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商用物业，一直以来都是一个比较模糊的概念。真正能够完完全全地认识、了解、清楚、掌握，并能灵活运用商用物业的人，可谓少之又少。日前，有商用物业专家之称的旺地发展顾问董事长总经理、总策划周颖舟在接受时报记者专访时，对商用物业进行了系统、简明、扼要的透析。
关于起源 商用物业以计划经济形态出现
随着人们生活水平的提高，商用物业形态出现了分流：一种是社区化趋势，一种是集中化的都市化时尚趋势。现在的商业物业正处于后者。
记者：我国商用物业的发展过程是怎样的？
周颖舟：我国商用物业发展的历史有一个重要的特点：在房地产起步之初或起步之前的阶段，商用物业并没有作为一种业态出现，而是以计划经济的形态出现。当时的米铺、肉铺都是国家垄断的行业。随着商品经济的发展，商用物业才成为发展的一种需求。这大体分为三个阶段：第一阶段是短缺经济阶段，人们能够买到东西就行了，当时的商用物业环境比较差，都是一种街铺型的马路经济；第二阶段在上世纪80年代末，经济发展使产品非常丰富了，出现了商品供求平衡和供过于求的状况，这时人们会强调服务的理念，对商用物业发展提出了更高的要求；第三个阶段是要求商用物业的个性化，购物中心应运而生。
随着人们生活水平的提高，人们不会仅仅因为购物才去购物中心了，这时商用物业形态就出现了分流：一种是社区化趋势，一种是集中化的都市化时尚趋势。生活必需品在社区就近购买，而时尚消费品就要到时尚的地方购买，人们到更远地方购物的需求量大了。我们现在正处于这种变化的时期。
记者：目前我国商用物业存在几种形态？
周颖舟：目前我国商用物业有八种形态：一是邻里型的；二是街区型的；三是城区服务型的；四是城际服务型的；五是都市型购物中心，或叫时尚型购物中心，具有主题性；六是真正的主题购物公园，处于郊外的大型购物中心；七是工厂型的，我们称之为量贩式的批发市场；八是超市型的。其中前四种属于早期的商用物业形态。
今天这个行业的发展，也受到新技术的冲击，主要是来自互联网的影响，但这也促进了商用物业的发展：一方面消除了人们的距离，提供了更方便的服务；另一方面，商用物业用途处于转型阶段时，可能导致商用物业出现结构性的转换，但不会使商用物业出现根本性的萎缩。
关于发展 商用物业经历了理性的回归
各地的商用物业都经历了这样一个阶段：从不知，到认知，再到过度认知，扭曲，直到产生商用物业泡沫，形成一个循环。
记者：您如何看待在房地产发展中所形成的裙楼商业的现象？
周颖舟：其实，目前的裙楼商业模式还停留在刚刚讲的第二个阶段，这种情况在广州已经得到了极大的控制。它的历史教训可能还会在全国各地重演。裙楼商业是一定历史条件下的产物。在早期的广州房地产开发中，对商业地产认识不足导致当时开发的小区临街的住宅都没有商铺，当时开发商很担心一楼卖不出去，可是出现了一个很奇特的现象：许多香港人买下了一楼，并改作商铺。开发商从中受到启发后，从此把临街的住宅都改作商铺。
从不知到发现它的价值，到过度认识它们的价值，这时候就容易出现价值泡沫，或者叫做价值的异化或扭曲。这种异化或扭曲导致更多裙楼商业的出现，有的甚至从一楼做到二楼、三楼。这种物业在广州市场大量闲置，所以在1997年、1998年以后，广州的开发商已经不再这样做了，而理性化地转移到纯粹的住宅小区开发。就这样，裙楼商业从不建到建很多层，再到一层也不建，经历了一个理性回归的过程。
究竟要不要搞一、二、三层商用物业，这不是一个简单的肯定和否定的问题，而是一个科学分析的问题。我觉得，各地的商用物业都经历了这样一个阶段：从不知，到认知，再到过度认知，扭曲，直到产生商用物业泡沫，形成一个循环。我见过很多开发商的项目可行性研究报告，都是这样计算的；首层商用物业卖多少钱，二层卖多少钱，三层卖多少钱，但他忘了，除了一楼临街商铺是有效的，其他二楼、三楼往往会是无效的，有很多泡沫成分算进去了，这就造成了大量闲置。全国很多地方都有这种现象。
关于成功 五个因素缺一不可
在一个地产项目中合理配置有效商用物业面积；开发商的资金能坚持到商用物业旺起来的时候；要适应区域大环境；商业地产主题鲜明；在商业组织行为和商业经营行为方面有合理的商业规划和定位。
记者：您认为怎么样的商用物业项目才算成功？
周颖舟：在我国房地产领域，商用物业的开发经历了三个阶段：第一阶段是自然化消费阶段，这时，开发商的开发经营具有盲目性，而由于市场购买力储蓄了很长一段时间，所以自然消费占大多数，商用物业销售也较容易成功，一般不需推广。
第二个阶段开始强调地段的商业价值。在地段优越的基础上，商用物业要被市场成功吸纳，还要进行主题定位，于是商用物业开始围绕地段、定位做文章，偏重环境设计，并在上世纪90年代末出现了供应高潮，广州的中旅商业大厦、名汇商业广场和中华广场就是这个阶段的代表。此阶段的投资者尚未有失败经历，但等市场特点转移后，这个阶段出现的商用物业结果便不同了：有的经营态势稳步上升，有的原地踏步，有的则转入惨淡经营。
第三阶段主要强调商用物业的超值性和营销包装。经过前几年的运作后开发商才发现，并非地段好、宣传好就可以卖得好，还要注重整体规划，那种只考虑销售不考虑经营的项目是难以走下去的，所以商用物业比较注重营销包装，多种商业经营性概念开始风行。
商业地产开发要获得成功，以下五个因素是不可缺少的：第一，在一个地产项目中合理配置有效商用物业面积，也就是确定合理的商用物业开发量；第二，开发商的资金能坚持到商用物业旺起来的时候；第三，讲究天时，也就是适应区域大环境，商用物业的开发及其定位与所在区域的GDP总量、经济发展规模、居住环境，要与小区人均收入情况相符合；第四，商业地产主题鲜明，项目管理手段与商业企业的运行规律相适应；第五，在商业组织行为和商业经营行为方面有合理的商业规划和定位，保持可持续经营的态势。
采访后记 愉快的对话
能与周总这样的商用物业专家沟通、交流，记者感到十分兴奋，话自然而然就多了起来，本来只安排半个小时的采访，不知不觉超时了一倍。不过，周总还是十分耐心、细致地解答每一个问题，甚至不惜动笔画图解释。
从周总这种认真的做事态度，不难发现其身上所具有的耐心、细心、热情、专业等优点。所以，跟他进行对话，时间就会变得不够用，总是希望能够多停留片刻，从而获得更多的专业知识。
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