一哄而起、无序竞争，商业地产正陷入一个水深火热的境地。一些投资额数以亿计的商场外表光鲜亮丽，开业时轰轰烈烈，开业后却没有出现想象中人头涌涌的场面，更谈不上日进斗金。
7月下旬，国家商务部市场体系建设司会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟以及中国建设银行总部相关负责人，低调进入广州、东莞、深圳，开始对广东大型商业地产进行实地调查。
“及时摸清商业设施的增量，发现商业地产市场的问题，可以为中央调整行业政策提供依据。”中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平说。
种种迹象表明，商业地产项目布局无序、同质化竞争严重等现象已经引起国家相关部门的重视。
繁荣背后的虚火
据专家介绍，商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，规模大小各异。规模大的商业地产如SHOPPINGMALL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。
对于地方政府而言，时尚、漂亮的购物中心不仅是城市的门面之一，而且能够提供税收、吸纳大批劳动力，带动制造业、物流业等上下游产业的发展，是启动内需、拉动地方经济的引擎。
近几年，民间投资冲动与地方政府支持齐头并进，造成了我国特别是珠三角地区商业地产的空前繁荣。大型商业地产如雨后春笋拔地而起，如：广州的正佳广场、东莞的华南MALL等等。
然而，一哄而上、无序竞争，将商业地产陷入另外一个水深火热的境地。国家统计局公布的统计数据显示，今年第一季度全国商业营业用房空置面积为2612万平方米，同比增长20.3%。一些投资额数以亿计的商场外表光鲜亮丽，开业时轰轰烈烈，开业后却没有出现想象中人头涌涌的场面，更谈不上投资业主想象中日进斗金的景象。
专家认为，商业地产开发已经过热，不少城市出现了商业网点位置重叠、同质化竞争严重的现象，但总体上来说，商业地产的发展空间还是存在的。
商业地产缺乏策划
素有“商场医生”之称的香港创基（商场策划）集团公司（下称创基公司）董事长沈永年说，目前内地商业地产还处于初始阶段，商业业态和布局处于一种无序的状态，并且档次较低，商业地产开发商的开发行为缺乏专业性，商业地产开发各自为政，商业网点位置重叠、同质化竞争现象严重。甚至出现一些针对中小投资者的商铺因为定位不准确，导致无法经营的局面，造成“有场无市”的尴尬。
据介绍，沈永年是第一个把手提电脑引进北京中关村的人。1990年，沈永年创办了20多家电脑连锁店，每月都要出国考察的沈永年每到一处都要到商场转转，看得多了，便研究起来。正在此时，香港旺角一间旧酒楼拆除，改建为电脑城，即现在的“旺角电脑中心”，整个过程均由沈永年策划实施。经此一役，沈永年便转投商场策划及代理。
据悉，沈永年已成功在香港、新加坡、台湾及内地等医治了近三十多个问题商场，经他一手“救活”的商场，无不成为商业旺地，被港台及大陆媒体誉为具有神奇力量的“商场医生”。经沈永年包装成功的案例有广州蔡澜美食城、香港黄埔蔡澜美食坊、旺角电脑城、星际城市、重庆大都会广场、深圳赛博数码中心、东莞经贸中心及近期的深圳佳宁娜广场和广州星际数码港（电脑城）和深圳地王Delicity等。
沈永年指出，目前国内商业地产开发商很多都是由住宅开发商转行过来，而商业地产运作复杂程度远高于住宅。住宅楼群为增加项目卖点，往往将部分物业改为商场，分铺出售经营，但国内商场不重策划，只考虑到铺面的租售率，一开始就大张旗鼓地售铺，把整个商场“散卖”出去，没有考虑过以后经营的方向，经营期间才发现整个商场乱的像菜市场，不但管理会出现问题，后期宣传推广更是跟不上，发展前景不容乐观。据沈永年调查，虽然国内够规模的大型购物中心约236家，但是真正经营火爆的却为数不多，这说明硬体设施确立之后软件配套的不足。
针对这些现象，沈永年对国内即将倒闭的大型商场提出三点建议：第一、周密策划，第二、合理销售、招商，第三、精心管理。这三味药就象中医诊脉，梳理病根，标本兼治，一改以往商业地产外表金碧辉煌，内部空虚的泡沫繁荣态势。沈永年认为“做大做强不如做久”，他目前正在运作的深圳东门天下购物生活艺术区，即可以清晰看出这一思路。
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