有着广阔市场前景的商用物业，在经营上却有着这样那样的风险，是模式的问题？还是商圈的限制？多位商用物业专家在接受记者采访时表示，除了规模和资金因素外，商用物业经营还受到多种因素的制约。广百新翼广州市粤百企业有限公司执行总经理陈枫分析指出，商用物业经营有两种方式：一种是商铺的租赁性质，比如说广百等，这种专业性的大公司一般都是买断经营，或者合作经营。他们做的是“百货”，着重市场的品质，只要是供应商，只要是合乎自己定位的都可以进来。另外一种是供应商的经营，比如家乐福、好又多等，这样需要货源的提供者，他们是自己来经营，卖的是产品的差价。陈枫认为，目前广州的商用物业形形色色，要想经营得好，总结来说有三大秘诀。
秘诀一：定位要和所处商圈吻合
陈枫指出，很多时候，打造商用物业必须顺应市场，所谓的顺应市场，就是要和商圈融合，要和商圈的特征和结构吻合。因为在商圈里，最主要的因素是消费者，做生意就是“做人的生意”。于是在定位时，就必须考虑到消费者的特色、年龄层次、文化氛围。说白了，就是要考虑产品是卖给谁的，然后决定卖什么样东西。
“拿２００２年广百新翼来说，当时一味追求中高产品，一套衣服几千元钱在当时北京路卖不出去，然而，这几千块钱的衣服在友谊商店、花园酒店却能卖得很好。相同的衣服却有不同的结局。”对此，陈枫指出，这其中的原因就在于所处商圈不同，因为当时北京路商圈还没有提升到如今的档次或者以后的更高层面，其消费群体从年龄和收入上来说和几千块钱的衣服不相吻合。归根到底是和商圈不融。
“商圈是一个主导因素，他可以牵着经营者和开发者的鼻子走，你必须要承认这点，也必须按照商圈给你的评估来考虑卖什么。广州有很多商业经营失败的例子，最主要的原因就是找不到自己这些东西的消费客。”陈枫如是指出。
此外，广州光明房产有限公司广告部主任雷镇海亦就此从一个侧面指出，商用物业的地段对于经营来说非常重要，有的商业物业之所以会失败，是因为不同的地段适合不同的商用物业。如果一味地到郊区做了适合年轻人的时尚、个性的“一站式”商业，但周边却没有例如“百安居”等的配套，肯定失败的。
雷镇海分析说，在郊区做一些物流或者大面积的家具批发，到确实很好的选择。对于大型商用物业的经营，国外有一种意见他比较认同，就是控制商场的销售比例不能超过２０％，否则就很难控制。据雷镇海透露，为此，光明广场只有１～５层用来销售，并且头４年是统一经营，有意做旺后再整体出售，以保证不卖散，方便经营管理。
秘诀二：物业招商应按“板块”经营
当开发商找到了适合自己商铺经营的商圈后，产品的内涵也是要打造和包装的。这里的内涵包括供应商的组成，商品的结构，产品推广的形式以及消费的模式等等问题。经营模式的问题也就提上日程。陈枫指出，一般来说，大型商用物业的招商都是以“板块”的形式来经营的，比如说，当经营者准备拿出第二层来做女装经营时，那么就必须考虑到来这个商圈的女性的年龄、收入、结构等。了解他们的需求是什么。然后再对第二层做个比例的分配：化妆品、鞋子、衣服等适合女性的东西各自占的比例是多少，经营者在招商之前必须简单估算一下。
此外，陈枫还指出，在经营中，另有一点不可忽视的是素质，也就是产品的素质。陈枫说，产品都是有品牌之分的，好的品牌的加入对于提升整个商场的素质起到很大作用。而目前广州有一些商用物业经营的品牌有好有坏，参差不齐。
秘诀三：经营者的素质要稳定
陈枫表示，有不少小的经营者，由于没有经验，市场上一旦有什么风吹草动，心理就经受不起，动摇了立马就停止经营，商用物业的商场又得去继续招租，这样经常变化无常，很容易动摇消费者惯性消费。陈枫分析说，因为消费者对于商场的消费有一定的习惯心理，他每次来看到都是和上次不同的经营者，以后就不会来消费了，这样严重影响了整个商场的操作运作和经营。
为此，陈枫特别指出，在招商之时，一定要对经营者的素质及经营能力进行全面考察，要求其要有较强的心理承受力和长期经营的能力。
■市场透视
商业地产前景被继续看好
有调查结果显示，有近6成的开发商看好商业地产前景
从大型商业物业到特色商业街，再到散布各地的社区商业，沉寂近１０年的商业房地产市场开始了复苏之旅。而近来，商铺火爆销售，投资商业地产的热情高涨，无论是住宅底商还是纯商业项目，都呈现出迅猛上升的势头。有调查结果显示，有将近６成的开发商看好商业地产的前景。而在投资者眼中，商业地产更是一块香甜的蛋糕。高回报率使商业地产受到了众多投资者的追捧。
对此，有业内人士指出，宏观调控、９＋２泛珠三角、ＣＥＰＡ在一定程度上，促进了广州经济贸易的快速发展，特别是广州商用物业市场，不少房地产开发公司的老总及业界的一些专家，在谈论这个问题时，对广州商用物业的下一步发展和经营，充满了更多的自信，近日香港华置行接手经营名汇商厦就是最好的佐证。
香港三明地产集团有限公司总裁胡辉分析说，广州整个商业投资环境的不断改善，尤其是目前广州经济发展迅猛，加上政府的有意引导，以天河、越秀、海珠、番禺、花都区为中心的大物流基地的大商业氛围日渐浓厚，不仅吸引了众多省内外商贾前来广州投资做生意，更招徕了港澳台甚至国外商业巨鳄。专家认为，宏观经济的不断向好促进了商业的发展，而商用物业质素和经营特色的提升则有助于商铺的销售。在新的经济形式下，广州市的商用物业市场将被继续看好。
■成功案例
百信广场：订单式商业物业确保回报率
记者从百信广场获悉，５月底百信广场内部认购推出负一层，一周内即售出４０多间商铺；首层售出了８０％的货量。目前家乐福和广百已经进场装修，预计在今年１０月份，整个商场的大品派经营商１０月正式使用。
百信广场位于机场路，正对规划中的白云新城核心商业区。总建筑面积约４３４００平方米，共４层。其首层临街部分为出售的独立商铺和大型国际知名快餐品牌：１～３层是家乐福、广百承租的大部分商铺，另外还有麦当劳、银行以及品牌中西餐饮等；负一层为精品经营区。“大面积让名牌商家长期经营，小面积出售，且出售面积仅占经营面积的２０％”的搭配，是信和集团科学的整体规划。据悉，开张前５年，百信广场将由广百统一规划管理和经营。
点评：“成就商业地产价值”的企业阶段定位，指引了信和开发商业物业的主要方向。通过３年努力，其已形成了“订单式商业物业开发”的独有特色。特别值得一提的是，该集团开发的好信广尝百信广场及家信广场，开发模式都无不是在主力租户先签定租约后，才开发建造的商城。租金回报的丰厚，直接减低了买家的投资风险。
名盛广场：借旅游和美食红透羊城
到目前为止，名盛广场负一层铺位已经基本售罄，负一层夹层的货量也已销售得差不多，为满足更多投资者的需求，６月１２日，广州美食博览中心将推出４０多间保留商铺。
名盛广场的总总建筑面积为１４万平方米，商场面积占７万平方米，该商场将４～９层共约４万平方米的商业面积用于打造广州美食博览中心。１层至８层商场，只销售负层部分，地面以上楼层商铺只租不售。
广州美食博览中心由香港名盛集团投资开发，整个项目耗资１５亿元，其每一楼层都有各自的装饰风格，度身订做的景点区与主题美食水乳交融。每层均有明确主题：美食文化，环域美食、名流宴会、岭南风情。
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