在沈阳房地产市场中，商业地产是一个“海水与火焰”同在的市场。一方面，商业地产对城市商业发展和住宅房地产项目配套起着关键作用，有着较高的回报率；而另一方面，商业地产对资金流量、管理经验、专业团队等多方面要求甚高，投资也就更具风险性。
“新政”燃起商业之火
“新政给了商业地产一次机会。”某开发公司的负责人表示。“银行加息”、“新旧国八条”、“二手房税”……一系列的“新政”让开发商感到压力的同时，也看到了希望。
据其介绍，在银行利率较低、股市低迷的情况下，对通过房地产长期投资进行保值，从投资学上来讲，是非常正确的选择。但一个问题摆在国家和开发商的面前，由于过多的资金介入房地产市场，一方面，让开发商错误地认为房地产需求量很大，纷纷介入房地产，造成短期内一些地方房地产行业开发过热，在有的地区甚至出现“泡沫”，另一方面，造成房屋价格迅速攀升，严重地背离了市场规律。
业内人士认为，“新政”一方面保证了房地产市场正常稳定的发展，另一方面也引导那些想通过房地产投资进行保值的人直接去投资商业地产。
一位投资者告诉记者，在楼盘的销售和周边环境两旺的前提下，一般来说，投资住宅的正常回报率为10%%左右，而投资商业地产的回报率则高达15%%~17%%，通常投资购买商铺大约6~10年即可收回成本。
北站的一位商业地产项目的开发商表示，现在是8月份，按说是房地产销售淡季，但是现在该项目的销售不是以套为单位销售，而是以层销售。在他接触客户时得到的反馈是，住宅是百姓的生活根本，投资风险很大。而沈阳目前的商业发展非常迅速，商业地产前景非常好，更具投资价值。“新需求”加速商业地产发展
如果说“新政”调整了投资方向，那么，迅速增长的商业用房需求则加速了商业地产的发展。
据了解，随着沈阳经济发展和对外招商工作的成功，沈阳目前因商业发展和楼盘配套所需的商业地产在迅速增加。
以沈阳北站地区为例，据统计，到2004年9月为止，世界500强企业中已经有37家在沈阳投资，并且这个数字还在不断增加。而这只是沈阳招商引资的冰山一角。
在商业地产界，衡量一个城市商业面积是否有潜力，通常参考人均商业面积比。据悉，纽约、东京约是1.6、1.7，香港约1.3，沈阳目前有人口720多万，如果按人均需要1平方米商业面积计算，将需要720万平方米商业面积，而目前的市场供应远未达到需求，因此，潜力非常大。
一个现实的问题是，沈阳的商业潜力还没有完全被开发出来。据调查，沈阳的商业消费表现为集中地段、集中消费，人们购物的地点选择基本上是围绕中街、太原街、长江街。在东陵、大东等地区还缺乏大型的商业配套设施。而随着沈阳的经济发展、人口增加、城市扩大，少数几个集中的商业区已经无法满足人们日益增长的多元化购物需求，这就需要新的商业进入。
事实上，商业地产不仅是城市商业发展的必要设施，更是小区配套设施的基础。沈阳市多次强调，一定要做好楼盘的相关配套设施。
“随着沈阳的城市和住宅市场的发展，社区对商业配套的需求也不断增加，这不仅需要区域商业中心支持，更需要社区商业配套支持，其中尤其是商铺的支持。”东北大学城市规划系副主任孙贺表示。
过度开发客源不足
虽然，沈阳商业地产的发展形式让人欢喜，但从目前了解到的市场信息来看，开发商在商业地产的投资开发上有些过度，甚至出现一个地区内投资过多的现象。
一位开发商表示，其所在区域，今年预计投入市场的商业地产面积将超过50万平方米左右，在商业地产面积急剧扩张的情况下，目标客户资源的增长则显得相对有限。
据介绍，市场上对商业地产的需求主要来自三个方面：外资零售商，他们需要的是大型便利店和超市；其次是国际品牌在国内的布点，他们往往会选择成熟高档商圈；还有就是国内零售商为了扩大市场份额，加大在国内市场的投放。
一位不愿透露姓名的专家表示，沈阳从长期发展的角度上讲，潜力是巨大的。但是，需求不会在短时间内井喷式爆发，这个量是需要时间来释放的。因此，开发商应该冷静地进入。
“在国外商业地产一般采用“订单”的方式进行建筑，也就是开发商在开发前期就与目标客户进行洽谈，然后按照客户的需求进行量身订做。”该专家表示，“在沈阳投资的开发商可以参考这种作法，从而规避风险。”单体开发缺乏统一规划
“目前，商业开发缺乏统一的网点规划，这是值得探讨的问题。”有关专家表示。一个不可回避的问题是，目前过多小盘的开发导致了商业地产缺乏统一的规划，许多商业项目被简单地划分在单个住宅项目开发中。
东北大学城市规划系副主任孙贺表示，由于各个小区自成一体，对商业的规划很难统一，并且招商目标和定位过度集中和单一，一旦没有很好地分析周边客户群的需求，就会出现一系列的问题。这也是为什么很多人认为未来小盘开发最终只能占到市场20%%份额，甚至更小的原因。
事实上，在国外小区内的建设和周边的商业配套建设是要经过听证的，而目前在中国基本上都是开发商作规划，这就导致在一些新开发楼盘中，超市满小区都是，但是居民买一盒药却要走上半个小时。商业设施的缺乏规划性，已经成了居民的心头病。
“不过这一局面有望在年内通过出台相应的办法来打破。”业内人士表示。据悉，国务院将颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案。今后商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理，网点规划管理条例将参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，避免开发的盲目性。
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