| | 从2006年以来，喧闹商业地产市场开始安静了许多，表面上看来似乎已开始走向理性，其实这只是隔河看柳。
资金——商业地产第一障碍
现在，商业地产面对的诸多问题主要来源是商业面积也像住宅一样销售。商业要求的是长期可持续经营，住宅开发却是售出为止，两者大相径庭。但开发商们最终还是不得不选择以卖为主。究其原因，主要是资金压力。一方面是商业用地的开发成本高，另一方面是开发商追求开发利润最大化，寻求尽可能多的回报。开发压力过大不得不卖，这一点虽无奈却值得理解；而那些抱着利润最大化想法而将商业面积销售的开发商，似乎也不能算错，必竟企业经营的最终目的是为了赢利。但这违背了商业只租不售的规律，所以售后的商业就鲜有成功的了。
资金是商业地产发展要绕过的第一道屏障。虽然2005年底几乎掀起了一股REITs热，而且有了越秀试水的成功，但越秀仅是个案。若干年内，基金或者是REITs对绝大多数商业地产开发商来说不过是镜中花水中月。原因有二，一是这些基金或是REITs都是嫌贫爱富之流，不会青睐资金短缺的开发商或者项目，更不会去雪中送炭，只有那些有着统一产权和稳定租金收入的项目才会获得基金及REITs的认可。因为这些基金和REITs的特性就是要有稳定的可持续回报，因此它们不会从项目的前期开发就涉足。还有一点是人们比较容易忽略的，中国的金融市场和房地产市场还处在发展之中，换句话说，市场并未成熟。没有一个成熟的市场环境，当然也就没有基金和REITs生存的土壤。另外，人们一直期盼着风险基金和产业投资基金的出现，可是目前我国也还没有与之配套的法律。所以，近些年内，不管是什么形式的基金或是REITs，恐怕对绝大多数的开发商来说都没有实际的意义，商业地产的开发商们应避免对此投入过多热情。即使将来基金出现，也是远水，解不了近渴。
售后包租——商业地产第二障碍
目前市场较流行的商业地产营销方式是售后包租。给投资者5年、8年甚至10年以上8%或10%的租金回报。表面上，这似乎极大的降低了商业地产的投资风险，但对投资者却有着更大的欺骗性。
商业地产开发商要面对房地产开发和商业经营双重市场风险。基于这一点，我们可以把这些开发商分为三种，其一是根本不考虑商业后期能否存活，只要把项目卖掉就行的开发商。早期的商业地产开发商大多是这种类型。商业面积售后不管，投资者有成功但也同时被套牢者。绝不都是所说的一铺养三代，也有一铺套三代者；其二是对市场盲目自信乐观型开发商，忽视商业地产开发的专业性，忽视商业经营的风险。这部分开发商所开发的项目死掉的最多；第三类开发商虽然能够认识到商业地产开发开求的专业性和未来商业经营难度，但面对资金压力，不得不售。目前的市场，以这部分开发商居多。他们肯投入精力研究租售的矛盾，探索多种形式和比例的售后包租，意图走出一条具有中国特色的商业地产之路。但从北京碧溪家居广场、巨库及很多城市售后包租但最终死掉项目说明，这种探索至今并未获得成功。尽管目前市场上又宣称出现了第三代、第四代的售后包租形式，但这些仍没有解决包租后的风险。所以目前所有形式的探索，都只是开发商的一厢情愿。
究其原因，就是商业经营具有很大现实性和不确定性。现实性就是商家一般不会赔钱经营，能赢利就经营，不能赢利即使零租金也不能打动商业经营者。因为商家进驻时的装修和后期的经营管理都需要很大费用，零租金也不能保证商家就一定能赢利，不能保证商家赢利，也就不能保证商家驻留。不确定性就是今天开业大吉，明天关张走人的事对商家来说极为正常。这两点是开发商所忽略或无力直面应对的。一旦商家人去楼空，项目租金收入全无，开发商又有多少资金能保证投资者5年、8年甚至10年以上的回报呢？如果售后包租能够保证商家不走和稳定交租，那么投资者才算吃到了真正的定心丸。所以，探索商业地产售后包租的路漫长仍很漫长。
后期经营管理——商业地产发展的第三障碍
开发商翻山越岭，绕过了前两个障碍，却有可能在此触礁沉没。如果说在售后包租方面开方商还能有所作为，那么面对后期商业的经营管理，开发商就实在是一筹莫展了。因为商业经营跟地产开发完全是两回事。其实，我国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也决不亚于房地产市场。而商业拼的就是经营管理。再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证长期稳定经营。
2004年底，我国零售市场放开后，人们对本土零售商最大的担心还是我们的经营管理理念和模式落后的问题。就商业而言，如果不能尽早缩小与国际零售巨头在经营管理方面的差距，那么“与狼共舞”就始终是一句空话。
最近一年来，在探讨商业地产开发模式时，大家提出了后期统一经营管理的观点。这个观点并没有错，但对开发商来说实在是勉为其难了，很多开发商也非常希望能够找到一个优秀的经营管理团队或公司，但结果却令人失望。因为即使在商业圈中，这样的团队或公司也是寥寥无几的。即使有这样的团队一般也只能满足自己企业发展的需要，而不愿或无力去帮助别人。这也就是赛特的输出管理最终不了了之的原因之一。市场上大部分从事商业顾问的公司都是以营销策划为主。在不得已的情况下，很多商业地产项目最终组建了自己的商业管理团队从头学起，还有的委托物业管理公司来代替商业经营管理，其商业发展前景可想而知。
优秀商业管理公司国外是有的，也有国际背景的物业管理公司在商业管理方面是很出色，但目前这些公司却不敢涉足中国的商业地产的后期管理，因为中国的商业地产项目产权大都是拆散卖掉的，没有统一的产权，对任何优秀的商业经营管理公司来说都是一个难题。
能够成功开发商业地产项目并再成功做到商业经营管理的开发商，才算达到了商业地产开发的最高境界。以大连万达为代表的一些国内商业地产开发商，一直在努力探索将商业开发和后期商业运营能够很好结合的模式，却一直步履蹒跚。国内的地产商可以学习大连万达订单式开发经验，但也要总结它商业销售后带来的教训。 以上三大障碍，决定了我们的商业地产开发商要想摆脱困扰，还有许多弯路要走。要真正探讨商业深处的问题，需要商业人士从商业角度来研究地产，而不是地产人士来研究商业。
文/中国步行商业街工作委员会秘书长 董利
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