三大因素评估商业房地产租金

     所谓商业房地产的概念源于英文的“Commercial Real Estate”，包括零售物业、写字楼物业、酒店以及出租性的住宅物业如服务式公寓。在国外，由于商业房地产具有稳定的租金（或其他形式收益）回报，意味着可以带来长期的现金流入，商业房地产较受机构投资者的青睐，市场交易活跃。随着国内房地产市场的日趋成熟，房地产开发市场在未来的发展速度将渐弱，而房地产投资市场将出现，商业房地产的概念开始兴起。商业房地产租金的评估可望成为未来房地产评估的热门话题。本文将根据零售物业、写字楼物业两种物业在经营、使用、客户需求偏好等方面的不同特点，对采用市场比较法进行评估时，需要考虑的因素进行探讨。
                             
    零售物业
  
    近几年来，北京零售物业房地产市场发展较快，且根据我国加入WTO时的有关承诺，中国于2004年12月11日，取消对海外投资商在区域、股份和设店数量等方面的限制，海外零售商大举进入，零售物业的租赁市场更是获得长足发展。目前，北京零售物业的租金形式大体分为两种，一种是扣率形式，很多国营百货商场多采用该种形式。即按商铺经营者销售收入的一定比率扣取，通常会要求保底租金。另一种是固定租金形式，一般而言，超市、外资零售物业多采用此种形式的租金。
  
    无论采取何种形式的租金，影响租金水平的因素仍可分为一般因素、区域因素、个别因素三个层次。
  
    一般因素：主要指影响零售业及零售物业的宏观政治、经济因素。政治因素主要包括政局的稳定、社会安定状态以及可能对居民消费心理、消费预期造成影响的一些政策，如社会养老政策、医疗政策等。如果一个国家或地区的政局稳定，老百姓安居乐业，各种社会养老福利政策较完善，则居民会对未来持较乐观的预期，比较倾向于消费，社会商品零售额会较高且稳定。相应的零售业发展态势良好，由此对零售物业租金的影响将是正面的修正。经济因素方面则应该考虑居民可支配收入的变化、储蓄率、社会失业率等。简单地说，也就是居民的收入多少、富裕程度等直接影响其消费支出，影响零售业的营业收入，由此也会对租金造成影响。另外，人口也是影响租金水平的一般因素之一，人口因素对租金的影响，是与区域因素和个别因素共同综合作用产生的，此处不讨论。
  
    区域因素：零售物业所在区域在城市或是地区商业格局的地位、区域的经济发展状况、区域的地理区位、交通条件、商业集聚程度等均是影响其租金水平的区域因素。例如在评估王府井、西单等区域零售物业的租金时，需要考虑其不仅是北京的商业中心区，还是国内外知名的北京传统商业中心区。
  
    个别因素：零售物业的位置、交通通达性、内部交通规划、内部格局、主力店构成、物业的整体零售概念策划、物业管理水平、免租期等均是影响租金变化的重要个别因素。零售物业的位置、区域、人口等因素结合在一起，决定物业的商圈范围，由此影响零售业主的营业收入。主力店构成、整体零售概念策划、物业管理等可以视作影响租金水平的软因素。目前，北京零售业市场竞争烈，随着消费者收入水平的提高，对购物的要求也提高，强调个性化、个人体验。因此，与此相关的个别因素在进行评估时应充分考虑。
                          
    写字楼物业
  
    影响写字楼物业租金水平的因素也是包括一般因素、区域因素、个别因素。但具体内涵有所不同。
 
    一般因素：影响写字楼需求的宏观政治、经济因素。例如，近年来，我国GDP持续保持较高的增长速度，宏观经济形势良好，对写字楼租金修正的影响是正面的。另外，在北京，跨国公司是写字楼租赁市场的主要需求者，因此，我国的对外经济政策、全球经济形势也是在进行评估时需考虑的一般因素。
  
    区域因素：除了通常谈及的区域位置、交通、经济等因素，区域产业政策、支柱产业经济发展状况是影响租金变化的重要因素。北京的中关村地区和上地信息产业基地写字楼市场的租金水平变化就是一个典型的例子。政府对区域内IT高科技企业的政策支持、区域高科技行业景气情况的变化均会对区域写字楼租金水平造成影响。
  
    个别因素：位置、交通、建筑外观、内部设计、楼宇硬件设施配置（空调系统、电梯系统、消防报警系统等）、写字楼租户组成、物业管理、免租期等均是影响写字楼租金的个别因素。合理、良好的写字楼租户组成，不仅是招徕新租户的有利条件，同时租户在行业组合方面的搭配也可以使业主的租金收入免受行业变动带来的负面影响。
  
    虽然，房地产评估是由经验丰富的专业房地产估价师根据相关估价规则、结合待估项目特点以及有关房地产市场情况来进行的，但对估价所需考虑的因素有所了解，可以为投资者在挑选投资性地产项目时提供一定的参考，使投资行为有的放矢。

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