“风声紧啊！”
8月16日，商业地产专家窦化仑谈及当前进行的商业地产清查时，对中国经济时报记者说了这样一句话。自7月开始，由商务部牵头的调查组已分入各地进行了两轮商业地产情况的调查。
窦此前于西部操盘的一个项目，在清查工作启动之后项目进入了濒死边缘。而持续一年的商业地产清查目前并无止息迹象，所有工作仍在紧锣密鼓地展开，据窦介绍，一年以来，大部份商业项目在一波紧似一波的清查中应声而倒，进入了冰冻期。
此前，有境外进入北京市场的投资者向本报记者表示，此后更为严厉的调控措施不可避免将陆续出台，如同住宅市场的调控一样，商业地产亦将被推上“剐刑台”。
清查“虚热”
2003年，正值全国购物中心等一类商业形态处于上升阶段，西安紫薇购物中心成为2006年前西安惟一一个MALL。2004年，窦化仑所在公司接手了紫薇购物中心的前期运营工作，恰恰在这个时候，国家对全国商业项目开始彻查。
“我记得中央研究室一位朋友做了一个统计，当时全国大大小小上了2000多个购物中心，占地多，严重超出经济发展需要。”北京工商大学陈及教授对本报记者说，国务院领导对此进行了批示，要求认真清查，摸清情况。此后，由发改委、商务部、建设部等部委联合组成的调查组奔赴各地进行购物中心的清查工作。
当年4月国内媒体的一条报道起首便将“紫薇”引入人们的视野，喻指类似商业项目在全国遍地开花形成虚热，造成近千亿的资金黑洞。
“来了一批人，神秘地和老总接触，那时我还没意识到问题的严重性。”窦化仑此后才发现，他们的项目逐渐受到排挤，原来所有支持项目的部门与个人均反目相向。
窦化仑表示，五部委所关心的是项目的资金问题，商业地产给银行系统造成的金融威胁远胜于住宅，但是“老实说，项目一期工程所需资金5亿元全部由公司自有资金解决，截至目前，尚未有银行信贷资金介入。”
然而在全国商业网点普遍过热的情况下，紫薇并没有幸运地存活下来。东部地区的造ＭＡＬＬ运动及西安本土一夜之间冒出的多家MALL，树大招风，终至引火烧身。“紫薇”被宣传“重点关照”，撞到“枪口”上，大股东发生动摇，后续资金青黄不济，不得不搁置下来。
“大家都打MALL概念，都来玩，紫薇是被玩死的。”窦称，“南方的一个小镇上，可以同时出现5个购物中心。”
陈及教授对本报记者说，商业地产绝对是过热了的，“市场开发量达到120％到130％，销售只占了20％多，商业用房闲置大，一摸底排查，发现都是靠银行的钱，隐含的金融风险比住宅市场严重许多”
根据商务部最新发布的《中国流通产业发展报告》预计，2005年中国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅达20％。而中国商业地产联盟发布的资料则显示，2004年全国商业地产投资达到了1700亿元但空置面积达到2610万平方米，迄今不能消化。
“国家对于商业地产的下一轮调控是不可避免的。”窦化仑说，大部份流入商业地产的资金将不得不面临再次被逐的风险。商业地产的冬天似乎正越走越近。
箭在弦上
“商业地产比住宅更难评估，今年卖一万，明年卖两万或三万。这绝对热。”香港人邓智仁对本报记者说，加上由住宅市场转移进去的资金，无形中助长了这种热的趋势，亦加重了投机成份。
据介绍，邓此次进京接手的第一个商业项目“庄胜广场南馆”目前已被大量山西炒房资本染指。邓告诉记者，除北京之外，上海亦出现了温州资本去而复返的情况，此种投资回潮同样出现在商业地产里头。邓表示，此种现象必会促使政府在调控住宅市场的同时，腾出手来进一步寻求并加重对商业地产的调控手段及力度，双管齐下。
陈及教授认为，政府当前若对商业地产放松警惕，很可能压下住宅泡沫之后，又起来商业泡沫。目前全国各地规划出来的一些商业网点已经基本形成死盘或冷盘局面，若不加力整治，后果不堪设想。
“去年我就发现这个问题。”陈及说，当时他给一些公司做商业地产顾问，发现不仅商铺售价高，且所有开发商均在变相地搞商业地产开发，“没有一个是做纯住宅的，总要想方设法稍带一些商铺之类的进去。”
陈及向本报记者提到通州一个楼盘的情况，在一个有限人数的居住区里，做出了一个大型购物卖场，加上交通不便利，人气聚不齐等因素，几年时间了，“可能永远也消化不了。”
在商业地产清查工作中负责带队的中国商业地产联盟秘书长王永平7月29日出现在中国地交会上，他说：“国家长期以来对商业网点的规划不太重视，商业地产的开发处于一个无序的状况，谁想建就建，想建哪里就在哪里，商业布局过多集中，还有大量空置。”
王永平还指出，“我们看到大量的商业设施项目是以商住两用的名义在开发，以住宅的项目立项去获取银行的贷款。”他称，国务院前不久出台了对住宅领域的宏观调控，对商业地产的整个开发趋势起了更大的推动作用，“商业项目的建设我们认为应该更加规范。”
窦化仑在采访中认为，国家当前正做下列工作：一是扎堆商业地产是否造成区域产业结构失衡；二是预防中央政府调控住宅地产之后形成新的商业地产投机风潮；三是检查目前商业地产的资金来源，是否存在违规贷款或非法融资；四是通过摸底，及时对市场做出正确引导，引导市场理性、健康的发展；五是发现商业地产开发中的问题与难点，为中央调整行业政策提供依据。
他认为，国家的宏观手段没有完全对那些不良项目进行彻底的抑制，在现实中反而对于一些正常的、通过商业网点论证的项目起了压制作用，“有必要进一步调整调控思路，做好调控战略安排。”
陈及教授告诉本报记者，年前国家已下过文，要求各地级区域要上报当年的商业网点规划，且必须进行一系列审批、评估和听证。“将来还要将此制度下到县里，层层规划一直到商务部终审。”他建议，应由各地人大通过立法形式，将此种制度确认下来。
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