谈国栋（主持人 广州搜房网总经理）：我们今天的座谈会形式是轻松交流为主，我们大话地产已经搞了很多期，9月4日有一个中国大型的商业地产会议，我们讨论一些相关的话题。近期广州也推出了一些话题，例如住宅禁商，所以今天非常容幸请来了各位到来。请各位介绍一下商业地产的理解，因为商业地产有别与其他的地产，操作上有很大的区别。今天来的嘉宾有广州的也有佛山的，请大家谈一下对广州、佛山的看法。未来政策对市场有什么影响，大家可以发表一下自己的见解。下面先请来自佛山的邓先生谈一下。
邓志辉（大沥新世纪广场有限公司董事长助理）：我们公司早期是以经营酒店为主的。随着商业市场和住宅市场的同步发展，传统的商业经营项目和临街商铺已经无法满足现在人们的需求，商业地产的概念也因此酝酿而生，其应属于住宅业和零售业的升级板块，将二者合二为一。迎合了现代人们日益高涨的购物、消费、休闲等多元化生活需求。新的商业地产势必会以其更趋集约化、多元化、人性化的功能组合特色，逐步削弱传统意义上单一功能的临街商用物业的市场地位。
以前的百货公司主要经营服装、家电、百货等商品，满足人们的一般生活起居需求，发展到一定程度后，尤其是2003—2004年国内零售业逐步开放，出现了突飞猛进的情况，例如佛山的商业地产在2003年前主要以南海广场、兴华商场及升平商场为主导，到了2003年底及2004年初一下子便涌现出了八个商业MALL，整个商业构成，也从本土商业一支独秀，发展到与吉之岛（已开1店，计划再开1家4万方旗舰店）、好又多、沃尔玛（计划同开3店）、国美电器、苏宁电器、永乐家店等国内外零售巨头共舞，一方面反应出本土市场的有效需求仍然有着较大市场空间，同时也与部分房地产发展商的推波助澜分不开，以往做住宅楼，利润空间相对有限，一般住宅在佛山卖到3000元/平方米，商业住宅可以达到1-2万元/平方米，而房地产价格的诸多构成元素，如，设计、地价、土建、水电安装等相比之下却相差无几。一旦发现投资商业地产可能带来的丰厚利润回报，大家就将资金转移到商业地产中去，导致商业地产短期内呈现出变加速发展。
谈国栋：邓先生现在在佛山的项目“巴黎春天”，是纯商业的项目。听了刚才的介绍佛山出现了八个MALL，现在佛山是否有这么大的容量？
邓志辉：八个MALL的出现，能不能得到健康持续的发展，除了与各个商业MALL所属区域的经济水平及消费人口数量有关，同时还与各个MALL自身的早期规划、定位、后续招商管理等系系相关。目前为止，佛山地区商业地产项目的优秀从业人员极为缺乏，主要都是从原来的南海广场、兴华商场等几家老字号的商业卖场中分离出来的。
韩世同（广州地产专家）：八个MALL是否包括东方广场？
邓志辉：包括东方广场，我认为随着当地零售市场环境的进一步发展、变化，肯定会给这些MALL的持续发展带来或这或哪一些困难。
谈国栋：佛山的MALL和国际上定义的MALL是否有区别，是否具有中国特色？
邓志辉：佛山的MALL基本上延续了欧洲、日本、东南亚部分MALL的一些特色。包括选址、规划、功能设计等，但针对本地消费市场的认识及研究程度去到哪里，其合理性、科学性达到什么水平，却是有待质疑的，这与一般情况下发展商先圈地，然后再邀请经营管理团队加盟，进行项目的定位、招商、管理等的普遍做法不无关系，所以会有先天不足的感觉。一些MALL一出来，便会存在一些问题也就不足为奇了，之后的项目招商、管理等虽然会起到一定弥补作用，但是一些基础性的关键环节却是已经定局的了。
韩世同：东方广场的商业面积有40多万平方米，有一部分是住宅，商业面积是25万平方米。我也参加了东莞的第一国际的前期策划。第一国际早期是东莞商业中心，他们前期策划我和赵卓文给他们作过方案，其实这些方案在三年前都是超量的，现在又发展了这么多。东莞的商业面积人均比广州要多得多，佛山的人均商业面积是比我们大很多的。但是这个数字已经很难的统计，因为比较难统计商业存量，还要除人口数。佛山总的人口比较多，大是缩小到禅城、管城只有二十多万人，但是除了原有的商业广场外，现在又在建了这么多的MALL，可能会竞争非常激烈，因为容量是有限的。
邓志辉：我们公司开发的商业步行街目前各种元素反映良好。因为整个大沥中心镇没有上规模的商业项目，我们这个镇去年的GDP已经达到了100多亿元，流动人口也达到了几十万，几个支柱产业在全国市场上都占居重要地位。使得我们的这个项目已经拥有了至关重要的经济基础和消费人口为后盾，且市场竞争远不及佛山、南海其他地区那么激烈。所以说“巴黎春天.大沥商业步行街”这个项目是非常健康的。现在国内、外相当部分的知名品牌、连锁主力店等都已经进驻到了步行街，包括麦当劳、肯德基、国美电器等。
谈国栋：邓志辉先生刚才介绍的是商铺类型的地产，下面请梁晶晶介绍一下公司经营的范围以及对商业地产的理解。
梁晶晶（佳阳商业地产投资策划公司总经理）：我公司进入中国商业地产行业在全国来说是最早的，最早是广州的之服装会展中心，在土建的时候我们就参与了项目的开发和策划营销，后来是中华广场，在土建二层的时候就已经参与，我们还积极配合他们招商。到目的为止已经有八年了。其他还包括东山景轩等商业物业，我公司主要是作商业策划。我们早期在商铺的投资和买卖是比较活跃的，我们投资了一些小的店铺，有一些是结合海外的投资资金共同做的。
现在来说，我们认为商业地产的状态，有这么好的市场，市场前景是看好的，有这么多的商场购物中心不断的涌现和出现，是否会造成供大与求，是否会造成不太健康的影响？我认为新政策，例如住禁商的话题，最近是比较敏感的。这么大的改变，很多住宅开发商、商业地产开发商他们的想法也是不同的，可能有一些人认为商业地产机会大，但是会对过去一些旧的住宅造成冲击。有一些住宅本来地层有商场的，随着政策的出台，会使一些商业焦点分散，例如商业部再集中在天河区。按照现在的人口比例增长以及一系列的经济增长，需求是存在的，特别是去年零售也全面的开放，国外的商家在国内拓展的速度是非常快的。去年12月到现在商业地产的速度比过往要大很多，现在的问题是如何操作商业地产。
以广州天河区为例，天河区的商业地产从天河城到时代广场，经过维多利亚，中泰（摩登百货）、天河娱乐城一片商业和主题的电脑城，它的商业供应量以及在其中经营的商家规模来说，在整个珠三角都是很少见的，这样的情况是否就是过多呢？我认为任何商业地产和购物中心，都离不开主题，要考虑建设这些商业物业的用途，要考虑需求是否满足，即是否可以消化的问题。
我认为没有消化不了的商业地产和购物中心，只有重复的业态和重复的产品导致消费者的饱和。消费者走进东边的购物城，我看到的ABC等品牌，我到了西边的购物中心还是看到ABC品牌，到了南边还是ABC品牌，消费者就没有了购物的动机和乐趣。很多的开发商的重点只考虑招商的问题，没有考虑到整个的区域。
如果一个区的几个巨头是否可以座下来一起讨论，如何分布，例如楼下安排了麦当劳、肯德基、二层应该是不同的商铺，这样就会带来无形的商业价值。当一个区域的各个购物中心和商业街的开发者，例如今天这样的会议我认为搞得非常好，除了专业公司还有开发商。如果同一个区域，大家座下来，进行博弈的竞争和非竞争市场态势的沟通，这样可以健康的满足消费者的需求。这个区有什么产品、业态和品牌以及需求在这里，大家可以健康的讨论。WTO以后有很多新的品牌和产品，可能还没有这么快深入中国消费者的心中。例如十年前大家还不知道家乐福、沃尔玛。吉之岛刚到广州的时候，大家认为吉之岛是世界第一，这是一个认识的过程。除了传统的名牌外，还要挖掘消费者的真实需求，这是重点。
谈国栋：在市场运作中你们是如何运作的？
梁晶晶：专业化、合理化结合市场的需求进行互动，打造一个交易的平台。公司不是单纯的策划公司，我们也有一个商业地产的交易平台，专门服务零售商和专业地产商。我们有一个很大的电子商务在支持，我们的传统业务是投资、策划商业地产。开发的第一步关键是如何策划自己的资本战略。
我们第一步会和商业地产的投资者把好关，还要测算这个区域是否还有投资的需求，拿地的时候是否已经饱和，除了整体商业的需求外，还要考虑整体的产品和业态的需求。投资一个商业地产的前提下，还要考虑的就是之前的哪些问题。你拿了地下来，要和投资者讨论利益均衡战略，如何均衡开发商和小业主的利益，还有消费者消费的利益。住宅只是一种销售或者代理中介的行为。我公司很多的重点是如何盈利，除了开发商资本战略盈利外，还要均衡几方的利益，平衡发生、合作的关系，包括开业、管理系统的策划。
谈国栋：听了你的介绍，我感觉一个区域出现了很多同样的业态或者同样的MALL的时候，我认为这很符合中国的特色，很多的城市和地区都有这样的情况，请韩世同先生谈一下看法？
韩世同：我认为东莞和佛山比广州的情况还要严重，广州的人口要多，广州的人口比香港的人口还要多，香港的商业设施比广州要多得多，但香港是国际的都市，广州只是珠三角的省会。大家可以看到前三年，广州的大型零售商在广州霸占地盘，但是有几家惨淡出局，例如当初的千村百货已经惨淡出局，这说明广州的商业市场水非常得深，蛋糕是可以做得很大，但是如果大家都搞同样的产品，就会出现问题。
天河的商圈，例如现在有天河城、正佳广场，这只是升级版，目标客户群应该有差异。我们在招商的时候，应该扩大视野，现在很多的广州的消费者到香港去消费，其实我们可以请香港的商家到广州经营。我本人也经常到香港去购买衣服，有很多国外的品牌还没有进入大陆，我们的市场对他们来说是垂涎三尺的，因为我们的消费者理念基本上是和国际同步的，我们可以多做这方面的工作。
如果做得不好的话，一个大商场的兴起是以另外一个商家的衰败为代价的。例如天河城的崛起就意味着南方大厦的衰败。正佳的崛起还要看市场的考验，也是我们要研究的。广州成功的项目不少，例如中华广场，业界认为基本上是成功的，但是它有很多的功能和服务与天河城是一致的，但是所处的区域是不同的。包括主力店都是一样的，都有吉之岛入住。吉之岛和大型商业中心的吻合度要比百佳强。百佳和周边的居民融合得很好，例如中旅商业城百佳的杀伤力就很大，自己经营得非常好。但是它在天河北又与其他的居民融合得很好。
我们看到还有一些商场经营得不是很好，例如中旅商业城、冼村也有一些商业城，就出现了退场，退场是否就说明不行，这有待商榷的。
谈国栋：大家为什么经营的业态差不多，这种现象你是如何看待的？大家都抢同样的饭吃，就会变成没有饭吃了。我们在广州消费者基本上也就在几个商场，为什么会出现这种情况？
梁晶晶：零售商选点的动机与开发商招商动机是有矛盾的，因为大家的立场不同。开发商的动机是赚取租金，零售商要考虑竞争。例如我们做的恒宝华庭，当时首层有12家眼镜店，我们接手做后期，我们认为策划是有问题的，上下九到恒宝已经有很多的眼镜店，这样就出现了问题。如果你真的要做眼镜店，也要考虑上下九的消费者有多少人戴眼镜，这一区域主要是老人和小孩子，有多少人戴眼睛。如果是天河区有很多的白领，还有消费者人群。所以上下九消费眼镜的比例不如天河区人多，所以就出现了矛盾。开发商为了急于找到市场占有率或者开店的份额，所以就盲目的开发。我们和这些公司的拓展部是比较熟悉的，我们是做全国业务的。我们公司的战略是在华东开多少家、华南开多少家，为了不出错，我们知道竞争对手在哪里开了一家，所以我们也要在哪里开一家。他们的立场和开发商是不同的。我认为也要从个案来分析，在不同的区域，存在不同的产品和业态的需求这一角度考虑问题进行招商，生命力会长久一点，也不会出现退场的情况。
谈国栋：梁总讲了开发商和零售商之间是存在矛盾的，你们现在卖了商铺后后续是否继续进行管理？
邓志辉：销售和招商经营是同步的，我们也考虑了一点，如果将商铺卖的太散，经营也没有办法稿，为了推动整个项目的保值增值，实行集中招商、统一管理，包括合理布局整个步行街的各业种比例。商铺销售方面我们已完成了30％左右，剩余二、三、四楼基本上都保留未卖。以确保对部分主力店和大卖场的实施有效管理控制，避免因经营分散、业绩下降而可能引致的项目贬值、投资风险。
谈国栋：开发商和零售商的立场是不同的，所以就会存在矛盾，你们是如何平衡的？
邓志辉：开发商从切身利益出发，有时难免会急功近利，但总的来说还是为想方设法平衡各中小业主、零售商、主力店的利益，在规划的时候，也不能不考虑。任何一家主力店进场，可能都会通过合同形式提出一些排它性、独占性的经营要求；发展商从自身的角度考虑，很多时候也都存在着短期利益和长期利益之间的矛盾冲突，这是很现实的。在商言商，发展商最终都会以投资回报最大化为终极目标，为了达到这一点，有的时候一方面想快，而另一方面又没有办法快！
谈国栋：梁总，商业地产是卖好，还是做长期经营收取租金好？
梁晶晶：这就是资本战略，如何均衡你的项目，例如一个项目是10万一平方米，你卖哪些，还是全部卖，全部不卖？我们做商业地产投资策划的时候，如果你不告诉我们有多少资金做商业项目，或者不告诉我们要还贷多少，或者短期、中期的利润回报，我们就没有办法做方案，所以大家需要沟通。最近有人提出黄金点的比例，我认为用在任何一个城市和区域都是可以的。例如，广州人注重吃、上海人喜欢穿、北京人喜欢玩。例如购物中心里面的品牌要有侧重点，要有特点和区别。广州的购物中心在96、97年就已经开始有了，但是北京、上海在2000年才开始大规模的出现，投资者对投资的眼光和判断实力以及投资的经验处理热点的能力不同，处理的手法也不同。例如你出租划分出来的间隔和销售的间隔满足的对象是不同的。出租是满足零售商使用，销售是满足购买者的销售，当你的图纸都是一样的时候，就无法协调，所以我们建议商业地产要健康发展，首先就不能克隆销售比例和投资比例，我们要看不同的案例。天河城很成功，投资了九千万美元，在2001年才收回成本。中华广场在金融风暴的时候，所有的利息都达到了10％的左右，只卖了15％或者18％就已经回了建筑成本，所以不同的项目要区别对待。要看开发商的资本条件，能够具备多大的投资风险，之后才可以制定策略，之后才有招商和规划，这样才会有合理化的发展。新中国大厦大家都是知道的，是那一年开发的，是在95年建成，我们做中华广场的时候，它才刚刚出问题。他不会因为供应量的过大，导致这个项目的失败，而是没有一个合理、健康的策划会导致失败。
韩世同：中华广场租售的比例大概是多少？
梁晶晶：中华广场总共就卖了18％，它的经验是在金融风暴利息最高的时候，当时要考虑银行利率和汇率的问题。当时投资商铺的这一类人他们是第几次投资，第一次是否会愿意拿二十多万购买一个商铺，每个城市的投资者的投资经验是不同的，是理性投资者还是能够接受煽动性。你要结合当时的经济状态考虑。
韩世同：购买中华广场商铺者，成本那么高是否很难获得回报？
梁晶晶：他们是反租给中华广场，但是现在租可能不允许了。所以我认为不能用克隆的手法获得成功。
韩世同：现在有一种说法，最好的策略是只租不卖。如果卖或者卖一部分都很难平衡业态，所以成功的案例都不会很多，包括香港和台湾。事实上还是以大量的开发住宅的模式来运营商业住宅。我们也希望探讨出或者找出方法来调解这种运作模式，例如是否可以引入资金进行置换。
陈勇（广州远洋房产策划代理有限公司策划部经理）：以前的分析是比较少的，万科起步得比较早。大家可以看到一些大的项目，例如碧桂园，项目很大，别人无法进入。但是万科同样做得比较大，但是谁都可以进去。实际上是郊区做城市的概念。以前盖就是给你一个空间，后来进入了发展商，大家经常要去休闲，最终时间和效率体现了，如果我可以在这里购买到自己的东西，后来慢慢的发展到了休闲，还要考虑购物的环境。在你生活的同时，还要考虑景观以及人的交流的问题。
住宅禁商取消了，就分割了广州的住宅文化环境。以前我们和别人交流主要是去办公室、或者酒吧、吃饭等场所，但是天河南是提供了小资沟通的环境，如果这种商业取消了就缺少了沟通的环境。
谈国栋：天河南二路的商业业态，说明商业的业态是非常多样的，不一定要搞MALL，梁小姐你们对商业业态有什么样的看法，是否经营过天河难二路的模式？
梁晶晶：我们当初在天河南二路有一个店，后来不做店了，所以就撤销了。当时的店长会有很多的灰色地带，如果他不统一管理，作为街区的商铺我比较推崇上下九和北京街，就像上海的外滩一样，为了打造这个城市的文化品位和城市的发展史，不要让别人看到外国人或者别的地方的人来到广州，你要有本地的文化给别人展示。例如上下九的历史是从哪里开始的，商业街要有一个主题，如果没有主题，感觉就像天河南二路这种商业模式，在新政策的情况下，不知道将来有什么政策和他们发生关系，但我认为是典型的寄生虫，是天河城、正佳寄生虫，所以导致他的住宅价格爆升，刚开始购买的时候只是十几万一下子就上升到几十万。从大环境、宏观角度来看，广州是国际大城市，如果商业街没有主题是不行的，新政策下来后，要迎合，否则就会出现矛盾。
谈国栋：我的印象中商铺有两种，一是街铺，一是上楼。是否还有其他的形式？
梁晶晶：购物中心属于零售业态十七种之一，很多人认为商业地产就是购物中心和步行街，其实不是这样的，购物中心就是购物中心，并不是商业地产。商业地产有十几种。
韩世同：商业地产有两个概念，一个是广义的，包含了写字楼，侠义的是指专门指卖东西的交易空间和场所。很多发展商做得比较多的是街铺，这样也不存在什么业态，完全是按市场的行为。还有一个话题，最近也是很重视的，社区商业配套的问题。我们现在还没有看到特别好和丰富的商业配套。例如广州雅居乐做商业街、丽江也做商业街，但是也有失败的。我们看一看香港的商业配套，他们是大社区的概念，每到一个点的时候，大概在二、三个地铁站之间有一个大的商业区，会辐射周边的社区，也会有生活上的配套，也可以满足生活娱乐的场所。这样的情况在广州是没有的，广州大部分是很集中的。香港的表现形式是多样的，例如九龙湾、红勘都有。
梁晶晶：韩世同先生讲的是红勘的商业，是几个住宅拼凑成商业的概念，里面的品牌和卖的东西与购物中心又相似，但又不是高尚的商业区，服务的对象比较广泛。
韩世同：目前广州没有类似香港的业态模式，可以在广州搞得起来或者成功的。
梁晶晶：黄埔华苑几个住宅小区下面的裙楼拼凑成一个商业街，他们有一个主题，一个船放在几个小区的中间，有美食城的中心还有购物区的中心。我认为商业区应该有商业网点的规范性规划，杂七杂八的各自自扫门前雪，商业规划就没有规划和统一。整个黄埔华苑是由统一的管理公司进行管理的，由统一的规划和模式。
韩世同：香港的模式也是针对社区的，但是服务的区域和半径是针对区域进行划分的。例如我们现在到天河城购物，有一些人是从荔湾区过来的。
谈国栋：中国对城市的规划确实有一些落实和欠缺。我曾经听说过香港的规划方式，例如一个地方比较偏僻，香港会将路和地铁修到这里，之后再引进不同的开发商和物业。这种情况在中国还是没有出现的。而是相反的，开发商自己开发，各自为政。
韩世同：我们现在的大楼盘开发形式是非常单一的，只是开发商自己的楼盘在那里，而没有其他的配套设施。
陈勇：商业地产对开发商的要求更高，尤其是资金要支撑，还要考虑租金、网点等问题，这些住宅是没有涉及的。
谈国栋：例如我们经营搜房网也是一个平台，商场也是一个平台，里面有很多的资源是可以用的，不一定购物，他们可以在商场中搞活动，商场中有很多的广告形式也是他们经营的内容，所以我认为一个商场的经营不像住宅这么单一，涉及的面很广泛。请问邓先生，你们是否是第一次经营商业地产。
邓志辉：我们做商业地产还是第一次，以前主要经营酒店、建筑业。刚开始的时候主要想快点盖好房，以便资金的回笼。而对项目的定位、规划及将来如何做，做什么等却考虑得不是很多。一但这个项目成型后，碰到实质的问题，才发现还有不少地方需要调整、完善。如果有机会再开发第二个商业盘，肯定会比目前这个项目要做的更好。说到底，一个商业地产的成功与否，关键一点是对所属区位的商圈分析、选点及规划、定位、设计等，必须有了对本地区有效消费市场/结构的全面了解，掌握，才有可能做出正确的判断，进行合理的项目定位和功能规划、设计等，否则等盖好了楼再考虑招商和规划就比较被动，而且许多元素属于既成定局，根本就没有办法改变。
谈国栋：罗崇禧先生是香港人还是广州人？
罗崇禧（中原地产商铺二部副策划总监）：我是广州人。
谈国栋：中原做项目是否参考了香港的经验？
罗崇禧：我们经常到香港去考察商场，前段时间去了旺角的老虎坊。广州的专业市场是非常大的，专业市场要比零售市场的市场要大得很多。我们现在进入的专业市场的操作比零售市场还要多。例如我们操作很多的MALL，我们现在正在搞装饰材料市场、家具市场、婚纱市场、皮具市场，现在正在洽谈的是皮具皮鞋的市场。广州是大的商贸城市，专业市场做得非常好，但是与香港是不同的，因为香港是零售市场。在零售方面我们可以学习他们，反而在专业市场的发展情况和业态的发展，香港与广州是没得比的。
谈国栋：从专业市场的角度，广州和中国其他的城市都是有特点的。
罗崇禧：广州的专业市场基本上在全国来说都是最大的，甚至东南亚都是最大的，例如服装、童装、布匹、衣食住行都是最大的。
韩世同：广州的专业市场都比较讲究因地适宜，例如山东的淄博他们的专业市场规模非常大，不切实际。我们的专业市场都是慢慢的一点一点的搞起来。
罗崇禧：广州的专业市场的辐射面不局限于国内，而且辐射到东南亚。
谈国栋：这与广东甚至珠三角的地理位置和经济活跃有关的。
陈勇：天河区是否会有专业的市场？
罗崇禧：现在的发展是往天河区发展的，我们现在的两各专业市场项目都是在天河区。
陈勇：以前印象最深刻的就是重大的布匹市场，刚开始的就是几个商铺，后来将后面的厂房和商铺都吃掉了，所以后来大的开发商才进去开发大的MALL。
罗崇禧：他们的商业价值并不比MALL的价值要少，他们的商铺或者转让的铺位价格都是天价，转手也是非常快的，回报率也是非常高的。
谈国栋：我个人感觉，他们的自发性也是非常强的。
罗崇禧：这主要是因为广州的交通地理位置，在全国来说广州是枢纽，包括在珠三角大工厂的环境中，广州发展得非常快，所有的批发商都是来自广东，例如在东莞、深圳、佛山这些大的生产商在广州都设有点。所以我认为广州的规模和档次都会越来越专业，甚至会有专门的网络交易平台，包括教顾客做外销和内销的平台。我们也参与了一些交易平台。例如邓先生后期的碰到的问题都是经营管理的问题。经营管理就涉及到如何带动内销和外销，而不是像MALL的经营管理，以本地的零售为主。
邓志辉：零售和专业市场的根本差异，体现在营销渠道及辐射半径的不同。
陈勇：专业市场是否以本土的人士为主？是否有外资参与？
罗崇禧：专业市场都是以本土的人士为主，外资很难介入。广州的专业市场越做越大，档次也越来越高。所以我认为广州的商业地产应该放在专业市场上，而不应该讲MALL。因为我们是代理公司，在市场的前线，所以我们知道市场的热点在哪里。我们将更多的精力放在专业市场，并不是说MALL不做，如果让我们选择，我们宁可选择专业市场，而不是MALL。
邓志辉：这与区域的产业基础、历史渊源系系相关。离开了上述产业基础做后盾，即便搞出一家规模再大、再现代化的专业市场也会因运行成本偏高、事倍功半而难以成功。
韩世同：大沥也有很多的展业市场，例如金属等行业。
罗崇禧：前段时间做了一个中海城的项目，里面的客户都是北方的，里面的草药基本上是北方的，他们在广州设了一个点，大家都聚集在一起，扎堆取火。
韩世同：媒体应该更多的关注专业市场，他们没有走传统的宣传模式，而是靠业界和口碑宣传。
罗崇禧：本身做专业市场，招商的工作，不是像MALL那样，通过大众化的形势，专业市场是通过行业进行传播的。
陈勇：以前我知道，交易中心的生意不好，现在搞专业的展览所以生意就好了很多。
罗崇禧：今天早上才去了琶洲看家具展，其中很多的客户都是顺德、深圳、东莞，今天开的家具展其实规模是越来越大。现在很多外国的采购也会过来，辐射已经不单对国内，已经开始外销，很多的商家也打广告，只作外销，不做内销。专业市场行业内，我们认为生存力要比MALL要高得多。
谈国栋：平时大家都有消费，但是我们认为现在面对的不单是MALL和步行街，应该还有其他的模式，但是有效的供给不足。大家都知道流行前线，这种经营模式在广州并不是很多。
罗崇禧：广州的零售业在全国来说，也不是走在前面的，只是中流的城市。因为广州的销售习惯是不同的，大家可以到香港去购买产品。有一定的经济能力的消费者不会在广州消费，无论在天河城、北京、上下九来来去取都是这些品牌，这部分的消费者已经分流出去了。所以我们也感觉自己没有去支持广州的零售市场。这样的循环导致广州的零售市场做得不是很好。
谈国栋：广州的零售市场更多的是大众型和普通型的。
韩世同：搜房网是否可以对专业市场进行扫描，进行报道。
罗崇禧：我们可以配合，因为我们掌握了大量的专业市场。很多的专业市场已经涉足展会、零售、网络平台多种模式。
陈勇：广州做展会的市场，主要是交易中心，例如一个是琶洲，另外一个就是酒店，其他的就比较少。
罗崇禧：如果做展会，必须在行业里面必须有号召力才可以，不是想做就可以做的。
江景行（百步传扬广告公司策划部经理）：我一直在听，我们作为广告公司，我们的角度是站在消费者方面。例如正佳广场策划部提出，他们是一个大型的MALL，MALL的概念在中国被理解为购物中心，在外国包括东南亚MALL的概念是活动中心，不单纯指购物和消费。我们看到正佳广场，我们做很多的活动，主要是看中的是场地的资源，例如广告的资源。一个商场的经营要看多层次，我们作为广告公司，我们在商场里面搞活动，能否吸引多少的人流，这涉及到商场和开发商的经营管理。他们要出租商铺，要回收成本。还有他们要真正的站在零售商的角度来考虑，如何帮助你们实现零的突破。
现在很多大的商场都会搞很多的活动，例如香港的商场搞过一个恐龙展，今年的十月会在正佳搞恐龙展，他们也很注重招商。商场现在也十分注重活动的收入来源，活动一定要高层次。如果活动是散件到处摆，而且到处派单，是不行的。
现在我们经常做调查，问消费者正佳和天河城有什么区别。消费者就说，天河城人比较多一点，这里人少一点，太大了，会迷路。价格会贵一点。正佳其实是想搞一个高档次的购物中心，而不是单纯的购物中心，是多层次的组合。
韩世同：正佳广场现在可以滑真冰，里面有很多的游乐项目。问题是没有很好的宣传和推荐。
罗崇禧：正佳已经更换了老总，因为涉及到经营管理。刚才提到的恐龙展就是经营管理，如何盘活广场，要吸引人流，这是一个工作。现在换了一个老总，他的投入就是要经营管理好。
江景行：例如中华广场，开始的时候，应该算是有手机行业支撑起来的，全面带旺的。手机行业在零售行业中是最激烈的之一。也要看行业的渠道是如何构成的，例如广州的龙粤，他们设立一个店，租金都是厂家给的。例如厂家摩托罗拉支撑这个店，也不会让这个店失败，通过这种的政策，保住这个店。零售商的竞争也是非常激烈的，例如手机行业要成行成市，如果只有单独一个店，是无法作大作旺的。例如上下九的荔湾广场的手机城为什么死气沉沉，这就是消费的环境。要制造一些活动与消费者互动，这对消费者和商家来说都是有好处的。我看到中华广场的广告位置是非常贵的，可以达到了天价。中华广场一个十平方米左右的广告价位一天的价格是8000元左右。我也做了一些调查，有很多的手机商经常在上面做广告。我认为这些并不是零售商进行投资的，都是厂家进行补贴的。广告资源我认为是非常重要的。
邓志辉：从现在的规划来看，诸多方面均已基本到位，现在进行的只是局部的调整。一楼除了固定的商铺，我们将中间的通道、空地及中庭位置拿来做临时档位。租期短，租金相对较高，很多品牌厂家，包括一些啤酒商、婚纱店、房地产住宅、移动电讯等经常会在周末、节假日选择进行一些巡回宣传和促销，因此这一块做好了，发展商利润也是挺可观的。
江景行：零售商进入场地不会宣传广告，如果零售商要投入广告，比例要占到消费额的6％—8％。
邓志辉：我认为还是有可能的，对于一些大型连锁企业/品牌而言，他们选择在一些中心商业广场推出一些促销/宣传活动，虽然单笔投资不菲，但是对于整个集团/体系可能因此产生的直接或间接收益而言，还是有素为的。
江景行：即使你搞的活动很大型，是全国性的，每一个细节都是周到的，但是要向商家拿资金也是不容易的。一个广告组投入一百万的广告，这一百万的广告费可能有20多万流入部门经理手中。现在的客户要看投入广告后的反应怎样，否则就会另外找其他的广告商。如果我是零售商进场，我会考虑成本，如果预期成本是30万元，还要看广州的接受率是多少，任何活动的接受率不可能是100％。例如我知道有一个摄影比赛，你是婚纱的企业，我知道摄影比赛，但不知道是谁赞助的，商家要考虑这些方面，你在广场里面搞活动，如果广场里面有这样的商铺和品牌他们会欢迎，因为渠道就配合上了。如果在这里购买产品，例如我购买了一件衣服，再购买相机的时候就会有打折，这样的联合促销就比较有意义。
谈国栋：今天从商业地产谈到专业市场，又谈到商场的经营问题。我认为在商业领域范围内话题是很多的。今天的时间也差不多了。因为时间的问题，还有很多的话题在以后的交流会再与大家和各位网友交流，今天到此为止，非常感谢各位的参与。
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