一、市场调查的涵义
严格上说，市场调查是一种系统地设计、收集、分析并报告与企业面临的特定市场营销状况有关的数据和研究结果的活动，市场调查结果往往是企业领导者做出营销决策的最重要依据；狭义上讲，对于商业地产项目启动前期的市场调查则是通过收集、汇总、分析项目周边的市场环境、消费环境以及商圈状况等数据，项目所在城市的总体商业发展状况，确定项目的整体商业定位和业态定位的过程。
美国市场营销协会（AMA）的定义：市场调查是一种通过特定信息将消费者（顾客、客户和公众）与营销者（生产商、销售商）联系起来的手段。
（一）市场调查与民意调查的区别
1、调查结果使用者的不同
民意调查：政府、媒体或大众
市场调查：企业
2、调查的最终目标不同
民意调查：欲影响公众的意见与倾向
市场调查：要完成营销目的或提升营销业绩
（二）市场调查信息的使用者
外部用户群和内部用户群
二、市场调查的内容
（一）、市场调查对企业的作用
1、市场调查是市场营销活动的重要环节。
对于商业地产项目的运营市场调查在项目运营的前期、初期、营业期等各个阶段是必不可缺的。项目运营的前期，即招商期，市场调查对于确定项目的业态定位、品牌引进、经营方式以及租金收益等有着关键作用；对于确定项目开业期的促销方式、营销推广以及确定经营者的经营优惠政策有着不可忽略的作用；项目的营业期，市场调查更是贯穿在销售的各个环节之中，只有在销售的过程中及时了解竞争对手的促销策略、销售价格、商品结构及成交量，才能对自身的营销做出调整，逐步提高自身的市场份额。
2、通过市场调查，能够让生产产品或提供产品服务的企业了解消费者对其产品或服务质量的评价、期望和想法。这样就可以对产品的功能设计做出调整，对企业的整体社会认可度做出比较准确的评估，有利于规范企业的内部管理，使企业的内部环境及核心竞争力逐渐增强。
3、给消费者提供一个表达自己意见的机会，使他们能够把自己对产品或服务的意见、
想法及时反馈给生产企业或产品供应商。
（二）、企业通常需要进行的市场调查
1、产品测试
2、广告研究
3、包装测试------选择最佳包装
4、产品名称研究
5、形象研究
6、产品及项目定位调查
7、市场细分研究
8、竞争对手调查
9、满意度研究
三、调查对营销管理的重要性
1、提供作为决策基础依据的信息
2、弥补信息不足的缺陷
3、了解外部信息
4、了解市场环境的变化
5、了解新的市场环境
四、市场调查的程序
1、确定调查项目
市场调查之前必须要有明确的目的，如果没有明确的目的会使市场调查无的放矢，调查难以得到有价值的数据或需要的数据，更重要的是市场调查本身的目的并不是获得数据，而是通过所得到的数据为企业的发展及项目的运营决策提出基本依据，所以目的不明确的调查只会使接下来一连贯的企业计划遭到破产。
市场调查的要求：
（1）调查切实可行
（2）可以在短期内完成调查
（3）能够获得客观的资料，并能依据这些调查资料解决提出的问题。
2、制定调查方案
市场调查的目的明确之后，应该撰写具体的市场调查计划方案，接下来的市场调查就按照既定方案按部就班的进行，调查的计划方案里还应包括跟踪监督机制以及根据实际的进展的调整计划方案，具体说以下几点是市场调查的方案必不可缺的：
内容： （1）调查目的
（2）调查对象
（3）调查内容
（4）调查方法
（5）调查时间
（6）调查费用
（7）调查组织
3、问卷设计
4、抽样设计
5、实地调查
6、调查数据分析
7、撰写调查报告
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