地产对人才的要求是非常高的，是复合型的，既要懂得商业，又要懂得地产，商业地产首先是商业的地产，而不是地产的商业。所以我们认为懂商业再懂地产，包括今天上午讲到的，还得懂点金融，REITS到底是什么？这些东西都需要一个商业地产的专业人才都要懂，当然在商业地产里，还有很多专业分工，专门搞商业地产规划的问题，招商的问题，运营管理的问题，销售营销的问题，都会不一样，刚才庄胜这位周总讲到，卖住宅和卖商业地产是两回事，卖住宅，住宅一卖就进入终端消费了，而商业地产一卖，它是消费的开端，一个终端，一个开端，这是截然不一样的。你不能一卖了之，你不能说给一个投资回报就能解决问题吗？不能解决问题。所以说商业地产对人才的要求是很专业的，无论是从规划、设计、金融的理解要求，以及到营销模式和管理，都需要专业。所以我们认为中国是缺商业地产人才的，中国是极需要在商业地产发展的同时，有一批专业的商业地产人才和行业共同发展。
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