商铺投资是资本的游戏
主角档案梁先生，40来岁，拥有自己的贸易公司。2000年以来开始涉足商铺和住宅房产投资，至今共在房地产领域出手投资达二十多次，几乎每次的投资均有较好的斩获，已通过商铺及住宅投资获利达数百万元。
投资历程卖房发现的投资商机
首次房产买卖：2000年，把位于江南西路的一套房改房出售，东南向，三房一厅，自己估价30万元，后经过中介以36万售出。
梁先生曾多年从事贸易生意，事业上已颇有成就，手头也有较多的资本积累。而涉足进入房地产投资领域，却是因为一次偶然的机会。
2000年，梁先生把位于江南西路的原单位分的一套房改房出售，该房子楼层适中，东南向，三房一厅，格局方正，因为一直是家里人居住，所以虽然楼龄八年，保养得还是比较好。当时梁先生自己心目中对这套房子的估价是30万元。
但是通过满堂红地产一位专业人士的鉴定和评估，这套房最后以36万售出，比自己想要的还多出了6万元！本来就是做贸易生意的梁先生敏锐地意识到：投资房地产会是一个很好的“揾钱”机会。
在这一次买房的过程中，梁先生也和中介结下了良好的关系，开始经常地与房产中介朋友了解市场信息，探讨投资之道。“在信息和投资经验方面，我是比较信任中介人士的，他们很专业，信息丰富，其实如果遇到诚信的中介，基本上投资就比较有保障，我后来投资的成功跟他们是分不开的。”梁先生后来说。
首次出手打开投资之路
首次房产投资：以200多万元买入一间位于江南西30多平米的商铺，几年来租金收入已经达120多万元。
在关注房产投资一段时间之后，中介公司介绍了一间位于江南西的商铺，30多平米，卖方要价200多万元。因初次接触房产投资，且200多万也不是小数目，一向精明谨慎的梁先生反反复复去看了好几次，还咨询了很多房地产行业内的朋友和地产中介的专业意见。
做足了市场调研的功夫后，梁先生认为该商铺周围集中了一些比较旺的店铺，商业味很浓，收租会很容易，于是下定决心一试身手。买下不久便租给人家做鞋类生意，每月收租两万多元，至今这家店铺都没易手，一直在收租。
回想第一次投资，梁先生说：“时间证明，当时的价格还是略高于市场价，考虑售出价格没有高于进价，所以后来一直都没有再转手卖出。不过几年来，光是租金收入就已经达到120多万元，也算做一次长线投资了。”梁先生说还是总结了经验教训，以后的投资会考虑得更周全。
第一次的投资虽然说还是更多带有随机的色彩，但是也为梁先生以后的投资打开了缺口，从此一发不可收拾。
略带遗憾的一次成功投资
再一次房产投资：2002年下半年以300多万元买入另一间位于江南西中段的商铺，两年收租50万元，2004年以高于购入价50万元的价格卖出。
2002年下半年，中介又推荐一个位于江南西中段的商铺，当时竞争的买家很多，因为这个商铺无论是地段、铺面装修、楼龄都很好，价格也是很公道的，梁先生很快决定买下，总价计300多万元。
就在这个商铺才过户一个月左右，就有买家愿意出高于梁先生购买价70万的价格买下，但是梁先生考虑刚刚完成这笔相当得意的交易，又不等钱用，就没有出让。直到2004年售出的时候，加上收租的50万元，最后商铺以高于购入价50万的价格出售，投资回报高达33％，但是梁先生还是有一些遗憾，因为曾经的那个买家可给他带来70万元的高利润，之后再也没有出现这样的买家。
“把握好时机是最关键的！”梁先生这么总结这次经历，“这件事令我想起另一件事，有朋友在1995年以9000元／平方米的价格买进一套房子，2000年后抛出的时候，价格还不到4500元／平方米，主要就是因为时机不对——投资，主要还是看时机。”
难忘的“大手笔”
最近一次投资：斥资1000多万在体育东路购置了几百平方米的商用物业，几个月后有买家以高出购买价400多万的价格求购，目前月租20多万元。
一直以来比较顺利的投资经验让梁先生对房产投资越来越有感觉，从一开始就出手豪阔的他，最近出手做了一次相当大笔的投资，耗资1000多万元在体育东路购置了好几百平方米的商用物业。
原业主是某单位，因为管理不过来而想要出手，物业的条件非常好，临近地铁，公交线路很多，天河城近在咫尺，人气非常旺。当梁先生从满堂红地产获得该信息之后，认真盘算一番，接着迅速付款拿下。
事后证明，梁先生出手的这次“豪赌”也是相当成功的投资，成交后几个月内，就有买家以高出购买价400多万的价格求购，但这次梁先生却没有急着出手，他认为在体育东这样的地段该物业仍有升值潜力，从长远考虑，他宁愿过一段时间再待价而售，目前这物业每月收租就达20多万元。
对话以后还是集中于投资商用物业
记者：你的主业是做贸易的，看来你的生意做得挺不错，现在投资房产也做得风生水起，你现在是怎样看待这两门生意？
梁先生：因为做生意的关系，我从来不愿钱放在银行，因为所获利息远远不如拿来投资，让钱生钱。但土地是稀缺资源，房产又都是固定资产，硬通货，大背景是如今整个经济发展平稳，广州的房地产一直以来稳中看涨，所以我对投资房地产一直很有信心，不过目前对投资房地产还是当作业余爱好来做。
记者：据说你在房产投资组合上，商业房产和住宅房产的比例大约是七比三，住宅份额不大，这是为什么呢？对于这两种物业的投资价值，你是怎样看待的？
梁先生：商用物业投资与住宅物业投资相比较，单就投资来说，如果资金流充足的话，肯定是商用物业的投资比较划算，因为可以给人家做生意，也可以自己做生意，投资回报大，一些原来就比较热的铺位，保值性也好，无论是自己用还是放租，收益都很可观，不像住宅，完全属于消耗性的使用。商业物业的增值空间比较大，住宅还比较麻烦，除非是很豪华的物业，一般租金金额都不会很大，不是很值得费那么多时间精力。
比起动辄几百万的商业物业投资，住宅物业的投资有些小意思了，而且在做住宅投资的时候，已经购买的住宅带有租约在投资住宅物业时是经常遇到的事情，推敲合同条款就是很关键的事情，需要很多专业的知识。更况且现在“房产新政”的实施也不利于住宅物业的投资，所以我以后还是集中于投资商用物业。
记者：商业物业也有多种形态，比如街铺、小区商业、大型MALL、专业市场，你好像特别钟情于街铺，这是为什么？
梁先生：我认为街铺还是有它独特的价值，它是位置决定一切，资源比较少，有一点“只此一家，别无分店”的意思，收租也好，转手卖也好，都会很有市场。但大型商场或专业市场就不同了，有很多层，很多的选择，人家可以选择租还是不租，只有等到整个大场都旺了才有价值，如果大场不旺，那投资就注定失败了。
记者：对广州目前的商业物业的投资环境怎么看？是一个投资入市的好时机吗？
梁先生：相比以往，目前来说不是一个很好的时机。2000年到2002年是一个比较好的投资时机，物业可选择的余地比较大，每个区域的商业中心都有很多街铺可选择。现在整个政策的导向可以说重点打击房地产的投机现象，虽然主要是打击住宅领域投机，对商用物业投资影响不太大，但也有影响，更重要的是目前市场的需求不是特别旺盛，北京路、上下九、农林路的一些物业价格都已炒得很高，相应的，投资风险就会比较大，利润空间比起前几年，降低了很多。
记者：正在实施的“房产新政”对你的投资是否有影响？还有最近银行联网以监督个人账户、提高二次以上买房者的贷款利率等会否对你有影响？
梁先生：坦率说，前一段的国家规定的买卖住宅房产的营业税提高的政策对我的影响还是很大的，因为两年内的物业交易增加了5％的营业税，一买一卖就是近7个百分点，整个下来成本增加不少，所以在住宅物业的投资上，我会收紧步伐，更加谨慎，以后除非是非常“心水”的住宅项目，否则应该是不会轻易出手的，投资还是集中在商业地产上。
至于银行联网以监督个人账户、提高二次以上买房者的贷款利率，限制贷款炒房的政策对我影响不是很大，因为我用于投资地产的钱大部分都是自己的存款，贷款不到三成，所以影响很小。
投资心经
1、如果手头资金充裕，在商业物业方面做短线投资还是有较大获利空间，看准了，快点入货，找准下家迅速出手。一来节约时间，二来资金回流快，风险较低。
2、商用物业比住宅投资门槛高，但获利的空间也更大，因为商用物业投资回报普遍比住宅大，升值潜力大，资金充足的话，加上市场走势良好，当然做大生意赚头大。
3、需经常做收集投资资讯这类功课，主要来源于网上信息和中介的专业介绍，房管局的地产成交数据政策性很强，是指导大局的，不是很合适投资者借鉴。而网上中介提供的地产成交数据除去一些稍微的泡沫之外，基本上是能够反映地产的走势。
4、更倾向于二手商用物业，原因就是价格比较活络，可以跟原业主讨价还价，不像那些一手的商用物业，发展商定下的价格没什么弹性，不易压价。同时它的商业价值已从该区域的商铺租赁市场验证，更有把握。
5、下手一定要快，看准了，马上出手，在投资的过程中，一向出手很快的梁先生在这一方面感触颇多，有因为自己动作快拿到好店铺的经历，也有因为动作没有快过别人而失去良机的遗憾。6、投资商用物业，资金非常关键，要不会很受限制，一旦陷入资金困境，周转不开，会不得不放弃投资或者急于抛售而蒙受经济损失。
记者手记
商铺投资，资本的游戏
据江湖传闻，本地某位列前茅的房地产企业的内部，随着这两年楼价快速上涨，该公司几乎全员卷起一股投资房产风潮：普通员工干起了炒筹转卖获利的事儿来，中层纷纷做起住宅短线投机或长线投资，而公司高层，则纷纷出手炒起了商铺。
同是房产投资，还是有不同档次的，而要玩得够大玩的就是心跳，自然是往商用物业下手，当然，商铺、写字楼这玩意可不是人人能玩的，其资金门槛，已将普罗大众拒之门外。本次的主人公梁先生也是颇有资产的主，首次出手便是200多万元，高的一次出手则达1000多万元，所以，别看人家一次转手就赚上几十万甚至数百万元，其实那是靠着雄厚资本作为后盾。
据说人赚钱有几个境界，初级的是“人找钱”，也就是靠出卖劳动力赚辛苦钱，这是必要的原始积累过程；第二层次是“钱找人”，当一个人或企业拥有相当高的技术、知识、名气、品牌等核心竞争力之后，资本会自动找上你与你合作，以求其资本的更大增值；最高境界是“钱找钱”，也就是手头有了资本，只要善于投资理财，它将会进行高速的增值。
商业地产的投资，特别是大宗商业物业的投资，应该是“钱找钱”的境界了。近期，像摩根士丹利这样的资本巨鳄，已纷纷出手京沪的许多核心地段优质商业物业。
对于我们小老百姓，在还没有积累足够资本的时候，像梁先生所做的商铺投资自然玩不起，但投资的许多原理却是相通的，比如要有敏感的投资意识，投资前做足功课，该出手时不犹豫不决，见好就收及时出手获利等等。
看看别人的赚钱故事，盘算一下自己手中的筹码，再拟定一个适合自己的投资计划，或许不无裨益。
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