高档商业物业管理成本测算实例公式

      一、 总体指标 
      l 按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为（100% 入驻率）：开支100万。 
      l 按以上指标，每月平均分解为：开支8.33万。 

      二、 各部门指标分解（按100%入驻率） 

      1、 保洁队 
      l 每月人力成本合计：10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元 
      l 材料与其它开支：1300.00元 
      合计：7500.00元/每月×12月=9万元/年 
      2、 保安部 
      l 每月人力成本合计：18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元 
      l 其它开支：300.00元 
      合计：14100.00元/每月×12月=16.92万元/年 
      3、 维修队 
      l 每月人力成本合计：9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元 
      l 公共水电费成本每月：9500.00元 
      l 空调油耗平均每月：1.67万（年使用6个月×3.333万/月=20万） 
      l 物业维保（外协合同以外的）成本合计每月平均：750.00元 
      合计：平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。 
      4、客户服务部 
      l 人员工资成本每月：4300.00元 
      l 办公费用每月：500.00元（含电话费） 
      l 宣传与培训费用：200.00元 
      l 其它费用：200.00元 
      合计：5200.00元 

      三、 外协大型设备固定费用分解 
      1、 梯维保：1.2万元/年，0.1万元/月 
      2、 央空调维保：0.6万元/年，0.05万元/月 
      3、 力系统维保：2万元/年，0.167万元/月 
      4、 花木租摆、绿化养护：3万元/年，0.25万元/月 
      5、 玻璃幕及结构维修：3万元/年，0.25万元/月 
      6、 照明与亮化系统：0.6万元/年，0.05万元/月 
      以上合计10.4万元/年，0.8667万元/月 
      7、 其它项目 
      l 设备年检费用：1.0万元/年，0.1万元/月 
      l 大厦修缮与其它不可预见性项目：8.5万元/年， 0.708万元/年 
      以上合计9.5万元/年，0.808万元/月 

      四、 各部门工效挂钩方案 
      1、 保洁队： 
      总成本控制应在7500.00元/月范围内。 
      除人员工资外，其它成本总额为1300.00元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例，如某月成本节约5%，则工效工资统一增长5%。 
      实例：100%入驻率时，保洁队共10人，其它成本指标共为1300.00元，某月实际支出1000.00元，则节约300.00元，节约率23%。按其工效工资应奖励额度为：员工50.00元（绩效工资总额）×23%=11.50元、主管：100.00元（绩效工资总额）×23%=23元。合计：11.5元×10人+1×23=138元。 
      2、 保安队 
      总体成本应控制在14100.00元/月范围内，除人员工资外，其它开支总额为300.00元/月，考核奖惩方案如上。 
      3、 维修队 
      总体成本应控制在平常月份1.955万元，每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空调月份为      5.288万元范围内。 
      除人员工资外，其他开支总额为不开空调份1.025万元/月、开空调4.358万元/月。考核奖惩方案如上。 
      4、 客户服务部 
      总体成本应控制在5200.00元/月。
除人力成本外，其他成本总额为900.00元/月。考核奖惩方案如上。 

      五、 创收奖励方案 
      1、 因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本，故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。 
      2、 创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目，但不含日常服务中的另收费项目，日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金，另做员工活动、福利开支等用途。 

      六、 指标修正 
      上述指标均按投资广场100%入驻率计算，但其中部分项目与入驻率有关联，70%入驻率时成本变化不大，70%入驻率以下时成本会有减少。按目前70%入驻率的实际情况，各部门的每月的相关指标修订为下表所示： 

      部门 指标项目 指标计算式 指标值 备注 
      保洁队 人员工资 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合计5610.00 
      材料及其他 1300.00（总额）*70%（入驻率）=910.00 910.00 
      保安队 人员工资 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合计11910.00 
      其他开支 300.00（总额）*70%（入驻率）=210.00 210.00 
      维修队 人员工资 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00 合计：平常月14675.00空调月48000.00 
      公共水电费 9500.00（总额）*70%（入驻率）=6650.00 6650.00 
      空调油耗 3.333万元（与入驻率关系不大） 33333.00 
      维保成本 750.00（总额）*70%（入驻率）=525.00 525.00 
      客户服务部 人员工资 2700.00 2700.00 合计3330.00 
      办公费用 500.00（总额）*70%（入驻率）=350.00 350.00 
      其他支出 400.00（总额）*70%（入驻率）=280.00 280.00
      总计：平常月份35525.00元/空调月份68858.00元/平均月份52191.5元
      注：上表不含其他固定性支出成本，只含各部门浮动性开支