关于商业地产我就想讲几个问题，因为对这个项目了解并不多，只知道规模很大，有10多万方，我们最近在北京，在一些城市搞了一些商业地产的论坛，因为商业地产是一个热点，特别是在北京。商业地产对照应该是从美国20年代开始的，应该是从大型的购物中心开始的，他英文名字就是SHOPPING MAIL，大家知道美国的汽车文化，他一般就是购物方式和我们国内还不太一样，我们需要什么就买什么。但他们是一回只买一点，一个星期有可能是一个月买一次，所以大型的购物中心往往能力满足他们的需求，， 而且供应面非常大。而且就是说他是集娱乐，餐饮，购物相结合为一体的。它的主要特点就是商品服务，价格便宜，还有一个休闲娱乐结合。什么像电影呀，小孩的购物它都具备，它是一个综合的购物中心。再一个关键是什么呢？它有它的停车场。
我们国家是在2000年左右开始效仿这种模式的，集购物、娱乐为一体的这样的购物中心，上海的正大广场，大连的荣德广场，广州的天河城，以及包括武汉的世贸和武广，他们都属于这一类。就是这样的购物中心，我想就是说盘龙城这个位置我估计也是属于这一类型的一个商业地产。餐饮、娱乐，人到这里来，一天可以不出去，什么都有。我想应该是这么一个定位，就是说从我们商业地产的规模来看，在国外像英国、美国、澳大利亚这么大型的购物中心他的规模一般在10万方左右，而我们国家一般是在15万方。这个大是和国家的人口有关，做商业地产一般的发展是分期为主，一般在开发过程当中是分期的逐步实施的。
再一个因为商业地产像2000年基本上就是从选址的角度上来说，没有很好的理论支持。完全是凭经验。一个是投资商的经验，再一个是商业的管理经验，当然还包括娱乐设施以及餐饮业的经验，因为涉及面很广。所以你说这个地方是不是仅仅就是服务盘龙城，如果这个地方做好了，其他的商人愿意过来，有购物的特点，它一样有吸引力。你比如说武广，它那边有中南商场，但是有时候人就习惯了逛武广，它不一定就喜欢这个地方，有时候没有很多的规律，都是具体的人气等等。所以凭经验，凭宣传。在选址上面要特别的注意，这一点我是这样理解的。
再一个规划设计上，就是一定要使投资商和商业结合。就是做餐饮行业的，也要和娱乐结合在一起，大家一起来做。关于规划人流交通这一块是相当重要的。再一个是市场定位。关键是市场的培育，这都和规划有关。再一个就是说关于休闲娱乐的方式，一定要结合适合当地的环境，当地人文特点以及娱乐方式，大家喜欢什么东西就做什么东西。因为现在我们国家商业地产做得比较好的就是大连万达。它的几个营销方式是定单式的地产，就是我先和商业地产搞好，我作为投资商他就是和大型的商业企业签订了战略联盟。这样来双方都规避风险，做商业他规避了投资地产的风险，做地产的规避了金融的风险。这是他的一个经验。因为他以前也有过教训，就是他因为卖了，他卖了以后他有个教训，他所有卖出去的商业地产，大概统计了一下也只有也只有60%左右，出现了问题，有时候没有办法就回购了一部分。
所以现在的策略一个是定单销售，第二个就是只租不售。就能够保持良好的经营秩序，就是你卖出去的时候就乱了，控制不住局面了。如果两者相结合，就可以保持一个良好的经营秩序。所以说这个项目我觉得一个是合理规划，适当的扩大规模，然后分期发展。投资商一定要和商业相结合，建立这种战略联盟这种关系，辐射盘龙城周边，汇集整个汉口地区，只要你做得有特色，我就相信你可以做得更好。盘龙城是有一定优势的，慢慢的过渡。现在慢慢是汽车文化了，距离已经不遥远了，大家愿意转一下的话，那效果就会更好。普通商业的范围，不只服务这一块地方，甚至是为整个武汉市，也有这么一个大型的购物中心，集休闲娱乐为一体。
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