对于真正高明的商业地产操盘手来说，他不是在出租、出售商铺，而是在贩卖一个较高的投资回报率。
目前，广州大型购物中心正佳广场的地下负夹层（又称M层）正在大幅调整经营模式。“当年M层卖出了每平方米8万元的均价，但是到2007年底，M层已经陷入半死不活的状态，出租率低至69%，平均租金竟只有18元/平方米。”一位知情人士透露。
商业地产操盘手邓国坚正在主导这次M层的转型。他认为，M层不成功的关键在于：一是没有进行商业规划，当初只是简单地找了一个中介公司和设计师，把商铺卖了出去，而在商场的定位、商铺设计以及通道开设等方面都犯了错误；二是不懂商业运营，以简单的物业管理代替商业运营，造成M层的商业布局混乱。
“现在我们提出了要给承租者制造商机的商业运营思路。在经过详尽调研之后，将M层定位在白领，并从这一群体需要的商品和服务来进行商业布局。目前我们正引导一个个商铺经营者重新定位自己的经营。”据邓国坚介绍，经过5个月的改造，M层的出租率已经达到87%，租金、管理费同比增长了241%。
实际上，商铺增值的关键正是它的高投资回报率。在进入正佳广场之前，邓国坚操盘了广州的流行前线地下商业项目。据不完全统计，现在流行前线每平方米的平均租金在2000元左右，这个均价在全国也是最高的。
铺王到底是怎么炼成的呢？邓国坚认为，首先是要有一个好的商业规划，并且规划要先于开发。流行前线项目在1998年拿地，然后用了一年时间做商业规划。“在1998年之前，我国几乎所有的商业平台都是按照产品分类进行划分，如现在的百货店还是按产品分类设置为一层卖化妆品、二层卖女装、三层卖男装、四层卖文体产品等。当时我就考虑：为什么不能按消费对象来划分，与传统商业形成错位竞争？在经过广泛调研后，我们把流行前线定义为只做15岁～25岁年龄段的、潮流前卫的年轻人的生意，也就做成了按照消费对象划分的主题商场。”在定位确定后，流行前线再按照经营商品的特性，考虑设计多少商铺、多少服务项目，以及商铺的大小、装修风格、通路开设位置等。当时流行前线近400个铺位在3个月内就全部完成了招商。
事实上，广州有很多不成功的商业地产项目就是在商业规划或者运营上没有做好。比如位于北京路的名盛广场，定位从“国际性旅游购物乐园”改为“广州首个国内成人卡通主题商场”，后来又整改为小商品批发市场，最后被迫交由天河城百货整体冠名并独立经营管理。
对于商业地产项目来说，招商不是关键环节，它要的是筑巢引凤。只有商铺具有高投资回报率，才能卖出或者租出高价钱，甚至成为铺王。
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