一、 调查内容
第一部分： 房地产市场环境调查
1．政治法律环境调查
（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。
（2）有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
（3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
2．经济环境调查
（1）国家、地区或城市的经济特性，
（2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
（4）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
（5）国民经济产业结构和主导产业。
（6）居民收入水平、消费结构和消费水平。
（7）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。
（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
（9）财政收支。
3．社区环境调查。
社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
第二部分：房地产市场需求和消费行为调查
1．消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
2．房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。
3．需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。
4．购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
第三部分：房地产产品调查
1．房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。
2．现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
3．新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。
4．本企业产品的销售潜力及市场占有率。
5． 建筑设计及施工企业的有关情况。
第四部分：房地产价格调查
1．影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
2．房地产市场供求情况的变化经趋势。
3．房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。
4．开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。
5．国际、国内相关房地产市场的价格。
6．开发个案所在城市及街区房地产市场价格。
7．价格变动后消费者和开发商的反应。
第五部分： 房地产促销调查
1．房地产广告的时空分布及广告效果测定。
2．房地产广告媒体使用情况的调查。
3．房地产广告预算与代理公司调查。
4．人员促销的配备状况。
5．各种公关活动对租售绩效的影响。
6．各种营业推广活动的租售绩效。
第六部分：房地产营销渠道调查
1．房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
2．房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
3．租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。
4．房地产租售客户对租售代理商的评价。
第七部分：房地产市场竞争情况调查
1．竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。
2．对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。
3．对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。
4．对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。
5．对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。
6．对未来竞争情况的分析与估计等。
7．整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量， 本企业和竞争者的市场占有率。
8．竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。
第八部分：商业地产调查内容
1． 商圈调查：主要的商业街区和商圈的分布、范围、特征、租金，商圈的吸引力分析和消费潜力评估；
2． 主要的商业物业调查：主要零售商、批发商业态分布、硬件特征、品牌状况、营运能力、服务水平、合作方式、入场条件、物业管理；
3． 典型竞争对手调查：竞争对手的定位、价格、营销、销售能力、基本物业状况、装修条件、交铺标准、行业地位、
4． 商业资源调查，供应商状况、品牌状况，各类业态业种的代表商家调查。
二、 工作步骤
1. 初步调查
（1）研究搜集的信息材料。
l 研究企业外部材料。从各种信息资料中，了解一些市场情况和竞争概况，从中了解目前市场上哪类房产最好销？其价格如何？当地消费者对房产有什么偏爱？
l 分析企业内部资料。对公司的各种记录、函件、订货单、年度报表等内部资料进行分析、从而找出产生问题的原因的线索。
（2）与企业有关人员进行非正式谈话。
从这些人的谈话中，寻找市场占有率下降的原因，如市场营销经理可能认为房产价格订得太高；工程部经理可能认为设计并不十分合理，材料供应质量不高；材料部经理可能认为，物价指数上涨太快，所划拨的经费不能全部采用进口或国内各种名牌材料等等。
（3）了解市场情况。
消费者对本公司所开发经营的房产态度，就是反映企业市场营销水平的重要标志，也是初步调查的关键内容。如为什么消费者不购买本公司商品房，就需要对用户进行调查研究。
2. 设计调查表及问卷
（1）当地房地产资源统计表，包括房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其他具体情况和调查日期等项目。
（2）房地产出租市场统计表，包括出租房地产名称、所在地区、出租面积、租金水平、出租房的类型和等级、室内设备状况（暖气、煤气、电话、家用电器、厨卫设备）、环境条件（庭房租市场的最大因素、具体房东记录、房地产出租公司的资料和调查日期等项目。
（3）房地产出售统计表，包括已售和待售房地产的名称、地区、开发商、数量、结构类型、成交期、成交条件（预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等）、出售时的房龄和状况、客户资料和调查日期等项目。
（4）房地产个案市调分析表，包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调查日期等项目。房地产市场调查中普通采用抽样调查，即从被调查总体中选择部分样本进行调查，并用样本特性推断总体特性。在实地调查前，调查人员应该选择决定抽查的对象、方法和样本的大小。一旦明确下来，参加实施地的调查人员必须严格按照抽样设计的要求进行工作，以保证调查质量。
3. 调查前期准备
（1）人员准备；
（2）计划制订、表格问卷设计、资料准备；
（3）调查内容、步骤方法分析；
4. 调查资料的整理分析
5. 撰写和提交调查报告
根据调查资料撰写以下报告及以下内容：
(1)项目分析报告
1、整体区域市场的研究
2、项目深度分析
3、竞争楼盘及畅销楼盘调研
4、目标消费群的调研
5、其它专项研究
(2)产品策划报告
1、项目开发理念的理解和提炼
2、项目开发策略的确定及选择
3、项目主力消费群的范畴
4、项目市场定位的确定
5、项目规划设计的环境意见
6、项目主力户型、户型配比及创新建议
7、项目环境及配套建议
8、现场售楼部、物业管理、智能化等专项建议
(3)营销策划报告
1、开盘策略
2、定价策略
3、促销策略
4、付款方式策略
5、现场包装策略
6、单位推售策略
7、项目全年营销策略
8、公关活动方案
9、阶段性营销总结的建议
10、协助客户建立策划部并培训相关人员
(4)广告策略及计划
1、项目命名/各组团命名、
2、项目整体形象设计及包装（标准系统及应用系统）
3、项目主题广告语
4、项目主要卖点提纯
5、售楼部内外包装建议
6、项目现场包装建议
7、施工环境及样板房包装建议
8、项目全年广告策划方案/阶段性广告策划方案
9、各类销售资料的设计（包括：楼书、单张、展板、销售资料、合同、置业手册、礼品等）
10、媒体组合、投放频率、投放预算、投放计划的执行和编制
11、平面广告创意设计（报纸、夹报、海报）
12、影视广告创意（形象片、广告杂志、促销片、功能片）
13、电台广告创意
14、户外广告创意（路牌、车身、灯箱、指示牌等）
15、公关活动创意
16、企业形象及品牌建立计划
17、其它专项服务
(5)销售实战报告
1、销售程序标准化
2、奖励制度的标准化
3、销售手册标准化
4、销售人员的培训
5、定期总结及培训
6、考核制度标准化
7、团队精神及文化
(6)商业规划报告
1、 商业部分的整体形象定位；
2、 商业部分的业态规划和布局；
3、 硬件的调整建议；
4、 商业经营模式建议；
5、 招商思路、招商渠道建议；
6、 招商推广建议；
评论加载中…