展望2007年，青岛房地产市场将走向何方？本期就青岛楼市发展情况推出12点预测，对房价、土地、金融、高端物业、中小户型等问题与业界内外共同探讨。总体来看，2007年里，"国六条"的影响将在市场中逐步显现，小面积住宅的推广将丰富和完善市场供应结构，人们的心态将更加安稳理性，楼市可望改变"虚火"情 况，逐渐回归真实……
期待青岛楼市，在平稳与健康中收获精彩的2007。
房价在平，稳中分化
对房价涨跌的争论从来没有停止过。结合2006年房地产市场发展情况，2007年青岛楼市的房价走势将以平稳增长为主，但增长幅度将继续回落。
首先，价格走势有其内在规律，市场将承接近几年来的增长走势。2007年，我市社会经济、城市建设等各方面将继续稳定增长，房地产市场作为经济大局中的一个方面势必将承接其良好势头，即在平稳中前行。
其次，从国内房地产市场整体环境来看，经过连续几年的宏观调控，各地房价虽有回落，但涨势依然。就青岛房地产市场来说，2007年是市场转型的关键一年，而作为市场"晴雨表"的房价，更多的表现将是平稳。
再者，旧城改造、年轻人结婚等因素带来的刚性需求将继续增长。另外，我市属建设用地紧缺型城市，2007年土地市场将以存量用地供应为主，因此开发企业对土地资源的争夺将更加激烈。同时，各界关于人民币持续升值、股市利好等外围因素的讨论也将为2007年房价涨幅回落提供佐证。
2007年房价构成将会出现分化。楼盘品质较高、周边配套齐全、地理位置较好的房子依然具有一定的升值潜力，也容易被更多的购房者看好，因此价格将在保持坚挺的情况下小幅上扬；但不排除个别地区、个别楼盘的房价会出现下跌，而这也是一个健康理性市场的正常表现。总的来说，2007年青岛房地产市场的价格结构将更加合理。
土地市场，稳中变奏
在国家宏观调控措施频出，调控指向越来越清晰的时候，2007年的土地市场无疑将继续成为调控的重中之重。
2007年我市土地市场出让活动中，将在加大供地力度、加快供地速度，供地采取多样化、出让种类均衡化的基础上，在突出土地出让类型上有所侧重。其中，加大对普通商品住房用地的供应和经济适用住房的供应将再次成为我市土地出让的重点。
在政策面上，土地制度及相关法规政策将更加规范、细致。土地集约化管理将在土地日益稀缺的情况下继续加强。相关部门在对政策的理解和执行力上更加侧重细节管理。在出让手段中所采取的"招拍挂"方式逐步被市场和开发商所接受的同时，2007年将对以往土地出让多采取的"挂牌"和"拍卖"方式进行探索性的拓展，"招标"也许将成为2007年土地出让的新模式。
《青岛市住房建设"十一五"发展规划》已经明确要求在我市七区内，五年内共提供约5000亩的土地建设普通商品住房。在2006年12月，市国土资源和房屋管理局《关于落实普通商品住房建设用地计划的通知》中明确规定出各区域的出让数量，2007年市内四区将出让普通商品住房用地400亩，崂山、城阳和黄岛区各200亩。
新年伊始，我市开始执行国家关于调整新增建设用地土地有偿使用费有关政策标准，新增建设用地土地有偿使用费标准将在原基础上提高1倍。但这些对土地整体价格的影响不大。
热点片区，上演血拼
青岛楼市的2007将是热点片区的血拼之年。
山东路、海尔路、香港中路、城阳、西海岸都将是今年的焦点。市场的焦点意味着也是购房者关注的焦点，更意味着有可能成为市场消化的难点。
2007年，海尔路片区将有崂山国际花园、檀香湾、海尔•东城国际三期、盛和大厦、大拇指广场等项目一决高下；拥有了环宇•康庭、良辰美景、嘉煌•创异时代、新兴公社等项目，山东路板块将继续承担"楼市杠杆"的角色。几年来，香港中路一直是青岛楼市的样板区域，而今年它将凭借鼎盛时代、青岛世纪名人广场、凯悦中心、万邦中心、东海路9号等多个超高层项目，夺取市场各方的目光；而西海岸片区的隆海•海之韵、光大•海韵丽都、汇智广场、达利广场、福瀛•锦锈前城、中南•海湾新城、山海景园、泽润•幸福城等楼盘则凭借海底隧道开工的利好消息，翘首面对市场各方的期待。
如同一枚硬币的正反面，热点片区的崛起也值得我们思考。多个楼盘集中在同一片区，可以相互借势，比如在配套等方面合作，可享受鲇鱼效应带来的益处；但如果相互拆台，搞不正当竞争，势必上演血拼之战。
毫无疑问，在2007年青岛房地产市场，片区之间的竞争已经展开，必将催生新的操盘手法、推广模式，给购房者提供新的居住模式。而随着竞争的深入，片区竞争也将在血拼之后转向内部合作。
外地大鳄，集体发力
“狼终于来了”，绿城、宝龙、万科、上实、和记黄浦，2006年一个个重量级的开发商鱼贯而入。外地开发商进入青岛市场，是意料之中的事，但速度如此之快却是意料之外。2006年外地开发商的影响仅仅表现在心理上，而2007年，外地开发商要"真刀真枪"地投入青岛市场。
对于外地开发企业与本土企业在开发水准上的差异，一位青岛的业内人士曾比喻是工业文明与农业文化的差异，这颇让人觉得有些言过其实。
但从万科的运作速度来看，却又不得不认同。去年8月份拿地，今年5月份将进行销售，期间一个近40万平方米的大社区，要经过规划、审批、开工、销售诸多环节，其速度之快确实让青岛房地产感受到"狼"的锋利。2006年底，绿城"理想之城"也已开工，一个四千多亩的项目，已经开始在李沧东部逐步绽放。
据业内人士透露，几家国内一流开发商也正在准备涉足青岛，国内大的房地产企业从一线城市进入二线城市是大势所趋。因此，2007年新的外地企业突然宣布进入青岛也将是不足为奇。
始自2006年的外地开发商进入青岛，仅能理解为第一个"波段"，即立稳脚跟，与本地市场融合，扩大品牌影响力。无论是绿城、万科均不讳言今后将在青岛乃至山东有更大的发展。在青岛，由点及面，占领更大的市场份额，相信时机成熟，会有第二轮的发力。
品质地产，高奏凯歌
如果说"品质"是中国房地产企业真正直立行走的起步点，那么，2007年青岛房地产市场展示给我们的，将是一个回归产品品质的身影。
宏观调控给房地产市场带来的根本变化是让消费者更加理性。买房的目的不仅仅是为了居住，而是向获得舒适型和高品质的居住条件过渡，通过居住品质改变生活品质。
2007年，调控的后续效应、市场风向的变化、楼盘投放量的增加、外来企业的进驻等因素的综合作用必然引发激烈的竞争，市场也将逐渐向买方转变。在百姓日渐理性的置业目光里，一个比实力、重品质的房地产市场更加清晰起来。
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