“地产进化论：宏观调控下的物种选择”博鳌·21世纪房地产论坛2005年8月5日在中国海南博鳌正式拉开大幕。本次论坛将广邀中国地产界的巨头、中国金融界的才智及致力于中国地产行业的精英近500余人就最新市场语境下的中国房地产政策，解构行业发展新路径，共同推动中国房地产行业发展进行深度探讨、批判及群策群智。本次论坛还将首次启动“中国地产行业六方会谈”。以下是中国零售企业网对铜锣湾集团总裁陈智发言的节选
陈智：
从微观上来讲，一个MALL可以改变一个城市，一批MALL可以改变一批城市，在我们以前，MALL没有出现前，大家知道在四、五年前在上海看不到正大广场，在北京看不到东方新干线，深圳也看不到铜锣湾这样的MALL。仅仅几年说明行业的发展非常大，对城市是改善的。
在没有MALL之前，一个城市的主流商业就是大型综合性百货，就是原来的国营商店留下来的百货，或者是刚刚兴起的大型卖场，这是中国的现状，自从有了MALL以后，城市有了很大的变化，MALL是城市的商业名片，有了MALL就成为城市的地表，可以这么讲，拿上海来讲，如果我们看到这个城市，拿掉20个百货公司，你不会感觉有什么变化。在上海如果拿掉了百汇广场，白领和小资就会感觉城市变成不可爱了。
如果再拿掉正大广场就会认为上海没有可看的，例如南京路步行街是没有什么好去看的，本地人或者做商务的他们不会去看。所以说拿掉了MALL就没有什么看好的。
深圳也是这样，拿掉了MALL城市就不好玩了，从这方面看MALL对城市的概念是非常大的。同时也增加了城市的吸引力，改变城市的功能，完善结构。从一定意义的程度来讲，增加了城市招商引资的可能性。
从中观来讲，MALL对中国的改变是非常影响的。中国的现代商贸流通业的代名词是什么？中国从1990年开始，就已经有连锁店的形式，尽管只有14年，已经翻天覆地。也可以说是改变了中国，是巨大的翻天覆地的变化，在90年之前，没有出现连锁商业之前，有一些单独的百货商场、零零碎碎的商业，从外商的角度来看，就是落后。新的MALL出现以后，对行业的促进是非常大的。自从93—94年中国出现大卖场后，中国的商业又一次飞跃。这是因为中国的开放，已经出现了这种变化。自从MALL出现以后，我们的流通方式已经有很大的改变，将来我信心有更多的改变，在中国形成整体的大规模的MALL的连锁网，或者有非常多的MALL的时候，中国的流通方式会有大的产便，是革命性的。
前几天参加了拉斯维加斯的世界购物中心，他们统计2004年全美国的社会销售零额55%是从MALL卖出来的，超过了2万亿美金。这是一个非常巨大的数字，也是非常可怕的数目，这说明MALL已经成为引导这个城市的作品，有很多的超市和便利店都在MALL中生存和发展。美国很多的郊区都会有四、五家在综合百货里面开业，
中国未来的情况是怎样的，主观的判断，不一定是肯定的，这是现在美国的商业，将来中国的商业肯定会是这样的。总体的趋势的是这样的，他们用非常成功的商业模式，我想不会有太大的问题。所以MALL这个行业会有非常大的改变，从宏观上改变了中国。
对中国大的经济课题，我自己认为中国会有大的改变。有很多的媒体不清楚MALL的政策是怎样的，无法判断和支持。一会儿说商业部和谁一起调查，一而是商业调查，这种变动还会持续。最重要的是MALL一定要做，在国家里面贡献是非常大的，如何回避风险，如何少走弯路的问题。
从宏观上来讲，MALL与中国的就业有很大的关系。例如北京的金元MALL在里面就业的人超过11000元人，我们自己发员工的工资不多，但是在里面工作的超过了1万人，还有为MALL提供各种服务的人员也是非常多的。例如帮我们做广告、清洁的人员。MALL的餐厅有很多间，一间大的就有8000多人，非常大的酒楼在上面有七家。也可以解决就业的问题。促进中国农村城市化的进程中，我也有思考过，有非常多的促进。在美国、日本、加拿大、澳洲很多的MALL在一些小的城镇交汇点就会形成一些MALL。现在这些大的矛盾，长三角、珠三角等首都经济全这些地方会形成多个MALL，会比较有利一点。像首都经济圈周边会有MALL。东京对全国的贡献超过了四分之一，我想将来的中国都市化的进程中是中国非常重要，我们的MALL选择地点一般在郊区附近，如果建成项目后就会变成小的城镇和中心区，很快就会形成一个产业链或者旅馆、其他的商业等等都会形成，最重要的点是大大促进了地价、楼价标准。土地价格的提升令很多的地产商征地，农民将土地卖给发展商，我认为这是非常好，这样MALL就会有效肥能力，而且可以拉动内需，对国民经济的发展也会起来作用。
国外住宅产业郊区化，现在已经不是一个新鲜话题，包括了北京、广州交通都是非常方便的，修建这种大规模的MALL，是非常何时的。
目前最大的MALL在东莞市，建起了600多亩的MALL，当时的地价是12万—15万亩，虽然还没有开架，但是地价已经上升到150万元。楼价原来不存在商品房，现在有很多大面积的商品房有很多的促进作用，也拉动了内需。
渠道上，大家听到比较多的是去年东方家园和木美提出中国加入WTO后，全面进行开放。外商的企业讲到外商的待遇，这的的却确是因为中国未来的商贸流通业的渠道在哪里，如果控制了你的，就没有办法改变你。我们会做一些附加值很低的产业，昨天从日本飞回来，我们看到家乐福在日本是生存不下去的。家乐福在日本的店铺也不多，整个集团都退出日本的。万科隆开业了几天之后就退出了，因为日本不欢迎零售业，沃尔玛在日本一家都没有，他们在保护本土的商贸流通业，动用了国家的力量，我们自己在开放的时候，要培养自己的流通渠道。
培养中国本土的品牌和载体，将来有很多的MALL连锁集团后，栽培渔中国本土的商业品牌过程，会有很多的价值。例如，在一个MALL中加入大型的百货和小型的超市，有中餐、西餐、电影城等等。如果连里面的内容都不是中国的，就会出现产业的空洞化。销售的都是别人的东西，为别人加工，我们看到，大家会议一下，大家是否看到过咖啡店是否有中国自己的咖啡店。我想说一定是没有，是否有中餐连锁品牌，没有。娱乐的是否有权过的连锁品牌，更加的没有。
我们的服装珠宝、鞋帽是否有，有，但是没有人知道。中国发生了翻天覆地的变化，就是有非常好的零售终端培育我们。
做了一个MALL以后，只要满足讨论，我会帮助你装修，三、五年不会要钱。还要考虑到是否成为全国性的连锁店，绝对不可能。现在MALL有通过机会，发展自己的品牌，我相信中国未来提供给MALL的机会会很多意义也是巨大的。
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