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一、物业的管理作用
1、物业管理是房地产经济不可缺少的配套工程，并且有深化促进和完善地产经济体制改革的作用。
2、物业管理是房地产经营活动的基本环节，具有促进和提高房地产经营繁荣和完善房地产市场的重要作用。
3、物业管理是改善商用经营使用条件，提高使用水准的基础工程，为商城营造一个方便、文明、整洁、安全的经营环境。
4、优质的物业管理不仅体现城市的优美形象，也是优化投资环境，同时更是招商购买置业的重要条件。
二、组织系统
三、部门职能
1、部门名称：某商城物业管理部
2、直属上级：主管副总
3、下属部门：各维修班组
4、本职工作：能源控制、房产维护、设施维护、设备运行、房产维修、技能培训、外部协调
5、主要职能：消防设备监管与维修、空调、给排水、采暖供给、房产设施保养维修、房产门市管理
四、物业部管理人员工作职责
1、部长工作职责
（1）在主管副总的领导下，彻执行有关设备和能源管理的工作方针、政策、规章和制度。
（2）负责设备的使用、维护、保养、更换整个过程的管理工作，使设备始终处于良好工作状态。
（3）组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准，并监督执行。
（4）组织、收集、编制各种设备的技术资料，做好设备的技术管理工作。
（5）组织编制各种设备的保养，检修计划，并进行预算，在主管副总批准后，组织人员实施。
（6）组织人力、物力及时完成业户报修申请。
（7）组织全体物业部员工进行政治学习，树业主至上，服务第一的思想，进行技术业务学习，提高解决技术难题的能力。
2、部长助理工作职责
（1）负责所有设备的年、季、月检修计划及相应材料，工具准备的预算计划，经部长审批后负责组织计划的落实实施。并负责技术把关和检查。
（2）负责检查所有分管设备的使用，维护和保养的情况并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的工作状态。
（3）负责制定所管理设备的运行方案，督导操作工严格遵守岗位责任制，严格执行操作规程，以保证设备的运行。
（4）负责所管理设备的更新，以完善原设计和施工遗留的缺陷，使各项机电设备投入正常运行，从而达到安全可靠，经济，合理的目标。
（5）负责组织调查，分析设备事故原因，提出处理意见及整改措施，以防止同类事故再次发生。
（6）具体负责培训所管辖机电设备的检修工、操作工的技术水平、工作能力。
（7）积极完成上级领导布置的其他任务。
五、领导责任
1、对员工的服务质量、技能技术、劳动纪律负责
2、对商城的购物环境负责
3、对正常营业秩序（包括防火、防盗、防汛等）负责
4、对员工的工作积极性负责
5、对和商城有工作关系的合作单位协调负责
6、对主管领导负责
六、工作权力和义务
1、对本部门员工的工作安排和调动权力
2、对本部门员工违纪处罚权和奖励的建议权。
3、招聘、辞退员工的建议权。
4、以业户违规，损害商城利益的批评、指正、处罚权力
5、对本商城其他部门工作人员的监管权力
七、工作标准
物业部部长在日常工作中应模范遵守商城各项规章制度，严于律已，身先士卒，在员工中树立良好形象，维护商城的荣誉，同时要不断学习新知识，管理知识，努力完善自己，使自己成为一名具备高素质的管理者，具体要求如下 ：
1、模范遵守商城的各项规章制度，注意办公室纪律
2、无条件接受上级安排的工作，并有效执行。
3、发现问题及时解决，充分发挥个人特长，敢于承担责任善于处理难题。
4、不断提升自身素质，完善自我，在员工中树立榜样。
5、对与突发事件要及时上报，并采取积极措施，切忌造成不良后果。
6、认真履行物业部部长职责，不得向外透露公司机密维护商城整体利益。
7、物业部需对自己高标准、严要求，不得出现营私弊以权谋私的行为。
八、工作程序
1、每天早晨8：30检查出勤情况，做好签到工作，合理安排人员，不允许出现空岗。
2、8：35早例会
（1）、传达上级下达的工作指示及各项通知、制度等，并合理组织执行。
（2）、总结前一天工作情况，进行工作点评。
（3）、布置当日的工作及需注意的问题
（4）、提高员工的服务意识、服务技巧及业务水平。
（5）、宣布对员工的奖励或处罚决定
九、各工种岗位责任制
（一）管排水岗位责任制
1、给排水设备设施维修制度与职责
物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免意外事故，物业部要制定《给排水设备设施维修养护规程》及制定年度维修养护计划，通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修度计划》并组织监督计划的实施。在制定过程中，要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施状况，合理安排时间等因素。物业部部长负责审核《给排水度计划》并检查该计划的执行情况，负责实施给排水设备设施的维修养护。
2、维修的运作程序
维修人员负责按管理者编制的维修设施设备进行维修养护并监视检查，发现问题及时处理，对于运行组不能完成的维修保养工作，经管理者调动后，由维修组负责，运行部门配合共同完成；维修部门接到突发性情况报告后，应立即赶到现场，进行抢修；维修组成员下班后离开应向组长报告后，迅速集中人员赶到现场，进行抢修；维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向，以便紧急情况下紧急调动。
（二）供电岗位责任制
供电安全操作管理就是规范供电设施的操作程序，保证供电设施操作过程中的安全。供电室的值班人员必须有强烈的安全意识，熟悉安全用电基本知识，掌握安全注意事项，按照操作规程操作电气设备。
1、安全操作注意事项
（1）、操作高压设备时，必须使用安全用具。使用操作杆、棒，带绝缘手套，穿绝缘鞋。操作低压设备带绝缘手套，穿绝缘鞋，同时注意不要正向面对操作设备。
（2）、严禁带电工作，紧急情况带电作业时，必须在有监护人、有足够的工作场地和光线充足的情况下，带绝缘手套，穿绝缘鞋操作。
（3）自动开关跳闸后，必须查明原因，排除故障后再恢复供电。必要时试合闸一次。
（4）、变电室倒闸操作时，必须一人操作一人监护。
（5）、电流互感器二次侧不得开路，电压互感器二次侧不得短路，不能用摇戈测带电设备的绝缘。
（6）、设立安全标志。对各种电气设备设立安全标志牌，配电室门前就设非工作人员不得入内标志牌，处在施工中的供电设备，开关上悬挂禁止合闸，有人工作标志牌，高压设备工作点和施工设备上悬挂止步，高压危险等标志牌。
2、变配电室设备的安全操作规程
为确保安全，防止误操作，按照国家DL408-91《电力安全工作规范》的规定，倒闸操作必须根据上级变电所调度员或值班负责人的命令，经复查无误后执行，并填写操作票。
3、变配电室的管理
变配电室的值班人员，在公司物业部供电设备管理领导下工作。供电设备管理员负责制定变配电室的管理制度。变配电室的值班人员要严格执行变配电室的管理制度。变配电室的设备正常运行时，非值班人员不得入内，若要进入则需经公司同意，在值班人员的陪同下进入变配电室。变配电室内禁放易燃、易爆物品，且消防器材齐全。要求每班打扫一次室内后生。每周清扫一次设备卫生。值班人员还应履行交接制度，按规定时间交接班，值班员未办完交接手续时，不得离开岗位。接班人中应听取交班人员的交代，查看运行记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后，在《值班记录》上签名。在处理事故后，一般不得交接班，如事故一时难于处理完毕，由交班人员负责继续处理，接班人员协助处理。也可在接班的值班员同意和上级主管部门同意后，实行交接班。
（三）中央空调岗位责任制
1、中央空调作业规程
（1）设备前的检查准备工作
首先查看主机副机的电源是否接通，查看电压是否正常，电压动值不超过设计值的＋10%，再检查冷冻却水是否已充满水，若未充满应查找原因，补水满液状态。然后查看管道上的阀门是否处于开启状态以及各种信号指示灯是否正常等。
（2）开机操作程序
首先启动冷冻水泵，当运行平衡后再启动其余水泵（备用泵除外）。其次，启动冷却水泵，运行平衡后，启动冷却塔的风机，水系统启动以后，注意观察电流、电压、水量水压是否正常，若有异常，立即停机。一般过5-10分钟启动压缩机，压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机的吸排气压力，观察压差、回油情况，出水的运转声音，检查有无异常振动、噪声或味，确定一切说明启动成功。一般停机1周以上重新开机进必须先预热24小时，并注意1小时内启动次数不得超过4资。
（3）停机日常操作
首先应关掉压缩机的电源，但保留总电源，以便主机处于预热状态，若要长时间关闭总电源，然后再关闭冷冻泵。在关闭冷冻水泵时，先关闭冷冻泵出口的阀门，然后再关闭冷冻水泵，以免引起管道的剧烈振动，停泵后再将阀门于启到正常位。确认无异常情况后才算停机成功。
2、中央空调设备管理职责及机房管理制度
物业部管理组结合所管辖范围特殊性，根据ISO9002操作标准的要求制定《中央空调运行管理操作规程》并检查运行管理的实施情况，中央空调设备设施运行组负责组织实施中央空调的运行管理，当班的管理员具体负责中央空调的运行管理。
中央空调机房内除了技术操作要求外，还有一些其余的管理要求。主要包括：非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房；中央空调机房为了防止出现异常事故，易燃易爆危险在出现异常情况时及时采取措施，中央空调机房内应配备消防器材，防毒用具，为了防止火灾的发生，机房内禁止吸烟；为了保证机房内的环境应有严格的清洁制度，每班值班员每天打扫一次机房的卫生，每周机房运行组人员清洁一次中央空调机房内的设备设施，按照要求，要做到地面、天花表面油漆完好、整洁光亮，并且门窗开户灵活，通风良好，光线充足；为了保证不出意外事故，机房应随时上锁，钥匙由当班人员保管，管理员不得私自配钥匙；为了使管理员的职责明确，应建立严格的交接班制度，接班人员应准时到岗，并认真听取交班人员交代，并查看《中央空调运行日记》，清点工具、物品是否齐全，确定无误后，在《中央空调日记》表上签名。当出现下列情况时，不准交接班；上一班的运行情况未交代或交代不清；记录不完整、不规范、不清晰，交班人员没有打扫中央空调机房，接班人未按时到岗，事故仍由交班人处理，接班人协助进行。
（四）电梯岗位责任制
1、电梯的使用安全管理
为防止电梯因使用不当损坏或引起伤亡事故，必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括：安全教育、电梯人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。
（1）、实施安全教育
由电梯管理员负责对电梯机房值班人员、电梯司梯人员和乘梯人员实施安全教育，使他们树立安全思想，熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。
（2）、电梯司梯人员操作安全管理
为了确保电梯的安全运行，司梯人员要经有关部门统一考试合格后才可上岗。物业管理公司电梯管理员负责制定司梯人员的安全操作守则，并监督执行。守则内容是：
A保证电梯运行，提高服务质量，防止发生事故。
B要求司样人员坚持出勤，不得擅离岗位。
C电梯不带病运行，不超载运行。
D操作时不吸烟、不闲谈。
E严格执行操作规程：
a每次开启厅门进入轿厢内，必须作试运行，确定正常进才能载人。
b电梯运行中发现故障，立即按停止按钮，并及时要求修理。
c遇停电时，电梯未平层客打开轿厢门，并及时联系外援。
d禁止运载超大、超重的物品。
e禁止在运行中打开厅门。
f工作完毕时，应将电梯停于基站并切断电源，关好厅门。
(3)加强对电梯的安全管理
(4)制定电梯乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的醒目位置上。警告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知的内容是：
①用手按钮，严禁撞击
②不许吸烟，勿靠厢门
③运行之时，挤门危险
④危险物品，禁止进梯。
⑤保持清洁，勿吐勿丢
⑥若遇意外，请按警铃
⑦超载铃响，后进退出
⑧儿童乘梯，成人携带。
⑨楼内火警，切勿乘梯。
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