供应量持续上升 部分片区出现饱和 社区商业寻求突围 投资风险增加
2005年深圳商业地产“更上一层楼”，即去年深圳SHOPPING MALL大唱主角，谋求对深圳传统以零售业百货为主体的商业格局的冲击及变革之后，今年商业地产来势更凶猛。保守估计，在未来两年里，仅是面积超过2万平方米以上的大型商业项目，全城推盘量都将会超过150万平方米，光今年推出的项目就达100万平方米。
伴随着众多SHOPPING MALL的入市，生态型购物中心、购物公园、专业市场等诸多新型商业业态也如雨后春笋般涌现，地下空间的开发亦已经进入实质性阶段。但在一系列利好背后，大型MALL盲目上马、龙岗中心城商业积重难返、返租式商铺营销模式备受争议等问题也随之而生。业界对今年商业地产走势的预测是“价格走势平缓”，但龙岗中心城及福田中心区的商业风险会比较高。
供应 大型项目争相入市
据相关统计，加上诸如万科城商业街、百仕达花园第五期等社区商业项目，在未来两年里，仅是面积超过2万平方米以上的大型商业项目，深圳全城的推盘量将会超过150万平方米，其中以福田中心区、龙岗中心城、南山以及宝安中心区为最。而单单在今年，“商业项目推盘量也会超过100万平方米”，去年深圳中原集团旗下全资子公司、专业负责商业策划及招商代理的森拓普企业顾问(深圳)有限公司总经理韦泽铭预测。
今年被业界誉为中心区商业地产的破冰之旅，将在今年8月份封顶的怡景中心城被视为填补了福田中心区的商业空白。同时，星河地产尚有3个项目相继启动，全面铺开其在中心区的商业地产布局。而随着酒店、商业、写字楼项目的纷纷上马，南山商业文化中心区将在今年内进入一个建设高峰期。除去华南城，龙岗大型商业项目超过5个，逾10万平方米的项目就达3个，未来两年总供应量会在30-40万平方米。随着香缤广场4.6万平方米的商业项目刚刚握手家乐福，宝安今明两年也有望塑立起商业格局的雏形。
走势 局部隐藏风险
“整体来讲，今年商业地产的供应同去年一样，较为平稳。”至祥置业总经理周玮称。但就区域而言，龙岗本土地产商多倾向于认同本地商业项目过多过大，“已经超饱和了”。尤其是龙岗中心城，在目前入住人口仅约10万人的情况下，商业潜在供应却已经达到了50万平方米，再考虑到国家宏观调控因素，“今年龙岗商业项目要么价格或租金下降，要么销售或招商压力增大，甚至有可能导致经营不善。”五洲风情MALL发展商深圳市鑫业投资有限公司常务副总经理秦力明的这个观点在片区内较有代表性。
操作商业地产多年的韦泽铭则担心今年商业地产的“失败率会很高”，他认为，虽然去年像华润万象城与金光华广场的纯招商项目赢得不少口碑，但现下的很多商业项目仍然是租售结合的。“不少开发商缺乏长远的眼光”，其指出，福田中心区多数写字楼下都有商业裙楼，且多是一次性买断的，“在中心区目前商业氛围薄弱、人气不足的情况下，这种操作隐藏着极大风险。”
不过，周玮也指出一些新变化，“从去年开始，大型MALL多位于地铁沿线，开发商一般由大财团垄断，且其招商层面日趋国际化，更重要的一点，只租不售的招商模式也日渐有加强的趋势，地产商自主经营渐渐增多。”
业态 大型商场继续唱主角
去年华润万象城、金光华广场、中信城市广场、万鑫·五洲风情MALL、华南城等大型MALL等成为深圳商业地产的绝对主角，今年这种局面仍然得以维持。
粗略统计，在未来2年内有望入市的大型商业项目大约会超过10个——诸如罗湖的华润中心二期(内含商业步行街)，福田的怡景中心城、星河购物公园、晶岛国际购物中心，南山的益田假日广场、海岸商业广场、招商花园城中心，龙岗的万鑫·五洲风情MALL、东方国际茶都、东方广场、碧湖国际街区以及宝安的香缤广场等，而超过7万平方米以上的商业项目则约有8个之多。
中信城市广场三期地下空间项目将在10月份公开发售，25万平方米的华润中心二期项目将延迟到今年下半年动工，而万鑫·五洲风情MALL则会在今年7月份正式开业。有关专家表示，今年大型MALL对市场的号召力会进一步巩固，将比去年更为明显地改变深圳传统的零售商业业态格局，甚至改变深圳中产阶层的消费习惯。
新锐 地下空间方兴未艾
随着去年底深圳地铁的正式启用，地铁对深圳商业地产的影响日益凸显。目前深圳市金地置业顾问有限公司已以3亿元承租了总面积达44613平方米的地铁一期商铺，其中包括分布于大剧院站等主要站点的中型商场、主要设置于岗厦至购物公园区间的地下商业街，以及分布于各个站点的零星商铺。目前金地置业正在对地铁商业进行严密的市场调查，有望在近期确定租赁价格正式对外招商。随着地铁一期延长线等工程的启动，地铁商业将在鹏城商业地产中起到日益突出的作用。
除此以外，政府于今年2月1日首次挂牌出让的两宗地下空间使用权也颇引人注目。两宗地下空间地块位于车公庙深南大道两侧，未来将提供13720平方米的商业面积。其体量虽然并不大，但具有某种程度的象征意义，未来政府有可能继续出让类似的地下商业项目。与此同时，中信深圳集团所开发的地铁科学馆站地下空间商业项目、华联置业旗下的华联街项目均不约而同地向地下拓展商务空间，地下空间这种全新的商务形态有望取得日益重要的地位。
金地置业营销中心副总监高骏此前接受记者采访时指出，地铁在促进地面商圈与地下物业共同提升的同时可能改变各商家传统的投资理念与运营思路。地下商业空间的不断出现正是商家运营思路改变的重要体现。
现象 社区商业叫板大型商业中心
与此同时，社区商业也不甘示弱，开始谋求与大型MALL的对决。据至祥置业提供的分析数据显示，深圳社区商业价格从去年开始攀升，“升幅高达30%，甚至50%”，更令人吃惊的是，南山现代城街铺售价高企到6万多元/平方米，高出宝安街铺3万元/平方米均价的一倍之多！“去年真正用来出售的街铺并不多，置业者的投资机会不多，因此，价格才会如此高涨”，周玮认为，今年的社区商铺将会弥补去年的缺憾，尤其是以社区商铺为主的宝安。
此外，从去年开始，社区商业引进大型品牌主力店蔚然成风，诸如百仕达·东郡之于吉之岛、绿景·新美域之于家乐福，而目前，罗湖金色年华、龙岗新亚洲花园亦都引进岁宝百货，在今年社区商业猛增的前提下，这也会给外资及本土零售业巨头的扩张提供一个更大的发挥空间。
问题 返租销售前景不甚明朗
从前年开始，龙岗中心城商业就开始出现了返租销售模式。返租销售模式，这一营销方式一直存在争议，在国外是一种相对比较成熟的营销模式。近年来在我国的商业地产运作中也屡见不鲜，但是由于商家的诚信问题也出现了不少争议。深圳前些年在关内的一些项目中，也曾广泛应用，但是效果并不尽如意。
就龙岗而言，目前除了华南城及万科城商业街的商业项目外，甚少没有不进行返租的，诸如万鑫·五洲风情MALL、东方国际茶都、碧湖国际街区、布吉东大街等。发展商多是租售并举，并承诺由其统一经营5-10年，每年返给业主高达7%-8%的租金收益，甚至是在返租期满后，如果经营不善，发展商还能回购等等。
业界指出，原本在关内盛行的营销模式目前几乎全部转嫁到龙岗，这取决于置业者的购买力，关外购买力较弱。发展商此举，是一种无奈的营销方式，至于对今后经营管理产生的影响，要具体而言，目前尚难作出定论。
投资 门槛提高风险增加
深圳的各种商铺历来都是不愁卖的，然而随着房地产正成为政府宏观调控的重点行业，银行连续加息并提高首付比例，商业地产投资门槛普遍提高，投资风险也随之增大。
从去年开始，深圳各大银行就开始通过吸收个人消费贷款来增加房地产开发贷款的安全系数，商业项目按揭首期普遍由三成提升至四成，部分银行甚至提升至五成，某些风险较大的商业项目甚至遭到银行“拒贷”。一家商业银行信贷部负责人向记者透露，该行现在对商用房、投资型及高档商品房按揭贷款作出了“更加细化”的贷款原则。“我们对居住需求的按揭贷款全力支持，但对投资类型的物业就要实行总量控制。”其中商业项目被列为区别对待的首要物业类型。
另一点需要注意的是，深圳商业开发缺乏产业基金的支持，其开发资金主要来源于银行贷款，而且在操作上以分割产权出让的模式为主，抗风险能力更显脆弱。再加上许多发展商对商业地产操作模式一知半解，一旦前期定位失误，其风险更难以预料。一位不愿透露姓名的专家甚至指出，以往投资商铺“一铺养三代”的时代已“一去不返”，普通投资者对市场风险应有理性认知与应变对策。
评论加载中…