根据北京成业行房地产经纪有限公司高级投资顾问朱永升博士的分析，相对于上年，05年商业地产形式严峻。2005年1-6月商业用现房销售面积21.2万平方米，同比增长14.4%；竣工面积50.2万平方米，增长48.9%。1-6月商业用房批准预售面积78.72万平方米，同比下降5.9%；预售成交24.9万平方米，下降了3.9%。商业用期房买卖价格为15308元/平方米，同比下降203元/平方米，降幅为1.3%。商业营业用房空置面积为42.7万平方米，占商品房空置面积的10.6％，同比涨幅为133.2％。这说明：北京市商业地产已经供过于求。本文对05年上半年的商业地产进行了全面的统计和分析。全文如下：
一、上半年商业地产总体发展形式严峻
2004年北京商业地产供销两旺。根据北京市统计局数据，2004年北京市商业用现房销售面积60.21万平方米，同比增长18.5%；竣工面积225.26万平方米，同比增长91.6%；商业用期房批准预售面积182.8万平方米，同比减少3%；预售登记61.8万平方米，同比增长了95.8%。预售率为33.8%，比2003年同期高17.1个百分点。
相对于上年，05年商业地产形式严峻。2005年1-6月商业用现房销售面积21.2万平方米，同比增长14.4%；竣工面积50.2万平方米，增长48.9%。1-6月商业用房批准预售面积78.72万平方米，同比下降5.9%；预售成交24.9万平方米，下降了3.9%。商业用期房买卖价格为15308元/平方米，同比下降203元/平方米，降幅为1.3%。商业营业用房空置面积为42.7万平方米，占商品房空置面积的10.6％，同比涨幅为133.2％。
表1 2004年—2005年北京市商业用房各项指标
从表1中数据看出，不仅销售面积大幅降低而且竣工面积激增，致使空置量高涨。同时，销售价格进一步下降。这似乎说明：北京市商业地产已经供过于求。但据权威部门调查，北京人均商业面积仅为0.78平米，而与上海1平米/人、国外发达城市1.2平米/人的标准尚有较大差距。因此，北京的商业需求并未满足，而是存在定位和区域的发展失衡，导致有效需求不足。
为了更好的了解商业地产各种变化情况及动向，本文对2005年上半年的商业地产进行了全面的统计和分析。研究范围为城八区范围及通州、亦庄地区；研究对象为2005年上半年上市的商业地产项目。
二、区域分布特征明显
1、城市中心区
2005年城市中心区出现了一些商业地产项目，虽然总规模并不大，但是在市场上受到广泛关注。关注点之一是项目大都处于黄金位置，如三里屯3.3和中国红街同时出现在三里屯。关注点之二是项目的商业定位和后期经营，上述几个项目通过聘请专业顾问公司、知名广告公司、开展高调宣传等方式增加大众的信心。由于位置好，规模不大，因此预计能有比较乐观的结果。
表2 城市中心区商业地产项目列表
2、CBD区域
CBD及其周边地区商业供应量最大，是全北京市商业供应最集中的区域。其中，CBD核心区新增商业供应36万平方米，包含万达广场、华贸中心和建外SOHO。CBD周边新增商业供应54万平方米，其中以大型社区的社区商业为主。
该区域商业售价较高，平均23800元/平方米，远高于北京市平均商业用房预售价格14069元/平方米，见表3。
表3 CBD区域商业地产项目列表
3、中关村地区
中关村核心地区目前在售商业总规模约20万平方米。除第三级、中关村e世界、中关村科贸三个返租商业项目外，其余都是以写字楼底商形式出现。由于返租类商业项目比例较高，该区域平均商业售价高于CBD区域，为27386元/平方米。
表4 中关村区域商业地产项目列表
除了核心区商业之外，2005年下半年，在中关村周边地区将新增加大量商业供应。其中，大钟寺国际广场规模达30万平方米，2005年3月底开始正式招商，计划2006年底开业，该项目以招商为主。
4、规划新城
2005年3月发布的北京市商业白皮书中，鼓励新城及社区商业的开发，这是在北京市整体规划"两轴－两带－多中心"指导方针下，为方便人民生活做出的正确决策。从表5中可以看出，望京、通州、亦庄几个重要的新城正在形成商业中心。其中望京的商业走在前列，而通州和亦庄仍然处于酝酿期。
望京过去商业极其匮乏，居民生活不便，与其发展十余年之久的历史不相匹配。但是从望京新规划出台以来，商业比例明显增大，形成了区域商业中心、商业次中心、社区商业等梯级分布。沃尔玛、家乐福、宜家等国际商业巨头纷纷落户望京，而新开项目也纷纷增大商业比例。预计成熟后的望京地区商业面积将超过50万平方米。
表5 新城商业地产供应情况
5、大型社区商业
以国美第一商街为代表的超大型社区商业在2005年成为市场的主角。这类商业项目通常已经不仅定位于社区商业，而是达到了地区级商业的级别，例如国美第一商街定位于朝阳北路区域商业中心、万年花城定位于西南三四环区域性商业中心。从商业形式上，由于规模大多超过10万平方米，因此包含了商场、商业街、娱乐城等多种形式，综合性更强，成为一般社区底商的升级版。它们的商业街部分都将散售，价格平均在1.5万元左右，比较适合投资。由于商业街店铺独立性强、目标客户群明确、比较易于管理，因此投资风险相比返租型商铺低很多，今后必将成为投资热点。
表6 大型社区商业项目列表
三、趋势预测
(1)CBD成为05年商业热点区域，新增供应量达到90万平方米。
(2)各新城中，望京商业在05年下半年开始放量，亦庄、通州仍在酝酿期。
(3)大型社区商业将在05年和06年成为市场上的投资热点。
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