投资商铺，说易实难。记者近日走访的投资买铺者，均有这样的感叹。买铺难在何处？人为风险难防范、真假“旺铺”难判断、包租实力难了解、门面选择范围窄……
商铺营销 呼唤理性回归
是房开公司故弄玄虚 还是个人买铺真的很火
近日，记者在对我市云岩、南明中心区及金阳新区的部分在销商铺进行暗访时发现，要想选一个理想的铺面还真不容易，走进售楼处，销售人员往往告知顾客，“多数铺面已被顾客交了订金认购，目前可供选择的铺面不多”。
中华南路，我市传统商业繁华区，可说是不折不扣的黄金地段。近日，位于此处的新大陆数码广场正在进行内部认购，其连续打出的销售广告颇为吸引投资者的眼球。据销售人员介绍，目前该广场销售的商铺为二、三、四层，每平方米销售价在7000元以上，仅出售为期十年的产权，不出让经营权。尽管如此仍有不少人前来询问订购事宜。
在客车站某布艺窗帘市场的商铺销售处，记者看到，墙上张贴的市场平面图上，多数商铺被画上圆圈，销售人员指着平面图告诉记者，目前仅有少量商铺未被订购，因原有市场商铺要拆除，会有不少经营者转入该市场经营，其租赁前景可观。以其中一间60多平方米的商铺为例，参照周边价格，月租金可达7000元左右。
位于金阳新区的丽阳天下，当记者表示打算购买20平方米左右的独立门面时，销售人员称，目前，其推出的一期商铺仅剩少量，而且都是面积在50平方米以上的独立门面。如果顾客需要小面积商铺，只有等待该公司推出的第二期商铺。
随后，记者又走访了一些待售商铺的销售处，多数销售人员表示，目前认购商铺的客户不少，其最直接的证明就是销售表上多数铺面都已作了认购标识。
是房开公司故弄玄虚，还是个人投资买铺真的很火？据贵阳市房屋产权监理处统计数据显示，今年上半年，我市商铺销售248套，与去年同期的490套相比，下降49.38%，销售面积21503.21平方米，同比下降40.89%，我市商铺销售成下降趋势。
业内人士据此分析，当前，我市商业用房市场，预交订金的客户数量与实际成交量之间往往存在较大差别。一方面表明，市民个人投资商铺的意愿强烈，而另一方面也说明，市民对于商铺投资更为小心。记者注意到，多数商铺目前还处于订购或内部认购阶段，这意味着投资者只需交纳1-3万元的订金，即可订购，交了订金并不表示商铺交易就已完成，自然，如果购买者事后取消订购，也可全额收回订款。
记者了解到，中心区多数商铺的销售价格每平方米均在6000元以上，一些黄金地段，每平方米销售价高达数万元。相对住房高出许多的商铺价格，意味着投资人购买商铺将付出较高的投入。而当前购买商铺的投资群体中，除部分业主用于自主经营做生意外，有相当一部分将购商铺转向租赁市场。对于后者，因不参与门面经营，仅靠门面租金来保证收益，因此，相对来说，更为注重商铺市场的发展走势，采取交订金保留购买商铺的“优先权”，然后对市场走势继续观望，成为他们防范风险的主要方式。
经营模式同质化 返租风险难防范
商铺出售后，一般都是由房开公司出面找零售商来整体租赁，再将租金返还给购买商铺者。近年来，这种带租约出售的方式，在我市商铺市场颇为流行。然而，记者在采访中了解到，由于租赁者在商业营销过程中定位不准、销售方式单一，使得商铺投资者投资风险加大。
据了解，商铺销售一般有两种方式，整卖或是产权分割。整卖虽然干净利落，但因资金量大，一旦没有实力较雄厚的投资者“接手”，最终将延缓开发商资金回收周期，在此情况下，部分开发商将目光转向中小投资者，将铺面分割销售。同时为吸引投资者眼球，开发商的经营公司与投资者签订购房合同时，作出返租承诺，即投资者在购得商铺的同时即将此商铺的租赁权交给经营公司，日后定期从公司取得租赁收益。经营公司再将商铺整体租赁给零售商，并从他们那里取得租赁收益支付给商铺投资者。
对此，在我市从事零售业多年的张炜先生认为，选择此类商铺投资方式，对个人投资者来说，虽然看似对个人投资者在取得租金收益上有了一道保险，但从长远角度分析，这一方式虽然在一定程度、一段时间内缓解了业主因门面空置带来的风险，但业主必须更加注重入场经营者的经营状况。因为其经营模式、手段的好坏最终将影响到门面承租周期，甚至可能让某些开发商的返租承诺难以兑现。联系到我市零售业发展状况，张先生认为，当前我市零售业竞争激烈，商铺承租者的更换周期缩短，由此为商铺业主招租带来的风险不可忽视。
记者在采访中发现，目前我市房开企业“整体招商”的项目出现同质化现象，不少打出整体招商招牌的企业将目光过多的集中于商品零售业，而目前我市大型超市就有近十家，涉及手机、数码、建材、家具、医药的专业市场、商场并不少见。且大多处于同一有限的区域、地段。零售市场一些人士认为，在此情况下，入室经营前压低门面租金、经营不善时宁愿缴付违约金撤退走人，成为一些零售企业防范经营风险的一种手段。据一些房开企业负责人介绍,由于引入零售商整体承租商铺有一定操作难度，某些零售商入场经营的条件十分苛刻，无疑加大了租赁方的风险。某在建商住楼盘的负责人告诉记者，自楼盘开建以来，企业就曾与省内外一些知名零售企业接触，以图在今后达成整体租售商铺的意向，然而最终都因对方提出的条件难以接受而作罢。
据了解，一些商铺即使前期招商成功，但因零售商经营不善，结果也难如人意，为减少招租不利造成的损失，少数开发商再次将风险分担到购买商铺的业主头上，或拖延返租期限，或不兑现合同，甚至在售铺时就已将承诺今后的返租利润打入销售成本。最终，个人投资购铺者成为最终受害者。对于个体业主来说，此类风险能否防范，一位早期界入商铺投资的个体业主杨云对记者说，整体招商，选择经营项目的决定权在房开企业手中，事实上，我们买到的仅仅是整个商铺中的一块地，难于介入实际经营，对包租者的实力情况，经营业绩难于知道，只能根据所谓的品牌知名度、商家宣传的经营管理理念等表面现象来判断。杨先生认为，个人投资者要想防范此类风险，成立监管组织，让商铺拥有者能定期得到商家经营“实况”，不失为一种防范方式。但据了解，目前在我市尚无此类先例。
业内人士认为，正如杨先生所说，在整体招商项目趋于同质化的情况下，防范商铺投资风险，还得从透明度抓起，为投资者负责，追根究底，也是为企业长远发展负责。
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